מתנה לקרוב: שני מסלולי הפטור

כאשר נישום מעניק לקרובו במתנה דירת מגורים, ניתן לקבל פטור ממס שבח באחד משני מסלולים: זה הקבוע בסעיף 62 לחוק מס שבח (להלן: "החוק"), המעניק פטור ממס במכירת זכות במקרקעין מיחיד לקרובו, ומסלול הפטור הכללי לדירת מגורים, הקבוע בסעיף 49ב לחוק. להלן סקירה כללית של ההבדלים בין המסלולים, והיתרונות והחסרונות בבחירה בכל אחד מהם:

הזכות הניתנת במתנה: על פי סעיף 62 לחוק, פטורה ממס העברת "זכות במקרקעין", מיחיד לקרובו. על פי סעיף 49ב, הפטור ניתן במכירת "דירת מגורים מזכה" בלבד, היינו דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים במשך 5/4 מהתקופה בשלה מחושב השבח או ב-4 השנים שקדמו למכירתה. כאשר הדירה המועברת אינה "דירת מגורים מזכה", כהגדרתה בסעיף 49 לחוק, ניתן להשתמש אך ורק בסעיף 62 לחוק.

בנוסף, על מנת ליהנות מהפטור לפי סעיף 49ב לחוק, יש להעביר את כל הזכויות בדירת המגורים המזכה. מכירתה של זכות חלקית במקרקעין איננה יכולה ליהנות מן הפטור בסעיף 49ב לחוק, וזאת בניגוד לסעיף 62 לחוק, שבו ניתן להעביר ללא תמורה בפטור ממס גם חלק מן הדירה.

דחיית מס לעומת פטור ממס: סעיף 49ב לחוק מעניק פטור מלא ממס שבח בגין העברת הדירה. לעומתו, ההסדר בסעיף 62 מעניק דחיית מס בלבד: במכירת הדירה על-ידי הקרוב מקבל המתנה, ישולם מס שבח בגין כל השבח שנצבר על הדירה מיום רכישתה על ידי נותן המתנה.

הגבלת השימוש בפטור לדירת מגורים: בפטור לפי סעיף 49ב(1) לחוק ניתן לעשות שימוש רק במידה ובארבע השנים שקדמו למכירה לגביה מתבקש הפטור, לא מכר נותן המתנה דירת מגורים אחרת בפטור ממס. העברת דירה לילד או בן זוג בפטור ממס על פי סעיף 62 לא נלקח בחשבון לעניין זה. דהיינו: הענקת דירה לקרוב בפטור לפי סעיף 49ב(1) לחוק, שוללת את יכולתו של נותן המתנה (ושל התא המשפחתי שלו), לעשות שימוש בפטור נוסף על פי סעיף 49ב(1), בארבע השנים שלאחר נתינת המתנה. לעומת זאת, הענקת דירה בפטור לפי סעיף 62(ב), לילד או בן זוג, אינה גוררת הגבלות על מכירת דירות נוספות בפטור ממס.

בנוסף, אם בארבע השנים שקדמו להענקת המתנה, מכר נותן המתנה דירת מגורים בפטור ממס, הוא לא יוכל לעשות שימוש בפטור לפי סעיף 49ב(1) לחוק.

אם המוכר מעוניין להעביר את דירת המתנה בפטור לפי סעיף 49ב(2) לחוק, תנאי לכך הוא, שהדירה המועברת היא דירתו היחידה בישראל ובאיזור. כמו כן נדרש, כי בארבע השנים שקדמו להעברת הדירה לא הייתה לו בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת.

תנאי נוסף הוא, שלא נעשה שימוש על-ידי המוכר (או התא המשפחתי שלו), בפטור ממס לפי סעיף 49ב(2) לחוק, ב-18 החודשים שקדמו להענקת המתנה. תנאים אלו אינם קיימים בהעברת דירה בפטור לפי סעיף 62 לחוק.

פטור ממס מכירה: הענקת הדירה פטורה ממס מכירה, גם כאשר הדירה נרכשה על ידי נותן המתנה, לפני 7.11.2001. זאת, בין אם הענקת הדירה פטורה על פי סעיף 49ב לחוק, ובין אם היא פטורה על פי סעיף 62(ב) לחוק.

הנחה במס רכישה: מס הרכישה בגין הענקת הדירה יהיה בגובה של 3/1 ממס הרכישה הרגיל, בין אם הפטור הוא על פי סעיף 49ב לחוק, ובין אם הוא על פי סעיף 62 לחוק. שכן, בשני המקרים מדובר בהעברה ללא תמורה, ותקנה 20 לתקנות מס רכישה המאפשרת תשלום מס רכישה מופחת אינה מצומצמת רק להעברות על פי סעיף 62.

הוראות מקצועיות: בחוק מיסוי מקרקעין נקבע במפורש, כי נותן דירת מגורים במתנה יכול לבחור, לפי רצונו, את הפטור ממס לפי סעיף 62 או לפי סעיף 49ב.

תחולת סעיף 49ו על המתנה: בין אם נותן המתנה מבקש פטור לפי סעיף 62 לחוק או לפי סעיף 49ב לחוק, יחול סעיף 49ו על נותן המתנה והוא יהיה חייב בתקופת צינון.

ההבדל בין שני המסלולים הינו באותם מקרים בהם לא עמד מקבל המתנה בתקופת הצינון וחויב במס שבח, שאז, במקרה שנותן המתנה השתמש בסעיף 62, מקבל המתנה שיחויב במס ייכנס לנעליו, וזאת בהתאם לסעיף 29 לחוק, ויהיה חייב במס על השבח של כל התקופה, מיום רכישת הנכס ע"י נותן המתנה ועד למכירתו ע"י מקבל המתנה.

לעומת זאת, אם נותן המתנה השתמש בסעיף 49ב, חישוב המס במכירה ע"י מקבל המתנה יהיה מיום קבלת הדירה במתנה.

יש לציין, כי ישנה עדיפות בהענקת מתנות ישירות לילדים וכך, למשל, העברת נכס מקרקעין לבת בפטור ממס על פי סעיף 62(ב) עדיפה על העברה לנכדה, שכן היא מאפשרת מכירה מיידית של דירה נוספת בפטור לפי סעיף 49ב(1) לפקודה אצל נותן המתנה. בנוסף, כאשר מי שקיבל דירה במתנה מבקש למוכרה בפטור ממס, עליו להמתין "תקופת צינון" הקבועה בסעיף 49ו לחוק. במקרה בו הדירה ניתנה במתנה מהורה לילדו, קובע החוק "תקופת צינון" קצרה יותר, מאשר במקרים אחרים.