פועלים באתר בנייה / צילום: איל יצהר
כשאנחנו סוגרים עם קבלן על מחיר של דירה חדשה, כמה באמת נשלם לו מהיום שרכשנו את הדירה על הנייר, ועד לקבלת המפתח? התשובה במילה אחת - יותר. אל מחיר הדירה החדשה, על פי הסכמי המכר עם הקבלן, יש להוסיף למחיר את העלויות של ההצמדה למדד תשומות הבנייה, שמגיעות לעשרות אלפי שקלים ובמקרים מסוימים גם ל-100 אלף שקל. וזה עוד לפני שדיברנו על שכר טרחה לעו"ד ועל השקעה נוספת בדירה, למשל בהתקנת מזגן, או בהתקנת מטבח מושקע.
על פי הערכות, אלפי זוגות צעירים יושבים על הגדר וממתינים לכניסתו של חוק המע"מ לתוקף, אז ייחסכו להם 18% ממחיר הדירה. אלא שרבים מהרוכשים מעדיפים להדחיק את העובדה שלמחיר הדירה מתווסף מדד תשומות הבנייה.
"90% מהאנשים שמגיעים למשרדי המכירות לא מכירים ולא מבינים את המשמעות של מדד תשומות הבנייה", מודה מנכ"ל חברת אלמוג כדאי יקי אמסלם. "לפני תקופה בדקנו עם כל האנשים שפקדו את משרדי המכירות, ורק אחד מתוך עשרה אנשים ידע במה מדובר. המדד נועד לשמור על ערך השקל. בעוד שנה השקל יכול להישחק או להתחזק, לכן ההסכם קובע שמתחילים ממדד בסיס שנכון ליום חתימת ההסכם, ורק אם המדד עולה, הרוכש ישלם את ההפרש על יתרת התשלום" .
אמור גם לרדת
אמסלם מוסיף כי "בגלל הקושי לגייס הון עצמי, הרבה קבלנים מאפשרים לרוכשי הדירות לשלם 20% מהתמורה במועד החתימה על ההסכם, ואת יתרת ה-80% עם מסירת הדירה, שנתיים או שלוש שנים מאוחר יותר. במקרה שדירה עולה 1.2 מיליון שקל, ורוכש הדירה שילם מקדמה של 300 אלף שקל שהם 25%, התמורה בעוד שנתיים או שלוש צריכה להיות צמודה למדד".
"על כל מיליון שקל שנותר לנו לשלם על הדירה, מדד תשומות הבנייה יחייב תוספת ממוצעת של כ-50 אלף שקל", מסביר שמאי המקרקעין ארז כהן. "על יתרת תשלום של 2 מיליון - רק ההצמדה למדד תשומות הבנייה בלי הריבית, מגיעה ל-100 אלף שקל. הרבה רוכשים אינם מודעים לכך ומופתעים לגלות זאת בסוף התקופה. בעצם, חלק מההטבה של הפטור מע"מ שיזם לפיד, מתקזזת עם העלויות של מדד תשומות הבנייה, שאינה קיימות ברכישה של דירת יד שנייה".
מדד תשומות הבנייה מורכב מפרמטרים שקשורים לעלויות בנייה (מלט, שכר עבודה של פועלים, כלים) ומתעדכן אחת לחודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. כהן מוסיף כי "בכל החוזים נוהגים הקבלנים להצמיד את מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה ולא למדד המחירים לצרכן, ומה לעשות ששיעור העלייה של פרמטרים אלה הוא יותר גבוה משיעור העלייה של מדד המחירים לצרכן? הפער יכול להגיע ל-2%-3% יותר ממדד המחירים לצרכן. אנשים צריכים להביא בחשבון שהתקופה בין יום סגירת החוזה לבין מועד קבלת הדירה יכולה לארוך שנתיים-שלוש, ובלא מעט פרויקטים חדשים גם יותר".
עו"ד נעמה שיף ממשרד שוב ושות' מסבימה כי מדובר בסכומים ניכרים. "רוכש שקנה דירה לפני שנתיים ב-1.5 מיליון שקל, יצטרך כעת לשאת בתוספת של 45 אלף שקל, לאחר שמדד תשומות הבנייה עלה בשנתיים האחרונות ב-3.21%.
אם נצא מתוך נקודת הנחה שבפריסת התשלומים הוא שילם כ-20% בחתימה ועוד חלק באמצע, מדובר בתוספת של 20-30 אלף שקל למחיר הדירה".
וצריך לזכור שמדובר בשנתיים של אינפלציה נמוכה יחסית, גם במדד תשומות הבנייה, מציאות שלא בטוח שתשרור פה גם בשנים הקרובות.
לדברי שיף, בשנים האחרונות שיעור העלייה של מדד תשומות הבנייה גבוה משיעור העלייה של מדד המחירים לצרכן. עם זאת, מדד תשומות הבנייה בשנתיים האחרונות עלה בשיעורים נמוכים משנים קודמות (ראו גרף). "כיום יש קבלנים שמציעים פטור מהצמדה למדד כחלק מההטבות לרכישת דירה וזו בהחלט יכולה להיות הטבה משמעותית לדיירים", אומרת שיף.
מנכ"ל בנק איגוד לשעבר חיים פרויליכמן מסביר כי מדד תשומות הבנייה נועד להתאים את מחיר הדירה למצב השוק. "אם המחירים עולים המדד עולה בהתאם, ואם הם יורדים - הוא אמור גם לרדת. המפקח על הבנקים נתן הוראה שכשהמדד יורד, החיוב של הצרכן צריך להיות בהתאם".
מבצע: פטור ממדד לשנה
אז מה באמת קורה למדד? לדברי אמסלם, המדד עולה בממוצע לאורך השנים ב-3%-5%. לכן מי שקנה דירה בסך 1.2 מיליון שקל, שילם עליה מקדמה של 300 אלף שקל וצריך להשלים יתרה של 900 אלף שקל בעוד שלוש שנים, יאלץ במקרה שהמדד עלה ב-10% בשלוש שנים, להוסיף סכום של 100 אלף שקל.
יחד עם זאת, בפועל רוב האנשים נוטלים משכנתא, ואז משלמים אותה בהדרגה. מי שמשאיר את כל היתרה לסוף הם בדרך כלל משקיעים, שבמבחן הכלכלי מניחים שעדיף להם לא לשלם את מיליון השקלים הנותרים על הדירה, כי בזמן שנותר לשלם הם גם ירוויחו תשואה גבוהה יותר על הכסף ולכן עדיף להם לספוג 3% מדד שיילך אל הקבלן.
"תוספות גדולות למחיר יהיו במקרה שמחיר הדירה גבוה, ובעיקר בפריסות תשלומים שתשלום המקדמה נמוך והיתרה לתשלום גבוהה", מסביר אמסלם. "לפני שניתן היתר בנייה, לא אמורים להצמיד למדד, ובין כה וכה לפני שיש היתר בנייה, קבלן לא יכול לגבות יותר מ-7% ממחיר הדירה. כדי להקל על רוכשים כשיש אכלוס רחוק, קבלנים מציעים היום עסקאות עם פטור ממדד. בפרויקט שלנו בבאר יעקב למשל, האכלוס בעוד שלוש שנים, וכשבא משפר דיור וצריך למכור את הדירה שלו, ומבקש זמן כדי למכור את הדירה שלו בלי מדדים, אנחנו עושים עסקה של 20% בחוזה ופטור ממדד לשנה. אז מדד הבסיס שלו הוא לא יוני 2014 אלא יוני 2015. אני סופג את המדד כי אני רוצה לעודד רכישה, ולהראות לבנק המלווה שיש עסקאות".
בגלל הרמדאן
בניגוד לאמסלם, סמנכ"ל השיווק של חברת מנרב אבי ביתן סבור שרוכשי הדירות היום דווקא מודעים למשמעות המדד: "היום 70% מהרוכשים יודעים מה זה מדד תשומות הבנייה, ומתווכחים על הנושא במשרד המכירות", אומר ביתן. "הם יודעים גם לדרוש לא לשלם את התייקרות המדד אם אין עדיין היתר בנייה. עד לפני שלוש שנים, מדד תשומות הבנייה היה דרמטי, והתנודות בו היו גבוהות, מי שקנה היה מודע היטב לנושא המדד, כי רוב המשכנתאות גם היו צמודות מדד. היום המדד עומד בממוצע על 3% לשנה, והמטרה של המדד היא שמירת ערך הנכס ולא קנס. המדד מגלם כמה עולה הברזל, המלט, והוא גם עולה בקיץ יותר בגלל החום, והשנה גם בגלל הרמדאן, שמאלץ את הפועלים לעבוד פחות, ובאותו כסף".
בכל מקרה, הוא מדגיש, לקבלן תמיד שווה שהרוכשים יקדימו תשלומים, בעיקר אם מדובר בפרויקט אם הרבה הוצאות בהתחלה על קרקע וכד'. כמה שהמדד יעלה, תמיד הריבית לבנק תהיה גבוהה יותר.
"מי שאוהב לשלם 20% בהתחלה ו-80% במסירה הם משקיעים, חרדים וזוגות צעירים. הבעיה היא שכאשר מגיע הסוף, נותר לשלם 800 אלף שקל מתוך מיליון, ופתאום מגלים שצריך להוסיף עוד 40 אלף שקל ליתרה. יחד עם זאת, לא בהכרח מי שמשלם במזומן מרוויח, בטח שלא בתקופות שקופות גמל וקרנות עושות תשואות יפות. אבל הורים בדרך כלל נוטים להגיד לילדים שלהם שעל כסף של בית לא מהמרים".
לשים כסף בצד
אז מה כדאי לעשות כדי להימנע מהפתעות? עמית קמינסקי מנכ"ל AMG משכנתאות אומר כי "בדירות חדשות, ככל שהמסירה רחוקה יותר מהקנייה כך הסכום תופח. הבעיה היא אצל אלה שאחוזי המימון שלהם גבוליים. מי שלקח 75% מימון, וההון העצמי שלו היה השקל האחרון, תהיה לו בעיה להמציא פתאום עשרות אלפי שקלים עבור מדד תשומות הבנייה.
"כשבאים לבנק לקחת משכנתא עבור דירה חדשה, אין פונקציה של שמאי כמו בדירות יד שנייה. לכן הבנק לא מתייחס למדד תשומות הבנייה כחלק ממחיר הדירה. אם דירה עלתה 1.5 מיליון שקל ושילמתי מקדמה של חצי מיליון שקל, נשאר לי מיליון שקל לשלם. אם עד מסירת הדירה המדד עלה ב-5%, אצטרך להוסיף 50 אלף שקל במסירת הדירה. אם המימון שלקחתי מהבנק הוא נמוך, בדרך כלל הבנק יסכים לתת מימון נוסף, אך אם לקחתי את המימון המקסימלי מהבנק, ואין לי כסף בצד, זו בעיה. לכן בעסקה לרכישת דירה, שאדם יודע איך היא מתחילה אך לעולם לא יודע איך היא נגמרת, אנחנו ממליצים לשים כסף בצד".
דירות "על הנייר": לא בהכרח זולות יותר
מקובל להניח שרכישת דירה "על הנייר" מקבלן היא משמעותית זולה יותר מרכישת דירה יד שנייה. יחד עם זאת, פרמטרים רבים כמו מדד תשומות הבנייה, מע"מ, תשלום לעו"ד הקבלן בסך של 1.5% מהעסקה, הוספת מרכיבים לדירה שלא נותן הקבלן כמו מזגן, ארונות מטבח ואמבטיה משופרים, כל אלה מייקרים את הדירה החדשה לעיתים עד כדי כך שאין קשר בין מחיר הדירה בהסכם המכר, למחיר הדירה בפועל. גם עלויות מגורים עד לקבלת המפתח הדירה מתווספות לעלויות הנלוות, וזאת ללא קשר לסיכון הקיים בלוחות הזמנים למסירת הדירה, שקבלנים רבים אינם עומדים בהם.
מנגד, כמובן, ברכישת דירת יד שנייה לא מגולם המע"מ, אין תשלום לעו"ד של המוכר, ההשקעות בדירה הרבה פעמים כבר נעשו, והסכנה שתאריך המסירה לא יתממש במועד פחותה. זאת, נוסף לפרמטרים שאינם כלכליים כמו האפשרות להכיר את השכנים, ולהתרשם מאיכות הבנייה בפועל, וההבטחה הבסיסית ש'מה שרואים הוא מה שמקבלים'.
אף הדמיה של דירה על הנייר, משוכללת ככל שתהיה, לא תשקף באמת את הנוף שנשקף מהדירה, או את האור והצל בדירה כתוצאה מהמרחק מהבניינים הסמוכים.
להתמקח עם הקבלן: אפשר להצמיד לדולר
האם ניתן להתמקח עם הקבלן על נושא ההצמדה דווקא למדד תשומות הבנייה? בהחלט כן. עו"ד אילן שרקון, המתמחה בדיני מקרקעין, מציין כי "אין מקור חוקי לכך שקבלנים מצמידים את המחיר דווקא למדד תשומות הבנייה, או לכל מדד אחר". לדבריו, "מדובר במדד קצת ערטילאי וקשה לאדם ההדיוט שקונה דירה לדעת איך הוא נקבע וממה הוא מושפע. מטבע הדברים, לקבלנים יותר נוח לקבוע דווקא את המדד הזה כי הוא תנודתי והוא מותאם לעליות במחירים של המוצרים שהם משלמים עליהם כמו מלט, ברזל, וכו'. בתחומים רבים אין מדדים שמתאימים להם, וזה מסייע לקבלנים לא להפסיד כסף.
"כל קבלן בוחר לאיזה מדד להצמיד מחיר של דירה, יש חוזים שבהם מדובר על מדד רגיל. לכל צרכן יש כוח מיקוח מול הקבלן, והוא יכול לדרוש להצמיד את המחיר למדד המחירים לצרכן או בכלל לדולר. לצרכן מסוים שהכסף שלו הוא בדולרים, מטבע הדברים עדיף להצמיד את המחיר לדולר כדי שלא יפסיד כסף, ולא להצמיד אותו למדד תנודתי כמו מדד תשומות הבנייה".
יקי אמסלם מנמק את ההתעקשות להצמיד את המחיר דווקא לתשומות הבנייה בכך שגם הכסף שמשלמים הקבלנים על חומרי בנייה למשל, מוצמד לאותו מדד. "אם סגרתי היום עם עסק לדלתות, כדי שהרוכש יידע בדיוק איזה דלת הוא יקבל, המחיר הזה צמוד למדד עד היום שאני משלם על הדלת בעוד שנה וחצי", אומר אמסלם. "בכל מקרה, כשרוכש בא לקנות דירה, הוא מקבל הסבר מפורט על מדד תשומות הבנייה, ובהסכם יש הדגשה בולטת שהמחיר צמוד למדד. לצערי רוב האנשים חושבים שהקבלן מנסה להפחיד אותם, במטרה שישלמו יותר מהר".
