הפרויקט היוקרתי בת"א, תביעת הענק והשאלה: מתי ניתן להחליף יזם?

מתי בעלי דירות יכולים לבטל בצורה חד־צדדית הסכמים מול יזם לביצוע פרויקט פינוי־בינוי? זו השאלה שבה יצטרך לדון בית המשפט המחוזי בתל אביב, בעקבות התביעה שהגישו יזמיות הנדל"ן תדהר ונוה גד נגד בעלי הדירות במתחם הפינוי־בינוי ברחוב דפנה בתל אביב וחברת ההתחדשות העירונית אדם שוסטר.

זאת, לאחר שבעלי הדירות ביטלו את ההתקשרות מול שתי החברות התובעת, שהחלה עוד לפני 18 שנים. תדהר ונוה גד מבקשות מבית המשפט לאכוף את ההסכם על בעלי הדירות, או לפצותן ב־60 מיליון שקל.

● באילו ערים מבצעי המימון של הקבלנים נחתכו בחדות, ואיפה דווקא לא
● הבשורה של רשות המסים לבעלי דירות שפונו במסגרת התחדשות עירונית

בחרו ביזם חלופי

הפרויקט ממוקם במשולש הרחובות המרכזי דפנה־ארלוזורוב־נמיר, ומתוכננת בו הקמת 6 מגדלים בני 1,434 דירות במקום 21 שיכוני רכבת משנות ה־50 שכוללים כ־450 יחידות דיור, וזאת במסגרת 6 פרויקטים, שאמורים לקום במתחמים שלהם חולק שטח התוכנית. עקב המיקום, הפרויקטים הללו מהווים ככל הנראה את פרויקט הפינוי־בינוי היוקרתי ביותר בארץ נכון לעכשיו.

הפרויקט הבעייתי מצוי במתחם 502, שכולל 66 דירות ב־3 מבני רכבת ישנים, ברחוב דפנה 34-8. במקום המבנים הישנים אמור להיבנות מגדל של 201 יחידות דיור.

דיירי המתחם בחרו עוד ב־2006 את חברת נוה גד כחברה שתבצע את עבודות ההריסה והבנייה. ב־2019 נכנסה תדהר כשותפה של נוה גד בפרויקט, ובין שתי החברות לבין הדיירים נכרתה מערכת של הסכמים. ואולם הדברים נתקעו, ובשנה שעברה בעלי הדירות הודיעו בצורה חד־צדדית על פקיעת תוקף ההסכם ובחרו ביזם חלופי, חברת אדם שוסטר. מאדם שוסטר נמסר ביחס לתביעה: "תביעת הסרק השקרית וחסרת השחר שהוגשה נגד הדיירים היא ביטוי נוסף להתנהלותן של תדהר ונווה גד מול דיירי המתחמים בדפנה".

האם בעלי דירות יכולים לעשות דבר כזה? חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) כולל סעיף שהוכנס אליו בעקבות המלצת משרד המשפטים, שמאפשר לבעלי דירות לנקוט צעד דרקוני כזה, בהתממש אחד משני תנאים עיקריים: אם שנתיים מאז החתימה על ההסכם הראשוני בין בעלי הדירות ליזם, האחרון לא הצליח לגבש רוב של בעלי דירות להסכמות, או אם אחרי 4 שנים הוא לא הצליח לגבש יותר מ־60% מבעלי הדירות שמסכימים שיבצע את הפרויקט.

תנאי שני שמאפשר את ביטול ההסכם הוא מהלך קידום התב"ע על־ידי היזם. אם 4.5 שנים לאחר חתימת ההסכם הראשוני הוא טרם הגיש תב"ע למוסדות התכנון - בעלי הדירות רשאים לבטל את ההסכם מולו, אלא אם מדובר בפרויקט שגדול מ־120 דירות קיימות, או שמדובר במתחם שהוכרז על־ידי הרשות להתחדשות עירונית, ואז ניתנת ליזם שנה נוספת להגיש את התוכנית.

ואולם עורכי דין עימם שוחחנו מציינים כי הפרויקט ברחוב דפנה וההסכמים סביבו קדמו לחוק, ועל כן הוא אינו תקף במקרה זה, אם כי עקרונותיו יכולים לשמש את בית המשפט בפסיקותיו בעניין.

בסופו של דבר, שאלת היסוד שצריכה להיבחן על־ידי בית המשפט היא האם ניתן לקבל את עמדתם של בעלי הדירות, לפיה החברות הפרו את ההסכמים ולא הצליחו לקדם את הפרויקט - או לקבל את עמדת החברות, לפיה בין הדיירים לבין עצמם נוצרו מריבות ונתקים שמנעו מהחברות להמשיך ולקדם את הפרויקט.

הכדור עבר לבית המשפט

מטעם בעלי הדירות מגיבים בשלל טענות: ראשית, נטען כי על אף המחלוקות הפנימיות, לא הייתה כל מחלוקת בעניין רצונם של כל בעלי הדירות לבטל את ההסכם עם היזמיות, שכן בין הצדדים נוצר קרע ואי־אמון. לטענתם, הוא החל בכך שהתמורות שהוצעו לבעלי הדירות במתחם זה היו נמוכות משמעותית מאלה שמקבלים בעלי הדירות בפרויקטים אחרים ברחוב דפנה; עוד הם טענו לחוסר שוויוניות בתמורות, וזאת בניגוד להסכם.

טענה נוספת שהועלתה על־ידי בעלי הדירות הייתה חוסר שקיפות בנוגע לזהות היזמים והכנסת תדהר על־ידי נוה גד מבלי שידעו על הצעד קודם לכן; עוד טענו בעלי הדירות כי החברות ניסו למכור את הפרויקט לחברה אחרת, וגם זאת מאחורי גבם.

התוצאה של התנהלות הצדדים הביאה למצב קיצוני שבו בעלי הדירות התפצלו והחליפו עורכי דין ונציגויות. עתירה קודמת שהגישו תדהר ונוה גד לבית המשפט המחוזי בתל אביב למינוי בורר בינן לבין בעלי הדירות - נדחתה לפני כ־4 חודשים. גם במקרה של ביטול ההסכמים והעלאת סוגיית הפיצויים יהיה הרבה על מה לדון, ודאי אם בית המשפט יגיע למסקנה כי להתנהלות החברות הייתה קשר ישיר למהומה שנוצרה במתחם.