בבאר-שבע נפלו מסכות הפיתוח

ובמה הדברים אמורים? תעריפי האגרות מורכבים מאגרות רישוי של משרד הפנים והיטלי פיתוח שונים ומשונים - לכביש, תיעול, מדרכה, מפעל המים וכו'. הללו נגבים לפי שטח מגרש ולפי שטח בנוי, ואף לפי נפח הבניין. האגרות כולן נגבות ע"י הרשות המקומית, ולכולן מחלה משותפת: המחלה הממארת, ממנה סובלות כל האגרות כולן, היא העדר קשר בין המוצר למחיר, או בלשון אחר - בין העלות האמיתית לבין היקף הגבייה מהציבור, או לשון אחר אחר - מרכיב השירות הניתן הוא חלקי מאוד, ואילו מרכיב המס הנגבה באותה הזדמנות הוא עצום, עלות כפול ארבע באומדן זהיר.

בעבר עוד היה ניסיון לטשטש את מרכיב המס ולהיצמד לחישוב עלות כלשהוא, אך עם הזמן ננטשה אפילו המסכה הזו, וכיום ברור לכל כי מדובר במיסוי.

במרווח העצום והבלתי יעיל הזה קמו חברות כלכליות וחברות פיתוח עירוניות לרוב, שבניגוד לעירייה עצמה גם מסוגלים לתת חשבונית מס לעניין מע"מ.

מכאן ברור גם מדוע הרשות המקומית מתעקשת להשאיר את הביצוע תחת ידה במקום לתת את העבודה לחברות הקבלניות, הבונות בניינים באותו אתר. שהרי לאותן חברות עניין ברור לזרז את עבודות הפיתוח ולהדק את קצב הפיתוח עם הבנייה, כמו גם יתרון יחסי בביצוע, כוח אדם ניהולי, תשומות עובדים וציוד, שכבר קיימים באתר ממילא.

אלא שמרכיב מס בהיקף כזה לא משאיר שום סיכוי ליעילות.

דוגמא מהחיים: כאשר גובים אגרות בהיקף 100 דולר למ"ר בבנייה של 120% מקבלים 120,000 דולר לדונם כעלות פיתוח, סכום הזוי על פניו.

עוד קצת מלח: במרכיב האגרות הנגבות קיים כבר סעיף של חידוש ותחזוקת תשתיות קיימות, אבל מי שניסה לבנות במרכז עירוני מפותח גילה, כי גם ממנו גובים אגרות. במקום בו העלות היא רבע מהגבייה, הרגישות אובדת ואין להתפלא גם על Double Counting מסוג זה.

עד כדי כך נגררנו לאבסורד, שבפיתוח שגבו בשכונת תל ברוך צפון בת"א לא היה הבדל בין דירה לבין קוטג' צמוד קרקע. למזלנו, המצב המגוחך הזה הוא חסר משמעות, וזאת מהטעם שהקרקע מגיעה בחבילה, מה שמכונה בשיווק Bundle. תשומת הקרקע מגיעה אלינו כקרקע ופיתוח יחדיו. או אז לא משנה כלל מה מרכיב הקרקע ומה מרכיב הפיתוח. יותר מזה, בעבר אפילו נהגו להגדיל באופן מלאכותי את חלק הפיתוח, כדי לחסוך במס רכישה.

אמנם מרכיב המס בחבילה הולך וגדל, כצפוי, בשל ההתמכרות הקשורה בו, אבל כל עוד מרכיב הקרקע בתוך החבילה שומר על ערך חיובי, המשמעות היא זניחה, ואכן אנו חיים עם החבילה הזו כבר שנים רבות.

הכל שריר וקיים, עד אשר הביקוש בשוק יורד לרמת הפיתוח בלבד, דהינו היתרה לקרקע היא אפס. מאותה נקודה ומטה אין עסקאות כלל, והרשות המקומית למעשה נותרת ללא גבייה של מס וגם ללא גמישות.

כך קרה לא פעם, גם במכרזים של מינהל מקרקעי ישראל, בהם לא היה מי שיציע מחיר מעבר למרכיב הפיתוח, ולמעשה המכירה באותו אזור נעצרה. אז התברר, כי אם לא מכרת קרקע גם לא מכרת פיתוח, וזה כבר פן נוסף של Bundle.

בבאר-שבע השוק המשוכלל פעל בשני מהלכים, שהם למעשה "הסרת מסכות": המהלך הראשון היה עצירת מענקי המקום (שם קיבוצי לתהליך בו עם ישראל נותן מקורות לרוכשים חסרי אמצעים, כדי לרשום על שמם דירה בטאבו ולייצר כתובות לחובות מסופקים). מהלך זה איפס את הרווח היזמי ואת ערך הקרקע, ולכן העסקאות נעצרו, באחת.

זה השלב בו בד"כ שר הקבלנים מחליט לקחת כספי מיסים ולעודד את סקטור הבנייה, באמצעות ויסות המחיר, ובכך לראות את האור בקצה המנהרה, אלא שבעצם זהו הקטר שבא ממול (קטר הצמיחה, כמובן).

בצר להם ובהינתן ערך קרקע אפס, רווחיות אפס והעדר בנייה, גילתה הרשות כי לא ניתן לגבות יותר את "מס הפיתוח", מס שכאמור כבר זורם בעורקיהם מזמן, ודורש את שלו. מה עושים? מפחיתים את עלות הפיתוח! וזהו המהלך השני בנשף המסכות.

הגורם הקשיח שהוצג כעלות מתחיל להתאים עצמו למציאות. זהו תהליך מסוכן, שאם יימשך עוד יגרור התייעלות בעירייה ואולי אף יפטרו איזה סגן ראש עיר חבר מרכז. באר-שבע עוד תהפוך לאורקל של הנדל"ן בישראל, עם תשואה מההשקעה בנכסי מגורים העולה על הריבית ומחירי אגרות יורדים. אחרית הימים ממש, עולם אמיץ, חדש ומערבי.

איך נתאושש מהיפוך מגמה כזה? נכסי המגורים ייסחרו בתשואות של 9% על שכ"ד שנתי, מחירי האגרות יצנחו, עלות ההקמה תפחת, ערך הקרקע יחזור להיות חיובי, והשלטון יאלץ להתייעל. הייתכן?

אם כבר נסחפנו לתחזיות אפוקליפטיות שהגיעו עד להפחתה של אגרות, אז אולי מותר כבר להזכיר את מחירי הארנונה העירונית. מדוע שמשכיר נכס יספוג לבדו את הירידה בביקושים בשוק? יקשרו נא את הארנונה לדמי השכירות, ויתחלקו בסיכון. מה קרה? הסקטור הציבורי לא חי איתנו, הדם שלו כחול?

אז לכל המאמינים שהשלטון אינו משחק במשחק פירמידה עם העם היושב בציון, כדאי ורצוי לראות במודל באר-שבע הזה אות מעודד וסימן לבאות.

הכותב הוא שמאי מקרקעין.