הנתון שעולה וזה שיורד: מה באמת קורה בשוק הנדל"ן?

הנתונים הרשמיים בשוק המגורים, כמעט כולם, מעידים על ירידה חדה ועל האטה בפעילות הענף לאורך החודשים האחרונים. מדוע "כמעט כולם"? משום שלהבדיל מנתוני המכירות והמחירים, ישנו נתון אחד שממשיך לשמור על רף גבוה, על אף ההאטה: היקף המשכנתאות החדשות שנוטל הציבור מדי חודש. הישראלים קונים פחות דירות, אבל אכשהו זה לא מורגש בבנקים למשכנתאות.

● רוצים לדעת עד כמה מחירי הדירות עלו בעשור האחרון? תסתכלו על הנתון הזה
● אחרי חודשים של עיכובים: הממשלה תאשר את תוכנית תמרוץ ענף הבנייה למגורים

לפי נתוני בנק ישראל, בינואר ובפברואר עמד סך המשכנתאות על מעט יותר מ־7 מיליארד שקל בכל אחד מהחודשים. במרץ הוא הגיע לכ־9.16 מיליארד שקל. בהמשך, ביולי, היקף המשכנתאות הגיע לכ־10.6 מיליארד שקל - שיא מאז נובמבר 2024 - ובאוגוסט הוא מעט ירד, אך נשאר על רמה גבוהה, כ־9.12 מיליארד שקל.

ירידה של 20% במכירות

ומנגד, כאמור, בשוק עצמו המגמה שונה בתכלית. ישנם שני גופים שמפרסמים באופן קבוע נתונים באשר להיקף העסקאות בשוק הדיור בישראל: אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר והלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. סקירות האוצר מתפרסמות מדי חודש, ובהן אפשר לראות באופן מובהק את הירידה בקצב העסקאות - בעיקר ברבעון השני של השנה. כך למשל, החודשים אפריל, מאי ויוני (יש לזכור שבמהלך חודש יוני התנהל מבצע "עם כלביא" אשר הביא לשיתוק המשק בכללותו) היו מהחלשים ב־25 השנים האחרונות: באפריל נרכשו 6,254 דירות, במאי 6,698 וביוני 5,844 דירות.

לשם השוואה, ביוני 2024 נמכרו 8,160 דירות בשוק החופשי (קרי בסקטור שאינו דירות בסבסוד הממשלה), והוא נחשב לאחד החלשים בעשורים האחרונים. בחודשים האחרונים של 25 נרשמה אומנם עלייה מסוימת, אך הרמה עדיין נמוכה יחסית: בחודש יולי נרכשו 8,011 דירות, ובאוגוסט 7,632 דירות.

גם נתוני הלמ"ס מצביעים על מגמה דומה: בחודשים מאי-יולי השנה נמכרו לפי הלמ"ס כ־21,640 דירות, ירידה של 6% לעומת שלושת החודשים שלפניהם (פברואר-אפריל השנה), וירידה של כמעט 20% ביחס לתקופה המקבילה ב־2024.

אם נבדוק רבעונית, ברבעון השני של 2025 נמכרו כ־19,900 דירות, ירידה של 19.3% בהשוואה לרבעון הראשון של שנת 2025 וירידה בשיעור גדול מעט יותר (20.7%) בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

הגיע זמן התשלום

איך ניתן להסביר את הפער בין מספר העסקאות היורד, להיקפי משכנתאות חדשות שנותרו ברמות שיא? ישנו פער זמנים מסוים בין חתימת עסקה לבין נטילת המשכנתא, בעיקר ברכישת דירות חדשות. בעת החתימה על חוזה הרכישה נדרש הרוכש להעמיד הון עצמי ראשוני, ורק בהמשך לשלם את חלק הארי של מחיר הדירה. אך גם בהתחשב בפער הזמנים הזה, היקף המשכנתאות אינו משקף את המגמות בשוק בחודשים האחרונים, ומתנהל במנותק ממנו.

אחת הסיבות המרכזיות לכך היא "הבשלה" של אותם מבצעי מימון, שהציפו את השוק בשנתיים האחרונות, בעיקר על רקע הריבית הגבוהה והניסיון של היזמים להחזיר את הקונים בשלל מבצעים, שבעיקר דחו את מרבית התשלום למועד מסירת הדירות. כעת מגיעים לשלב שבו על הרוכש ליטול משכנתא, כדי להמשיך את מתווה התשלומים שעליו סוכם.

לדברי אבי גבאי, מנכ"ל התאחדות יועצי המשכנתאות: "רוכשים צריכים להשלים כעת את רוב התשלום על הדירה שרכשו במבצעי מימון, ולצורך כך מתחילים ליטול משכנתאות. אבל יש לכך הרבה סיבות נוספות: למשל עסקאות 'דירה בהנחה' (תוכנית הסבסוד הממשלתית), אשר בהן נדרש לחתום על משכנתא לפי לוח זמנים מוגדר מראש, ללא כל קשר למגמות שוק כאלה ואחרות".

בנוסף, גבאי מציין כי בתקופה האחרונה ישנם גם הרבה מאוד מקרים של מחזור משכנתאות ונטילת משכנתאות חדשות במקום קיימות, "כדי לשפר תנאי תשלום והחזרים".

לירן סלע, מנכ"ל ומייסד סלע השקעות ופיננסים, שם את האצבע על גורם אחר - הנגזר ממלחמת "חרבות ברזל" ומהשפעותיה. "המשכנתאות שאנחנו רואים עכשיו הן עבור עסקאות שנחתמו לפני שנתיים, שלוש ואפילו ארבע שנים אחורה. הן היו אמורות להגיע כבר מזמן לשלב נטילת המשכנתא, אבל בשל העיכובים שגזרה המלחמה, הכול נדחה, ולכן גם רגע נטילת המשכנתא נדחה. אני רואה הרבה מקרים כאלה".

הנתונים יסתכרנו בהמשך

האם חוסר ההתאמה בין היקף המשכנתאות לבין היקף העסקאות בשוק יימשך? לדברי סלע, "קשה להעריך אם המצב הזה יימשך, אבל אני מניח שאט־אט המשכנתאות יסתנכרנו יותר לכיוון הפעילות בשוק".

סלע מניח שהביקושים והמכירות יתאוששו, לפני שהיקף המשכנתאות יחל לרדת. לדבריו, "הביקושים קיימים, והם יתפרצו ברגע שהריבית תתחיל לרדת, אפילו ברבע אחוז. אפשר לראות את זה למשל במספרים חסרי התקדים של הניגשים להגרלת 'דירה בהנחה' המתנהלת בימים אלה. הביקושים כאן, ובעוד שנה ניפגש גם איתם בנתוני המשכנתאות".