יום שלישי, 9 במארס, היה יום הדין של חברת הבנייה אריה את עופר. ביום זה החלו לחזור ללא כיסוי עשרות המחאות של החברה, בסכום שהצטבר ל-2 מיליון שקל. בעלי ההמחאות הזועמים, רובם ספקים קטנים ובינוניים, החליטו לעשות דין לעצמם. בין היתר, ניסו לבזוז אתרים של החברה בבאר שבע. בליל שבת שרפו, ברוב זעם, את משרדו של מנהל העבודה בפרויקט מודיעין. למחרת ניסו להוציא ציוד מאותו אתר.
אריה גרשון ובן דודו עופר המבוהלים מיהרו לשכור חברת שמירה, בניסיון להגן על ציודם. במקביל, התקשרו לעו"ד שלמה נס מתל-אביב, וביקשו למנותו כמנהל מיוחד של החברה. ביום ראשון, 14 במארס, הודיעו רשמית שהם בקשיים, העבודה בכל האתרים נפסקה, והבעלים ביקשו-התחננו לקבל עזרה והגנה מבית המשפט המחוזי בבאר-שבע.
אריה את עופר נפלה משום שהתרחבה יותר מדי, קנתה מגרשים ונכסים בלי חשבון וללא די הון עצמי ובטחונות. עובדה מדהימה אחת, שנודעה רק בסוף השבוע: ההון העצמי של אריה את עופר עמד על 200 שקל בלבד - זו לא טעות. אין אפילו הלוואות בעלים. החברה נסמכה כמובן על כסף של בנקים, והמשמעות ברורה.
נכון, גם גורמים חיצוניים פעלו לרעתה: המיתון הביא לירידה במכירת דירות, שכר העבודה הוכפל ויותר בשל החלפת העובדים הזרים בישראלים, מחיר הפלדה הוכפל, המלט התייקר. הבנקים העצבניים, אחרי ההפרשות הגדולות בשנת 2002, דרשו מהחברה, כמו מקבלנים אחרים, להוסיף בטחונות. אבל אלו, במידה רבה, רק תירוצים, כי גורלה של חברה נקבע על ידי רמת הניהול שלה. עובדה, שחברות אחרות בענף שורדות ואף מרוויחות. אריה ועופר, שני צעירים לא-מנוסים יחסית, ללא הון עצמי, התקשו להתמודד עם הקשיים.
איש אינו יודע היום מהו מצבה המדויק של אריה את עופר. הדו"חות הכספיים לשנת 2002 אושרו ב-29 בפברואר 2004, באיחור של שנה, כשהמפולת היתה בשער. הדו"ח מוסר על הכנסות של 62.7 מיליון שקל, הוצאות של 55.1 מיליון שקל, והוצאות מימון של 9.9 מיליון שקל, שהפכו את הרווח הקטן להפסד של 1.5 מיליון שקל, לעומת רווח של 1.3 מיליון שקל ב-2001. אין מאזן ל-2003, ויש לכל היותר "מאזן בוחן", עם מספרים כלליים, המצביעים ככל הנראה על בעיות גדולות.
החברה ובעליה הצהירו, שהם חייבים כיום כ-460 מיליון שקל, מזה 422 מיליון שקל לבנקים, ובראשם בנק המזרחי והבנק הבינלאומי, חלק בגין אשראי, חלק בערבויות מכר. לא ברור איך ומדוע נתנו הבנקים הלוואות במאות מיליוני שקלים לחברה ללא הון עצמי, בענף הנמצא במדרון בגלל שפל ומשבר בן שנים. הנהלות הבנקים צריכות להסביר זאת לבעלי המניות.
יתר החובות הם לשלטונות ולספקים. כמה דוגמאות בולטות: 3.8 מיליון שקל למע"מ, 1 מיליון שקל לדנה תשתיות צנרת ובנייה, 750 אלף שקל לאחים רוזנטל, 650 אלף שקל לשנים אלומיניום, 600 אלף שקל לשיש אלוני, 280 אלף שקל לרגבה, 150 אלף שקל לינאי מתכות.
זה לא סוף הסיפור. החברה חייבת גם 25 מיליון שקל להוריהם של שני הבעלים, בן ציון ועקיבא גרשון. ההורים, בני 63 ו-67, שהיו פעילים ביזמות בענף הנדל"ן, ידעו לפני כולם מה המצב האמיתי של הבנים. הם החלו להזרים כספים לחברה לפני 8 חודשים, במקום ההון העצמי של הבנים, שאינו ולא היה קיים. הם הזרימו ככל הנראה את חסכונותיהם, מזומנים, בטחונות וערבויות, בין היתר כדי לאפשר את המשך הבנייה בפרויקטים בבאר-שבע ובנתניה.
ב-4 בפברואר, כששתי המשפחות ידעו מן הסתם מה המצב האמיתי, החליטו לעשות מעשה: חברת אריה את עופר רשמה שיעבוד על מניותיה, 50 אחוז, בחברת נאות הפסגה, האמורה לבנות 2,400 דירות לחרדים במודיעין עילית. שווי המניות, שהיו חופשיות עד אז מכל שיעבוד, נאמד ב-13 מיליון שקל. עו"ד אברהם מורן, נציגם של הבנים, אמר ביום א' שעבר: "אין לי הסבר איך נרשם השעבוד לטובת ההורים".
חברת משכן הארץ, בעלת 50% בנאות הפסגה, אומרת שהשעבוד אינו חוקי, כי בסעיף 8 של חוזה ההקמה הצהירו הצדדים, שלא יעבירו זכויות שלהם לצד שלישי, ללא הסכמת השותף השני. משכן הארץ תובעת מבית המשפט לבטל את השעבוד. משכן הארץ גם תובעת, בהליך בוררות זבל"א, להקטין את חלקה של אריה את עופר בנאות הפסגה מ-50% ל-30%. התפתחויות אלו עשויות להקטין את היקף הנכסים העומדים לרשות אריה את עופר.
זה לא הכל. איש העסקים יורם חורי ניהל מו"מ להשקיע באריה את עופר. הוא העמיד לרשותה 3 מיליון שקל במזומן, וכן בטחונות ב-9 מיליון שקל. עכשיו הוא תובע את כספו חזרה. 39 עובדי החברה עדיין לא קיבלו את משכורות פברואר. אם וכאשר ימומשו נכסים, כדי להחזיר חובות לבנקים, יהיה צורך לשלם כמובן גם סכומים ניכרים למנהל המיוחד שלמה נס, המעסיק צוות עוזרים.
גם בני הדודים גרשון, הבעלים, אמורים להפסיד. באחרונה לוו, לא ידוע ממי, 2.25 מיליון שקל, והזרימו לחברה. בנוסף, הודיעו שהם מוכנים למכור 10 דירות בבאר-שבע, בבעלותם, שקנו בעבר מהחברה כהשקעה. הם יחזירו לבנקים את סכומי המשכנתא, יעבירו לחברה את היתרה, ויישארו כמובן ללא כסף וללא השקעתם בדירות. נראה, שגם ההורים יאלצו להיפרד מחלק גדול מכספם, אם לא מכולו.
מצבם של שני פרויקטים, בנתניה ובמודיעין עילית, סביר. החברה רכשה ב-1999 ממינהל מקרקעי ישראל והאוניברסיטה העברית מגרש בן 10.9 דונם בשדרות ניצה, מול חוף הים בנתניה, ב-11 מיליון דולר. המגרש מיועד לבניית שני מגדלים, 186 דירות. החברה לקחה שותף ב-33%, חברת מתד תעשיות בבעלות שמואל ואהרון טביביאן מבאר-שבע. בנק המזרחי נותן ליווי פיננסי. היזמים כמעט וסיימו לבנות את המגדל הראשון, מכרו 81 דירות, עומדים לקבל טופס 4 ולאכלס את הדירות. אז יקבלו את יתרת התשלום מהדיירים, יפרעו את עיקר החוב לבנק המזרחי, שגם ישחרר את ערבויות המכר. הפרויקט רווחי, והחברה אף לא ביקשה לגביו צו להקפאת הליכים.
הפרויקט במודיעין עילית מיועד לבניית 2,400 דירות, שהוזכר לעיל. יש כאמור שותף ב-50%, שחלקו יגדל אולי ל-70%. אריה את עופר היתה אמורה להזרים הון עצמי במיליוני שקלים, לא הזרימה בשל מצוקתה, ולכן ככל הנראה תפסיד חלק מהמניות. הבנייה עדיין לא החלה, וזה עתה חתמו על חוזה עם קל בניין, בבעלות המשנה לנשיא התאחדות הקבלנים אברהם ליבר, לעבודות פיתוח ב-20 מיליון שקל. נכון להיום לא בונים, וממילא אין לדבר על הפסדים.
אז מה קרה בכל זאת לחברה? היא נכנסה, בלי חשבון, לכמה פרויקטים, בהם בינוניים וקטנים, שיחד עם הקשיים האובייקטיבים ובעיות הניהול, סיבכו אותה. הנה הפירוט:
* מגרש מסחרי בבאר-שבע: ביוני 2002 רכשה החברה ממינהל מקרקעי ישראל, במכרז, מגרש בן 10.5 דונם בנוה זאב, לבניית מרכז מסחרי בן 10,000 מ"ר. החברה שילמה בעד המגרש 2.4 מיליון דולר, וקיבלה הלוואה של 11.5 מיליון שקל מבנק לאומי. החברה דיווחה בעבר על השכרת 1,900 מ"ר לשופרסל וסופרפארם. אולם נראה, שהבנייה בפועל טרם החלה, והכל על הנייר. בינתיים, כמובן, דוהרות הוצאות המימון.
* מרכז מסחרי בנחל עשן באר-שבע: בניין בן 3,000 מ"ר, מושכר ב-187 אלף שקל לחודש. היזמים חייבים לבנק הבינלאומי 24.6 מיליון שקל, ודמי השכירות מכסים 9% לשנה מההלוואה - תשואה סבירה.
* פרויקטים למגורים בבאר-שבע: אריה את עופר בונה 158 דירות בשכונה אחת בבאר-שבע, ועוד 72 יחידות בשכונת רמות. עד כה מכרה, בהתאמה, 109 ו-23 יחידות. המכירה האיטית מכבידה על הוצאות המימון. חייבים לבנק מזרחי 14.8 מיליון שקל על הפרויקט הראשון ו-12 מיליון שקל לבינלאומי בעד השני.
* מרכז מסחרי בעומר: ב-2001 קנתה אריה את גרשון מחברת עומר דרום בניין מסחרי בן 7,000 מ"ר בעומר. היא שילמה 4.25 מיליון דולר, מחיר סביר לגבי עומר. על-פי דיווחי החברה מימים טובים יותר בעבר, היא השכירה כ-5,000 מ"ר לביטמן הנדסה, מכתשים, רוטלקס ואחרים, בדמי שכירות של 6 דולר למ"ר לחודש בממוצע. היזמים חייבים לבנק הבינלאומי 31.8 מיליון שקל, בגין מימון העיסקה. דמי השכירות מכסים רק 5% לשנה מסכום ההלוואה, מה שמעיד לכאורה על ניהול לא נכון של העיסקה והנכס.
* מקומון: לפני כשנתיים וחצי רכשה החברה מיוסי עמר את המקומון הבאר-שבעי כלבי ב-1 מיליון דולר, וכן קנתה ממנו בניין בן 400 מ"ר במרכז העיר, שבו יושבת המערכת, ב-300 אלף דולר. עיסקה מוזרה לחברת נדל"ן, הזקוקה לכל שקל פנוי כדי לא לשלם ריבית גבוהה בבנקים. היזמים תכננו להשקיע בשבועון כספים נוספים, כדי להפכו לשבועון כלכלי ארצי. זה ישאר כנראה חלום.
* מגרש ברעננה: בסוף 2001 רכשה החברה מחברת מיטבית, בשליטת חלפו (עמי) גניש המנוח, מגרש ל-74 דירות ברחוב ויצמן פינת עקיבא ברעננה. החברה שילמה 7 מיליון דולר, כ-95 אלף דולר לקרקע לדירה, מחיר הנראה גבוה על פי מצב השוק והמכירות כיום. מיטבית, שהיתה אז בקשיים, ודאי שמחה לקבל את הכסף. עד היום מכרו רק 12 דירות. הבינלאומי נותן ליווי, החברה חייבת לו 37.2 מיליון שקל, ויש להניח שהבנק אינו מרוצה ממה שקורה שם. אין ספק, שזוהי אחת העסקאות הבולטות שסיבכו את החברה.
* מגרש ופרויקט במודיעין: ב-2001 קנתה החברה במכרז, ממינהל מקרקעי ישראל, מגרש ל-170 קוטג'ים במתחם קייזר במודיעין. עד עתה החלו בבניית 105 יחידות, ומכרו 61. בנק לאומי נותן ליווי פיננסי, וחייבים לו 31.6 מיליון שקל. היזמים שילמו בעד המגרש לפני 3 שנים, בונים רק על חלק ממנו, והוצאות המימון אוכלות בכל פה.
* משרדים בבני ברק: אריה את עופר קנתה אשתקד מקבוצת ב.ס.ר 700 מ"ר במגדל משרדים ההולך ונבנה בבני ברק, לצורך משרדים ראשיים חדשים. היא שילמה 1.05 מיליון דולר. סכום לא גדול, יחסית, אך השקעה מיותרת לגבי חברה הנמצאת בבעיות נזילות. הבנק הבינלאומי הלווה לחבר 70% מההשקעה הדרושה.
בדיקה מגלה, כי בבעלות החברה 374 דירות לא מכורות, בבנייה או בתכנון ערב בנייה. זהו מלאי לא גדול יחסית, שאפשר לעמוד בו - אם לרשות החברה די הון עצמי והסדרי מימון נאותים בבנקים. אולם, אם ההון העצמי עומד על 200 שקל בלבד, וכנגדו חייבים לבנקים 422 מיליון שקל - אי אפשר להמשיך. עם מלאי דירות לא מכור כזה, החברה עשתה בזמנו מאמצים גדולים למכור דירות למשקיעי חוץ, בעיקר מצרפת, בהצלחה מסוימת, אך לא מכך תבוא הישועה.
אחת הבעיות של החברה היא, ככל הנראה, דיווח לא מדויק, שנבע אולי מכך שהבעלים עצמם לא ידעו מה בדיוק קורה אצלם. לדוגמא, הבעלים דיווחו בזמנו ל"גלובס" שהשכירו 5,000 מ"ר בבבניין בעומר, ב-16-9 דולר למ"ר לחודש. אולם עתה מתברר, כי ההכנסה החודשית מדמי שכירות מגיעה ל-30,000 דולר לחודש בלבד, כלומר 6 דולר למ"ר. או שהבעלים לא דיווחו נכון בעבר על היקף השטחים שהשכירו, או שלא דיווחו נכון על גובה דמי השכירות.
אריה ועופר גרשון טוענים, שאם יתנו להם להשלים את הפרויקטים, יוכלו להרוויח עליהם 108 מיליון שקל. התחזית מניחה בעיקר רווח של 50 מיליון שקל מחלקה של החברה במודיעין, אך הוא אמור כאמור לקטון. חוץ מזה, התחזית מבוססת על הנחה שימכרו את כל הדירות וישכירו את כל הנכסים, ומנין הביטחון בכך? הבעלים והמנהל המיוחד מקווים גם למכור חלק מהבעלות על החברה למה שמתואר כמשקיע אסטרטגי, ואולי זה יעזור לחברה, לבעליה ולנושיה.
כתבות
ני"ע
