מצוקת דיור? מספר יחידות הדיור בישראל עולה על מספר משקי הבית

במשך שנים התרגלנו לשמוע שמחירי הדיור דוהרים מעלה בגלל סיבה אחת פשוטה: "אין מספיק דירות". הממשלות דיקלמו את המנטרה של חוסר בהיצע כגורם למצוקה הלאומית, אך נתוני הלמ"ס החדשים לשנת 2025 חושפים מציאות שמערערת את הנחות היסוד הללו. מתברר שבזמן שהשיח הציבורי עוסק במחסור, ישראל חצתה את רף ה־3 מיליון דירות - נתון שגבוה משמעותית ממספר משקי הבית במדינה. מתברר שהבעיה היא לא חוסר בבטון - אלא כשל תכנוני עמוק, בשלוש חזיתות שונות.

● ההתחדשות העירונית מגיעה לפריפריה. האם הפרויקטים באמת ייצאו לפועל?
● תוכנית המתאר המעודכנת של תל אביב הופקדה. איך תיראה העיר ב-2035?
● חושבים שירידת מחירי הדירות נבלמה? תקראו את זה קודם

1בישראל יש יותר דירות ממשפחות

בניגוד לטענות החוזרות של הממשלה על מחסור חמור בהיצע הדירות, נתוני הלמ"ס ל־2025 מציגים תמונה הפוכה. בעוד הפרסומים החודשיים מצביעים על היצע בשיא, נתון משלים שפורסם השבוע חושף כי מספר יחידות הדיור בארץ (3.02 מיליון) כבר עולה על מספר משקי הבית (2.9 מיליון).

לפי פרסום הלמ"ס "דירות ומבנים בישראל 2025", קצב גידול הדירות השנתי עומד על כ־2%. כאמור, נכון ליולי האחרון נמנו בישראל 3.02 מיליון דירות, כאשר הריכוזים הגבוהים ביותר נמצאים בירושלים (כ־8%) ובתל אביב (כ־7%).

בשנה החולפת נוספו למלאי כ־56 אלף דירות חדשות (על פי רישומי הארנונה של הרשויות המקומיות), גידול הנובע מהשלמת בנייה ומפיצול יחידות קיימות. מדובר בזינוק משמעותי לעומת העשור האחרון, שבו נוספו כ-45 אלף דירות בממוצע בשנה - עדות מוחשית לתנופת הבנייה המואצת של השנים האחרונות.

עודף זה במספר הדירות מול משקי הבית עשוי להעיד כי ברמת המאקרו, ישראל אינה סובלת ממצוקת דיור כללית. נראה כי המחסור מרוכז במגזרים ספציפיים בלבד, אולם הבנייה המואצת של השנים האחרונות לא לוותה במדיניות מושכלת שבחנה למי, אם בכלל, חסרות דירות. הממשלות המשיכו לעודד בנייה במטרה להוריד מחירים, במקום לתת מענה ממוקד למגזרים במצוקה. ייתכן כי רק כעת, תנופת הבנייה למגזר החרדי מתחילה לטפל בבעיה, אך גם היא נראית כתולדה של לחצים פוליטיים ולא כתוצאה של תכנון מקצועי.

2בנייה נמוכה בערים - גם בתל אביב

נתוני הלמ"ס מעלים סימני שאלה בנוגע למקצועיות התכנון בישראל. בעוד הותמ"ל ממשיכה להסב שטחים חקלאיים פתוחים בפרברי הערים לבנייה מאסיבית, התכנון בתוך הערים עצמן נותר כזה שאינו הולם אותן.

כך, בבאר שבע, מהערים הגדולות בישראל, לא פחות מ־71% מהמבנים הם צמודי קרקע או בני שתי קומות (1-2 יחידות דיור). באשקלון המצב דומה עם 68%, ואפילו בהרצליה "העירונית" כ־60% מהמבנים הם נמוכים. גם המיתוס על תל אביב כעיר של מגדלים נסדק, כשמתברר שרבע מהמבנים בה (25%) כוללים יחידה אחת או שתיים בלבד.

לעומתן, בת ים (4.4%) ובני ברק (7%) הן הערים עם שיעור צמודי הקרקע הנמוך ביותר. ומי מובילה בקו הרקיע? גבעת שמואל מוכתרת כעיר המגדלים של ישראל, עם 10.5% מהמבנים בני 11 קומות ומעלה (41 דירות ומעלה), כשהיא עוקפת את גני תקווה (9.8%), אשדוד ובת ים (9%).

3הערים שגדלות בקצב מהיר מדי

עוד תולדה של בנייה אינטנסיבית שאינה מבוצעת על סמך שיקולים מקצועיים, אלא כדי "להתמודד עם המחסור בהיצע" ולהוריד מחירים, היא ערים שגדלות בקצב מהיר ביותר, שלרשויות מקומיות קטנות קשה מאוד להתמודד איתו: בין 2024 ל־2025 מספר יחידות הדיור בבאר יעקב ובגן יבנה גדל בכ־11%, במבשרת ציון - ב-7.5%, ובקריית מלאכי ובבית שמש - ב־6%.

צמיחה מואצת כזו, המביאה עמה שטף של משפחות צעירות, מטילה עומס כבד על הרשויות. הלחץ אינו מסתכם רק בתשתיות פיזיות כמו כבישים וביוב, אלא מחייב הקמה מהירה של מבני ציבור וחינוך וגיוס כוח אדם אדיר, מגננות ועד מורים, בהיקפים שרשויות קטנות אלו אינן ערוכות להתמודד עמם.