"ניסיונות נואשים": המבצעים החדשים לרכישת דירות שמציעים יזמי הנדל"ן

בשלטי החוצות ובמסכי הטלוויזיה בולט לאחרונה קמפיין חדש של חברת "אזורים", המציע לרוכשי דירות הלוואה של מיליון שקל - ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר חודשי במשך עשר שנים.

מדובר באחד המהלכים הבולטים בגל החדש של מבצעי מימון יצירתיים שמובילים הקבלנים, במטרה להחיות את הביקושים בשוק הנדל"ן ולהחזיר קונים זהירים לשוק. אילו מבצעים נוספים העלו הקבלנים בשבועות האחרונים? האם המבצעים יצליחו להניע מחדש את הביקוש בשוק? ומה עומד מאחורי המהלך?

● באוצר מבטיחים הקלה במס הכנסה. התנאי: החזרת הגזרה שנעלמה לפני 25 שנה
● "היסטריה לא מוצדקת": חיים כצמן חזר לקנות מניות, והמשקיעים נבהלו
● חברות הביטוח שהרוויחו מאות מיליוני דולרים מהזינוק בטבע, ומי פספסה

במבט קרוב יותר על הטבת המימון של אזורים, המנגנון בנוי על כך שהלקוח מקבל עד מיליון שקל לרכישת דירה מפרויקט של החברה, ללא ריבית הצמדה או החזר חודשי למשך 10 שנים, ולמעשה מקבל "משכנתא" מהיזם עצמו. על פי הערכות ההטבה יכולה להגיע לעד חצי מיליון שקל.

כך למעשה מי שלוקח את המשכנתא זאת החברה עצמה (אזורים) שמקבלת תנאים טובים יותר מהבנק המלווה מאשר רוכש הדירה. לאחר 10 שנים רוכש הדירה מחזיר את ההלוואה לחברה, ובכך חוסך את עלויות המימון לאורך חיי המשכנתא. ואיך החברה יכולה להבטיח שהיא תקבל את הכסף? למעשה אותו לקוח עובר בדיקה רגולטורית אצל הבנק המלווה על מנת לוודא שביכולתו להחזיר את הסכום לאזורים בתום חיי ההלוואה.

תשואה על ההון, הבטחת מחיר רכישה ועוד

לצד אזורים, שורה של חברות יצאו לאחרונה עם מבצעים דומים ברחבי הארץ. כך למשל, חברת יובלים סיטי בוי נקטה במהלך שמאפשר לרוכשים בפרויקטי היוקרה של החברה בתל אביב ליהנות מהטבה של 5% תשואה שנתית על ההון העצמי שלהם, עד למסירת הדירה, החל מדירות בשווי של 3,390,000 שקל. מטעם החברה נמסר כי שווי הטבה יכול להגיע לכדי מאות אלפי שקלים ברכישה, בהתאם למחיר הדירה ולהון העצמי של הרוכש, וכי ההטבה תקפה עד לסוף השנה ובכמות מוגבלת של דירות בלבד.

עוד מסבירים ביובלים סיטי בוי כי ההטבה מגיעה על רקע הציפייה בשוק להורדת הריבית במשק בחודשים הקרובים, והעובדה כי הבנקים כבר לוקחים נתון זה בחשבון ואף החלו להפחית את הריבית על הפיקדונות שהם מציעים ללקוחותיהם. "בדרך זו מציעה יובלים סיטי בוי לרוכשים ליהנות מתשואה גבוהה, קבועה ובטוחה על כספי המקדמה ששולמו במעמד רכישת הדירה", אומר רן בלינקיס, בעלי יובלים סיטי בוי.

דוגמה נוספת היא פרויקט "הנחלה" של חברת 'אמריקה ישראל' בשכונת המושבה החדשה בטבריה, המציעה בתים דו־משפחתיים צמודי קרקע יוקרתיים עם הטבת מימון של החזרי המשכנתא, במשך השנה הראשונה על חשבון היזם. בחברה מסבירים כי מטרת ההטבה היא "להקל על הרוכשים בשנה הראשונה, המאופיינת בעלויות מעבר גבוהות. החיסכון לרוכשים מוערך בעשרות אלפי שקלים". בחברה מציינים כי ההטבה תקפה לזמן מוגבל בלבד, וכי "המחירים מתחילים מ־2.85 מיליון שקל לבית פרטי עם גינה. בנוסף, הרוכשים נהנים מהטבת מס משמעותית, זיכוי בשיעור של 12% ממס הכנסה", מסביר דורי שגב, מנהל המכירות בפרויקט.

גם חברת 'קטה גרופ' יצאה בהטבה לרוכשים במסגרתה היא מתחייבת לרוכשי הדירות בכל 18 פרויקטי החברה המשווקים היום, שבמידה ותהה ירידת מחיר, יקבלו את ההפרש הכספי ממחיר הדירה עליה שילמו. היוזמה העונה לשם "התכנית להגנת מחיר הדירה", ונולדה מתוך רצון של החברה "להעניק שקט נפשי וביטחון אמיתי לרוכשים בעידן שבו שוק הנדל"ן מתאפיין בתנודתיות וחוסר ודאות".

במסגרת ההטבה, הרוכשים יקבלו התחייבות חוזית להחזר כספי על ההפרש, במידה ודירה דומה לדירה שרכשו באותו פרויקט תימכר במחיר נמוך יותר. "קטה גרופ לוקחת על עצמה אחריות מלאה כלפי הלקוחות. המשמעות היא שלדיירים יש כיום אפשרות להשקיע בדירה בידיעה שגם אם השוק ישתנה, ההשקעה שלהם מוגנת", אומר גבי אטר, סמנכ"ל שיווק ומכירות של קטה גרופ. "אנו עומדים מאחורי המוצר שלנו ומבטיחים כי מי שבחר בנו מוגן כלכלית, גם במצבי שוק לא יציבים".

"היזמים מנסים להיפטר מעודפי ההיצע"

גל מבצעי המימון החדש מעורר לא מעט שאלות, ובראשן, מה באמת עומד מאחורי אותן הטבות שמציעים היזמים. לטענתם, הפסקת האש בדרום הובילה להתעוררות מחודשת בביקושים: "רוכשים שהמתינו לרמת וודאות גבוהה יותר, יורדים מהגדר וחוזרים לשוק, מחשש לעליית מחירים נוספת ובהתאם לציפייה להוזלה עתידית במשכנתאות".

כך מסביר רז שרייבר, מבעלי אינהאוס שיווק פרויקטים. "האופטימיות עולה ואנחנו כאנשי שיווק מזהים עלייה משמעותית בלידים, בפגישות המכירה וגם רואים עסקאות שנחתמות בפועל. התחושה היא שהשוק מתחיל להשתנות, ואנחנו כבר נערכים קדימה".

עם זאת, הכלכלן, ד"ר יאיר דוכין, מסביר בשיחה עם גלובס כי להערכתו מדובר בניסיונות נואשים של היזמים והקבלנים למכור דירות לאור המלאים הגדולים שהם לא מצליחים למכור. "הקבלנים והיזמים מחפשים כל מיני דרכים לעקוף את מה שבנק ישראל כן מגביל או לא מגביל ומוצאים כל מיני רעיונות וטריקים לשכנע את הלקוחות שייקנו דירות. הם ממציאים כל מיני מהלכים כאלה, שמזכירים מבצעים שראינו בעבר. כך למשל, כשהקימו את העיר מודיעין הקבלנים הציעו רכב בחינם לכל מי שיקנה דירה".

עוד הוא מחדד כי הקבלנים מצידם בונים יותר מדי על הפחתות הריבית של בנק ישראל שצפויות להתחיל עוד החודש. "צריך לזכור שבנק ישראל יפחית את הריבית בהתחלה רק ברבע אחוז. ייקח זמן עד שהריבית תרד לרמה כזאת שהביקושים יתגברו". עוד הוא מחדד כי להערכתו למחירי הדירות לא תהיה ברירה אלא לרדת לפחות בשנתיים הקרובות, לאור העובדה שהיצע הדירות נמצא בשיא כל הזמנים.

הטבות מימון ייכללו במדד מחירי הדירות?

שאלה מרכזית נוספת נוגעת לאופן שבו יתורגמו מהלכי השיווק החדשים של היזמים למדד מחירי הדירות שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). לכאורה, מדובר בהטבות נדיבות לרוכשים - פריסות תשלום גמישות, סבסוד חלקי של המשכנתא או הנחות עקיפות שמגיעות לשווי של מאות אלפי שקלים.

בפועל, היזמים מקפידים להציג את ההקלות הללו לא כהפחתת מחיר ישירה, אלא כ"פתרונות מימון" שנועדו להקל על הרוכש מבלי לפגוע במחיר הרשמי של הדירה ובתדמית של יציבות מחירים בשוק. נציין כי לאחרונה החלה הלמ"ס להתחשב במבצעי הקבלנים בעת חישוב מדד מחירי הדירות. מבצעים כמו אלו שהזכרנו אמורים להיכלל במסגרת חישוביה.

כאן דוכין מסביר כי "כמו שראינו לאחרונה שבלמ"ס, התחילו כבר קצת להתחשב במבצעי ה־80־20 במדד מחירי הדירות. להערכתי הם יתחשבו גם במבצעי מימון אחרים. כך שלאותם מבצעים יהיה שיקוף מחירים מאוד ברור גם במדד".