איזו עיר נותנת את התשואה הגבוהה ביותר למשקיעים?

דירות קטנות בבאר שבע הן הדירות נושאות התשואות הגבוהות בארץ; דירות קטנות בירושלים משיאות את התשואה הנמוכה ביותר. כל זאת שבשנה שעברה נרשם שפל בתשואות זו השנה השלישית ברציפות. כך עולה מעיבוד גלובס לנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) על מחירי הדירות מסוף שנה שעברה.

● בדיקת גלובס | הדוחות חושפים: חברות הנדל"ן שמכרו הכי הרבה דירות - והמחירים
● בדיקת גלובס | צאות השיווק מכרסמות ברווחיות הדירות בשדה דב

רקע: המצב בשוק השכירות לא תמיד היה כך

התשואה השנתית הממוצעת על דירות להשכרה בסוף שנה שעברה הגיעה ל־2.5%, ובכך 2025 לא הייתה שונה באופן מהותי משלוש השנים שקדמו לה. "האירוע המכונן" שהביא את התשואה על דירות בישראל לשפל שלא היה כמותו לפחות 30 שנה, היה עליות המחירים הגדולות שהחלו מיד אחרי הסגר השני של הקורונה, במחצית 2020 והסתיים לקראת סוף 2022. רק להמחשה: ב־2019 התשואה הממוצעות הגיעה ל־3.1% - ומאז ירדה. לשיא השפל היא הגיעה ב־2024, במהלך השנה הראשונה למלחמת חרבות ברזל, שאז ירדה ל־2.4%.

אם לחזור במשפטים ספורים על היסטוריית התשואה בישראל, הרי שבמהלך שנות ה־90 של המאה שעברה היא הגיעה ל־4% בממוצע, ומאז ירדה. בעשור שעבר הגיעה ל־3% ובשנים האחרונות, כאמור, התשואה מגיעה ל־2.5%.

אם נחזור לנתונים, בשנה האחרונה ניתן לראות שמחירי השכירות מוסיפים לעלות, בעוד שמחירי הדירות מדשדשים ואף יורדים, מה שהביא את התשואה לעלות ל־2.5%.

ירידת התשואה, בצוותא עם העלאת המיסוי הורידו מאוד את ממדי ההשקעה בדירות משיקולי תשואה, מה שבא לידי ביטוי במשקל המשקיעים בשוק.

ב־2014 רכשו משקיעים כ־26 אלף דירות, אך בשנה זו נוספו רק 17 אלף דירות להשכרה, זה נבע מכך שחלק מהדירות שרכשו המשקיעים היו דירות שהיו מושכרות קודם לכן ואחרות - דירות חדשות שאוכלסו בשנים שלאחר מכן.

ב־2025 המצב היה הפוך: רק 14 אלף משקיעים רכשו דירות, אך נוספו 41 אלף דירות להשכרה. אלה הגיעו ממקורות שונים, של דירות שניתנו בירושה, קרנות ריט וחברות נדל"ן שפועלות בתחום, ודירות חדשות שאוכלסו. בשבוע שעבר הבאנו נתונים שמהם ניתן להסיק שחלק נכבד מהדירות הגיעו מצד זוכי "מחיר למשתכן" שהעדיפו להשכיר את הדירות שרכשו, ולהמשיך להתגורר בשכירות במקומות מגוריהם.

התשואה: לא תמיד הדרך לבדוק את כדאיות ההשקעה

באר שבע היא העיר נושאת התשואה הגבוהה ביותר מבין הערים הגדולות בישראל. דירת שני חדרים הושכרה ברבעון האחרון של שנה שעברה ב־2,281 שקל לחודש, בעוד שמחירה הממוצע הגיע ל־578 אלף שקל, מה שהניב לרוכשים תשואה גולמית (כלומר תשואה על הנייר, בלי לקחת בחשבון עלויות נלוות לרכישה, שיפוצים וכד') של 4.8%.

דירות 3 חדרים בעיר הושכרו ברבעון זה ב־2,787 שקל בחודש בממוצע, בעוד שמחירן הגיע ל־822 אלף שקל בממוצע, ובסך־הכול תשואה גולמית של 4.1%.

נשמע טוב מכדי להיות אמיתי? אכן. "במקומות האהובים על המשקיעים בבאר שבע, שכונות ג' וד' - המחירים נתקעו", מסביר צחי קווטינסקי, יועץ ומלווה משקיעי נדל"ן. "הרי מה זה תשואה? זה חישוב שמבוסס על שכר הדירה חלקי מחיר הדירה. במצב שבו שכר הדירה עולה ומחיר הדירה יורד, או נשאר תקוע - התשואה עולה. לכן תשואה גבוהה אינה בהכרח ביטוי לכדאיות השקעה, ובמצב שבו התשואה בבאר שבע כמעט כפולה מהממוצע הארצי - כדאי לשאול מדוע זה קורה".

בדיקה של מחירי העסקאות על דירות שני חדרים בבאר שבע מעלה כי חלה ירידה של 10% במחיריהן בין הרבעונים השלישי לרביעי של שנה שעברה. בדיקה ארוכת טווח יותר מגלה דפוס מטריד לא פחות מצד מי ששוקל לרכוש דירות כאלה, לפיו בשמונה השנים האחרונות המחירים נעו מעלה־מטה בתוך הטווח שבין 526 ל־645 אלף שקל, ללא מגמה ברורה של עלייה.

לא סתם באר שבע "מככבת" בבדיקה תקופתית שעורך הכלכלן הראשי באוצר, אודות דירות שנמכרות ע"י בעליהן בהפסדים ריאליים, ולאור זה צריך להזכיר את הכלל האוניברסלי למשקיעים מכל התחומים, לפיו תשואה גבוהה מגלמת גם סיכון גבוה.

אבל מה קרה בפועל בבאר שבע? "קח מקומות כמו חיפה או טירת הכרמל שבהם השכירות נותרה אותו הדבר, אך המחיר הדירה עלה - ברור שהתשואה ירדה. בבאר שבע זה לא קרה. נוצרו שם עודפי היצע, בין היתר מצד משקיעים שחשבו שכל צה"ל ירד לשם והביקושים לשכירות יעלו בצורה מטאורית. זה לא קרה, והמחירים נותרו שם שנים באותה רמה. כשאתה קונה דירה בשכונות ג' וד', מן הסתם המוכר הוא משקיע פורש, והתשואה נשארה כשהייתה", מסביר קווטינסקי.

בירושלים המצב הפוך. דירות שני חדרים בעיר קיבלו ברבעון האחרון של השנה שעברה שכר דירה של 3,787 שקל בחודש, בעוד שמחיריהן הממוצעים הגיעו ל־2.31 מיליון שקל, בסך־הכול 2% תשואה שנתית.

זה נובע לא רק מעליית מחירים חדה שנרשמה בירושלים בשנים האחרונות, אלא גם משינוי משמעותי באופי הנכסים שנמכרים ומושכרים. בארבע השנים האחרונות רואים עסקאות יקרות בדירות שני חדרים שמוקמות במגדלי יוקרה בעיר, ובהתאם גם מחירי השכירות עולים.

עוד דבר שראוי לשים לב אליו הוא היעדרה של תל אביב מראש הטבלה - דבר הקשור ככל הנראה למחירי הדירות הגבוהים בה, ביחס לשכר הדירה.

המיגון: הממ"ד משנה את כללים בענף

כשמדברים על שכר דירה ועל עליית מחירי שכירות, אי־אפשר להתעלם מרכיב המיגון של הדירות, שמאז פרוץ "חרבות ברזל" הפך להיות רכיב משמעותי, אם כי קיימת מחלוקת לגבי תרגום המשמעות הזו לכסף.

כך למשל, בנק ישראל שערך בדיקה של השוק במהלך השנה שעברה, מצא שכשמדובר במחירי דירות יד שנייה - המצב מורכב, בעוד שלגבי שכירות, קיימת עליית מחירים מסויימת של שכר הדירה בדירות ממוגנות לעומת כאלה שאינן ממוגנות.

הכלכלן הראשי באוצר הראה כי בשוק רכישת הדירות קיימת העדפה משמעותית של רוכשים לדירות ממוגנות, אך רק בסמיכות לאירועי טילים משמעותיים. אחריהם - חלה ירידה בהעדפה הזו.

"אין לי דאטה, אבל כמי שמנהלים כמות גדולה מאוד של דירות להשכרה באזורי הביקוש אנחנו רואים, שיש שינויים בדפוסי השכירות", אומר ארז רוזנבוך, יו"ר קרן מגוריט. "אם בדרך כלל רואים שהשוק הזה חזק בחודשים יוני־אוגוסט, שזה חודשי המעברים, עכשיו הוא חזק גם במרץ־אפריל. אנחנו מעריכים שזה נובע מנושא מיגון הדירות.

"כל הדירות שאנחנו מנהלים הן דירות ממוגנות, ולכן ההערכה שלי היא שאנשים אומרים לעצמם שנמאס להם לרדת כל יום למקלט מהקומה הרביעית עם שני ילדים על הידיים, ושיש מעבר של משפחות מדירות לא ממוגנות לדירות ממוגנות.

"אם, כמו שאני סבור, מחירי השכירות בדירות לא ממוגנות יורדים, ואילו בדירות ממוגנות עולים, והממוצע המשוקלל של כל טיפוסי הדירות שעורך הלמ"ס עולה - אתה יכול להבין עד כמה פערי המחירים נפתחו בין שני סוגי הנכסים. בין היתר ראינו בשנה שעברה בדירות שלנו עליית מחירי שכירות של 6.4%, שזה קצת יותר ממה שמראה הלמ"ס".

קווטינסקי אומר שקיומם של ממ"ד או מקלט בבית הוא תנאי משמעותי לקיום עסקה: "משקיעים שרכשו דירות בקומות גבוהות בבתים עם מקלטים, מוצאים קושי להשכיר אותן בימים האלה, כי אף אחד לא רוצה לרדת את כל המדרגות למקלט".

אז הממ"ד כנראה תורם לעליית מחירי השכירות של דירות ממוגנות, אך השאלות בכמה בדיוק, והאם מדובר בתופעה זמנית או במשהו שימשיך ללוות את השוק - ימשיכו ללוות את הענף.