מכה נוספת ליזמי הנדל"ן: מדד תשומות הבנייה לא עוצר

מדד מחירי התשומות בבנייה למגורים לא עוצר: במאי 2026 הוא עלה ב־0.6% נוספים, כך על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מה שמביא אותו לעלייה של 3.5% בתוך 12 חודשים - כמעט כפול מקצב עליית האינפלציה. בתוך חמש שנים, מדובר על זינוק של יותר מ־20%.

● הכסף הממשלתי לא מנוצל - ופרויקטי התחדשות עירונית ממשיכים להתעכב; "רק כ־33% מתקציב הסכמי המסגרת נוצלו"
● דירה ב-3,800 שקל לחודש: ההצעה של עיריית ת"א, והאותיות הקטנות

מדד התשומות משקף את אחוז השינוי החודשי בהוצאה על חומרים ושירותים המשמשים לבניית מגורים. מדובר במדד חשוב ומרכזי בענף, בין היתר בשל הצמדת חוזים שונים אליו - חוזי ביצוע בשוק הפרטי ובין השוק הפרטי למדינה, אך גם במידה מסוימת בחוזים בין קבלנים ויזמים לבין רוכשי דירות. עבור דירה בעלות בנייה של מיליון שקל, מדובר בהתייקרות של 200 אלף שקל מאז 2021 בשל אותה הצמדה. 35 אלף רק בשנה האחרונה.

בסך הכול, עלה המדד ברציפות מתחילת השנה בשיעור כולל של 2.2%, קצב עלייה שנתי של 5.28%, שבעבר נחשב לגבוה במיוחד אך בשנים האחרונות חזר על עצמו יותר מפעם אחת. אם המדד ימשיך לעלות בקצב הנוכחי הוא יהיה הגבוה ביותר מאז שנת 2021, אז נרשם שיא כאשר הוא זינק ב-5.6%. גם בשנה שעברה עלה מדד התשומות בשיעור דומה, 5.1%, כאשר 2.6% מתוכם בחודש בודד אחד (ינואר 2025).

הפעם האחרונה שבה מדד תשומות הבנייה הציג ירידה חודשית הייתה אי שם באפריל 2024, כלומר הוא עולה ברציפות כבר במשך יותר משנתיים. הפעם האחרונה שבה המדד שיקף בלימה בעליות ואף ירידות קלות הייתה בסוף 2022, אך גם אז ירד במצטבר ב־0.1% בלבד.

הקשר של המלחמה לעלייה במדד

העלייה בתשומות הבנייה קשורה קשר ישיר למלחמה: מאז פרצה מלחמת "חרבות ברזל" ב־7 באוקטובר 2023 קרו שני תהליכים שהשפיעו על המדד. האחד - עצירת כניסתם של עשרות אלפי פועלים פלסטינים לישראל, בבת אחת, שהביאה למחסור חמור בידיים עובדות בענף הבנייה. נדרש זמן רב עד שה"בור" הזה התמלא, בעובדים זרים בעיקר, שעלות העסקתם גבוהה משמעותית מזו של הפלסטינים (בין השאר בשל הוצאות לינה ועוד), מה גם שבמשך חודשים ארוכים המחסור בידיים עובדות העלה פי כמה את שכרם, בשל הביקוש הרב מצד חברות שנואשו לעובדים.

התהליך השני קשור ביבוא הסחורות לישראל: טורקיה פצחה בחרם סחורות על ישראל בסוף שנת 2024, ומאחר שהייתה אחד המקורות המרכזיים של סחורות לבנייה עבור ישראל - מחירי הסחורות עלו משמעותית, ועודם גבוהים. השילוב בין השניים הוא ש"תדלק" את עליית המדד הממושכת והמשמעותית.

התשומות עולות למרות שהדולר יורד

ובכל זאת, בשוק הייתה צפייה ל"רגיעה" מסוימת, על רקע הירידה המתמשכת בשער הדולר. בתחילת המלחמה באוקטובר 2023 חצה הדולר את רף ארבעת השקלים, ואילו היום המטבע נמצא ברמה של כ־2.91 שקל לדולר - צניחה של כ־28% (שאף הייתה גדולה יותר בשבועות הקודמים). הסחורות, המהוות חלק משמעותי מהמדד, אמורות להיות זולות יותר כאשר הדולר יורד ולהשפיע גם על המדד הכללי.

אלא שבפועל, רכיב שכר העבודה נותר דומיננטי בהרבה והוא מהווה כמעט 43% ממדד תשומות הבנייה למגורים. שכר העבודה בישראל, גם לעובדים זרים, משולם בשקלים - ולכן מושפע הרבה פחות מהשינויים בשער הדולר.

על פי נתוני הלמ"ס, בשנת 2025 עלו מחירי שכר העבודה ב־9.1%, בתוספת לעלייה של 4.8% בשנת 2024. השנה הספיקו לעלות המחירים ב־3% נוספים, מה שמשקף קצב עלייה שנתי של 7.2%. אם הקצב יישאר כמו שהוא, מדד שכר העבודה יעלה ביותר מ־21% בשלוש שנים. יתרה מכך: גורמים שונים בענף - ובהם דניה סיבוס, חברת הביצוע מהגדולות בישראל אשר הגישה עתירה נגד הלמ"ס בטענה שלא עדכנה את המשקולות במדדי התשומות במשך שנים - טוענים כי העליות הללו אינן משקפות את העלייה האמיתית, בשטח, בשכר העבודה.

גם מדד מחירי החומרים והמוצרים הוסיף לעלות, על אף הירידה בדולר. בחודש מאי האחרון עלה מדד זה ב־0.3%, ובאפריל ב־1.3%. מתחילת השנה עלה מדד מחירי החומרים והמוצרים ב־1.7%, וזאת למרות ירידה במדד בינואר השנה. במצב עניינים שכזה, גם הירידה הגדולה בדולר לא יכולה לסייע בעצירת הדהירה של מדד מחירי התשומה בבנייה למגורים.

העלייה מורגשת בכיס של הרוכשים? לא בהכרח

בעבר הלא רחוק, עלייה כזו משמעותית במדד תשומות הבנייה הייתה מורגשת בראש ובראשונה בקרב קבוצה אחת: רוכשי הדירות. באופן מסורתי מוצמדים מחירי הדירות החדשות למדד תשומות הבנייה, כדי להפחית את הסיכון של היזמים עצמם, ומאחר שרכישת דירה חדשה "מתפרסת" על פני שנים - תשלום ראשון במעמד הרכישה, ותשלומים נוספים לאורך התקדמות הבנייה - בתקופה זו נדרשים הרוכשים להוסיף כסף בהתאם לעדכון המדד בכל 15 בחודש.

בשנת 2022 החליטה הממשלה לשנות את הדרך שבה מוצמד מחיר דירה חדשה למדד תשומות הבנייה, וקבעה כי רק 40% מהמחיר יוצמד בפועל למדד זה. הרציונל בין השאר לחוק היה שחלק לא מבוטל ממחיר דירה נובע ממחיר הקרקע, שאינו תלוי בשינויים בתשומות.

מאז אושר החוק, ביולי 2022, עלה מדד תשומות הבנייה בשיעור של 11.5%. כלומר, דירה שנקנתה במועד אישור החוק במחיר של 2 מיליון שקל (פחות ממחיר ממוצע של דירה כיום בישראל, לפי הלמ"ס), התייקרה מאז ב־92 אלף שקל למרות המגבלות החדשות (11.5% מ־800,000 שקל, 40% ממחיר אותה דירה) אומנם המדד לא עלה בשיעור זה בבת אחת, אלא לאורך תקופה, ולכן סכום ההצמדה בפועל נמוך יותר, אך הסכום מצביע על המשקולת הכבדה שנוספה על גבם של לא מעט רוכשים.

במקביל, גם היזמים עצמם מתמודדים עם הגידול החד בהוצאות הבנייה, בתקופה שבה המכירות נמוכות וגם הוצאות המימון כבדות במיוחד. מעבר לכך, כיום המדד אינו מגולגל לחלק ניכר מרוכשי דירות - כחלק מאותם "מבצעי קבלן" השכיחים היום מאוד בשוק. לפי הסקירה האחרונה של אגף הכלכלן הראשי באוצר, לחודש אפריל 2026, 21% מעסקאות הקבלנים בשוק החופשי כללו הטבות מימון, שרבות מהן מציעות פטור מהצמדה למדד - קרי הרוכש לא משלם תוספת למחיר בשל העלייה לאורך התקופה שבה הוא משלם על הדירה.

המשמעות היא שהקבלנים "סופגים" בעצמם את העלייה הזו. וכשמדובר בתקופה מאתגרת כל כך, זה יכול להיות הקש שיכריע אותם.