בעקבות כתבתנו משבוע שעבר (אופציות ב-2002 ככלי להנחות מס של 20%), הגיעו אלינו
שאלות רבות ביחס לימי מכירה שונים, במגוון מצבים: עיקר השאלות כוונתן למצב
בו ניתן לעגן את יום הרכישה לשנת 2002, על-מנת להנות מהנחות המס לפי תיקון
50 לחוק מיסוי מקרקעין (ועדת רבינוביץ 1), וזאת ללא הוצאה כספית ריאלית טרם
מימוש העסקה, וללא צורך להסתכן בחבות במס.
השאלות נוגעות כולן לעסקאות שבצנרת, או ליזמים שונים המתכוונים לנצל הזדמנויות
ומעדיפים לסגור אופציות לרכישות (או מכירות), תוך ניצול מרבי של הנחות המס
לפי רפורמת מיסוי נדל"ן 2002, טרם תום שנת 2002.
ברשימתנו משבוע שעבר העלינו שני רעיונות הקשורים לעיגון יום העיסקה בשנת 2002,
כאשר ביצוע העיסקה יידחה ל-2003 או לשנה מאוחרת יותר. הרעיונות כזכור היו:
(א) עיסקת אופציה, או (ב) הסכם מותנה שחל עליו סעיף 51 לחוק מיסוי מקרקעין
ואשר חיובי המס בגינו נדחים עד לביצועו הלכה למעשה. בהסכם על-פי סעיף 51 אין
מגבלת זמן פורמלית בחוק על משך דחיית הביצוע של ההסכם לפי הסעיף האמור, והדבר,
חוקית, יכול להיות אף למספר שנים.
עם זאת, קיימים מספר נושאים שהועלו על-ידי קוראים במהלך הימים מאז פרסמנו הכתבה
והדורשים התייחסות למגוון מצבים נוסף.
עסקאות קרקע חקלאית: בעסקאות מסוג זה, אם אלמנט האופציה או הסכם לפי סעיף 51
כמוצע לעיל אינם ישימים, ניתן להשתמש במספר רעיונות נוספים.
כך לדוגמא אפשר להתנות את תוקף ההסכם באישור ממ"י. התניית תנאי בהסכם איננה
דוחה לרוב את יום ההסכם, לפי הלכת אלדר שרון מפי השופט מאיר שמגר, אך לעיתים,
כאשר התנאי הוא קונסטיטובי, הרי שלפי הילכת רפלד, מפי השופט מאיר שמגר, נדחה
יום תוקף ההסכם. עסקאות קרקע חקלאיות ישאו יום תוקף ההסכם, אף שביצוען יידחה
עד אישור ממ"י, לפיכך הן תהיינה זכאיות להנחת מס.
עסקאות עם ממ"י: לגבי עסקאות עם ממ"י קיימת פסיקה המבחינה בין שני ימי רכישה
ומכירה. לפי הילכת ויברטו הולדינגס, שאושרה בפסיקה מחוזית נוספת, יום הרכישה
לעניין חישוב המס הוא יום אישור מועצת ממ"י. עם זאת, יום הדיווח ותשלום המס
יכול להידחות עד ליום חתימת הסכם בפועל עם ממ"י עצמו. לעוסקים בדבר ידוע, כי
יש הפרש זמן רב בין זכייה במכרז או אישור עיסקה על-ידי מועצת ממ"י, לבין מועד
חתימת הסכם עם הנהלת ממ"י.
התוצאה במקרים אלו הינה, שהנחת המס תיקבע לפי יום אישור העיסקה במועצת ממ"י,
אך חבות מס רכישה תידחה עד אשר יחתם הסכם עם ממ"י. לדעתנו, התוצאה הינה, כי
החיוב במס לפי סעיף 59 לחוק הינו תיאורטי ואיננו יוצר חבות מס אמיתית. יוצא,
כי אם לא ייחתם בסופו של דבר ההסכם, לא תהיה חבות מס אמיתית.
יתר על כן, לפי הפסיקה יתכן, כי גם המועד להודעת נאמנות בעסקאות ממ"י הינה
עד חתימת ההסכם ולא רק עד יום אישור ממ"י. זאת, מאחר וסעיף 19 לחוק קובע את
יום אישור ממ"י רק לעניין חישוב המס.
לפיכך, אם אדם יוצר את הנאמנות בעסקאות ממ"י רק לאחר היוודע זכייתו במכרז של
ממ"י אך לפני חתימת הסכם עם ממ"י, הרי על-פי חוק מיסוי מקרקעין סעיף 69 ניתן
לפרש, כי הנאמנות נוצרה כדין אף לפי הנחיות מס שבח עצמן, הקובעות כי נאמנות
צריכה להיווצר טרם הרכישה. כאן הרכישה לעניין סעיף 69, על-פי הילכת ויברטו
הולדינגס, הינה יום חתימת ההסכם ולא יום אישור מועצת ממ"י. כיוון שכך, הרי
הנאמנות נוצרה כדין.
הזכרנו לעיל את העסקאות שקטין צד להן או עסקאות הדורשות אישור בית משפט, כדוגמת
עיסקה המבוצעת על-ידי כונס נכסים, מפרק, או כל גורם שתלוי באישור בית משפט.
כאן ניתן לבקש אישור בית משפט לניהול מו"מ וחתימת הסכם מראש, אלא שלפי תנאי
האישור מראש יובא ההסכם לביקורת בית משפט לאחר חתימתו, אך לפני ביצועו. בדרך
זו, על-פי הילכת רפלד, יום האישור קודם ליום החתימה, ולפיכך יום החתימה לדעתנו
הוא היום הקובע לעניין הנחות המס של חוק הרפורמה.
לבסוף נפנה את תשומת לב הקוראים לגבי הפקעה, הכוללת אף הקלה בשיעורי המס, כפי
שצוין בעבר ב"גלובס". לפי זה ומכח סעיף 19, הרי שיום ההפקעה הינו יום התשלום
בפועל. לפיכך, על-מנת לזכות בהטבה, יש לדאוג לקבלת תשלום קודם לסיום שנת המס.
* עורך המדור: ד"ר אבי אלתר. יו"ר ועדת מיסים-לשכת התאום של הארגונים הכלכליים;
נציד לשכת עו"ד לועדת הכספים בכנסת; לשעבר: יועמ"ש וסגן ניצב מס-הכנסה; יו"ר
איפ"א ישראל; מרצה למיסים באוניברסיטת ת"א, יו"ר ועדת מיסים לשכת עו"ד.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
