איך בודקים תשוואה של נכס, ותשואה של השקעה בנכס

בעלי עסקים רבים מוכרים או משכירים נכסים בתשואות כאלו או אחרות, כאשר שיטת מדידת התשואה על הנכסים הננקטת בכל מקרה ומקרה, על ידי הבעלים של הנכס או משקיע השוקל לרוכשו, הינה שונה. השאלה המתעוררת תמיד הינה, מהי השיטה הנכונה למדידת התשואה על הנכסים. שיטה שתשקף את ערכם באופן אמיתי ותענה על השאלה מהי התשואה שתצא למשקיע והאם ההשקעה כדאית? קיימות מספר גישות הרווחות אצל משקיעים (להבדיל משמאים!) למדידת תשואת נכסים, לצרכי החלטות השקעה (להבדיל משומת שווי), ולהלן נסקור את העיקריות שבהן).

שיטת העלות: שיטה זו בודקת את היחס שבין ההכנסה השנתית שהנכס מניב לבין מהי עלות הנכס הכוללת, לרבות הוצאות עקיפות, כשהיחס האמור מהווה את התשואה השנתית לבעלים של הנכס. כך לדוגמא, תחת הנחת עלות כוללת בסך 3,000 דולר ל-1 מ"ר, וכי 1 מ"ר מושכר ב-20 דולר לחודש, ובסה"כ שנתי 240 דולר ל-1 מ"ר, התשואה השנתית של הנכס היא %8 - 240/3,000.

שיטת תשואה לפי שווי שוק: שיטה זו הינה תיאורטית יותר לצורכי השוואה, לבחינת כדאיות איזורי השקעה שונים כשלב תכנוני מראש, תוך היעזרות במחקר שווקים. כך לדוגמא, אם שווי שוק של נכס הינו 2,000 דולר ל-1 מ"ר וההשכרה המקובלת בשוק באותו איזור הינה תמורת 300 דולר לשנה, הרי שהתשואה השנתית לפי שווי שוק הינה %15.

שיטה שלישית, שיש בה פעמים רבות גימיק מטעה, שגם אנשי מקצועי הולכים אחריו שולל, היא שיטת התשואה על ההון. שיטה זו בודקת כמה תשואה יקבל משקיע על השקעתו מהון עצמי, מבלי לקחת בחשבון את התשואה לפי שיטת עלות הנכס או שווי שוק. נניח לצורך ההדגמה, כי פלוני השקיע %10 מעלות נכס ו-%90 מימון בהלוואה דולרית נושאת %8 ריבית, בנכס המניב תשואה שנתית של %10.

לפי הנתונים לעיל, אם מחיר מ"ר הינו 3,000 דולר, אזי מימון מהון עצמי (%10) הינו בסך 300 דולר ומימון מהלוואה (%90) הינו בסך 2,700 דולר. משכ"ד שנתי (%10) הינו 300 דולר, מפוחתות הוצאות המימון על ההלוואה שהינן בסך 216 דולר (2,700 %8), ולכן תשואה נטו למשקיע הינה 84 דולר - 300-216, וביחס להשקעה שלו מההון העצמי בסך 300 דולר, שיעור התשואה השנתית הינו %28.

לכאורה, לפי שיטת חישוב זו, המדובר בגידול של שיעור התשואה להון על ידי מימון זר למינוף, מ-%10 ל-%28,, אך שיטת חישוב זו הינה מטעה ובלתי נכונה. כל השקעה נושאת עימה סיכון תפעולי כי לא תניב את התשואה הצפויה. המלווים שמודעים לעובדה זו, דורשים לרוב ערבויות ובטחונות מתאימים מהלווה כדי להבטיח את עצמם, ובמקרה שהערבויות לא מסופקות, דורשים ריבית גבוהה יותר על ההלוואה, הגדלה ככל שההלוואה מסוכנת יותר.

לכן, כתוצאה מהמינוף, נחשף המשקיע לסיכון, שתחת תרחיש פסימי הנכס לא יניב את התשואה הצפויה (לפי התרחיש האופטימי), והוא יאלץ לשלם מכיסו את הוצאות המימון לבנק, ולעיתים אף את קרן ההלוואה, כאשר מחיר הנכס נופל. אמנם הגדלת הסיכון כאמור מביאה לתשואה גבוהה יותר להון עבור המשקיע במקרה של הצלחה (כפי שהוצגה בחישוב לעיל), אך חישוב זה של התשואה תחת הנחה שלהצלחה הינו מטעה ואינו מביא בחשבון את מחיר הכישלון של הפרוייקט. למעשה, חישוב נכון, ותחת הנחה של שוק משוכלל בו המלווה מתמחר נכון את ההלוואה, יראה, כי הערך הכלכלי של הפרוייקט לא משתנה, למעט הערך הנוכחי של מגיני המס הנוצרים בשל תשלומי הריבית מחד, ותוחלת הוצאות פשיטת רגל הגדלה מאידך, הכל בכפוף למודלים המימוניים ולהנחות הננקטות.

התיאוריה המימונית גורסת, כי חישוב כדאיות בפרוייקט עבור משקיע, צריך להיעשות לפי ערך נוכחי של תוחלת תזרימי מזומנים של כל ההוצאות וההכנסות הצפויות מהפרוייקט. על כל משקיע להוון את תזרים המזומנים לפי שיעור התשואה אותה הוא דורש, ולהעריך לפי תוצאת ההיוון את שווי הנכס או הפרוייקט ואת כדאיות ההשקעה