קחו דוגמה מכביש חוצה-ישראל

בדרך להוזלת מחירי הדירות יש מרכיב חשוב שרבים נוטים לשכוח

בנייה במרכז / צילום: תמר מצפי
בנייה במרכז / צילום: תמר מצפי

לפני חודשיים וחצי (ב-17 במרץ) תמה לה אחת ממערכות הבחירות הסוערות שידעה המערכת הפוליטית בישראל. מערכת שהייתה, כרגיל וכתמיד, רוויית השמצות ורוויית הבטחות, ביניהן: הורדת יוקר המחיה והצפת השוק בדירות בנות-השגה. אבל כידוע, הבטחות לחוד והחוק של היצע וביקוש לחוד. לא צריך להיות כלכלן דגול כדי להבין שכאשר הביקוש עולה על ההיצע, המחירים עולים, ו"פטנטים" מהירים מסוג "מע"מ 0" לא יועילו.

מהיכרותי את שר האוצר החדש, משה כחלון, אני מלא אמונה כי לאחר שדרש, התעקש וקיבל לשליטתו את שני החסמים העיקריים להגדלת היצע הדירות - רשות-מקרקעי-ישראל ומינהל התכנון (ואף העמיד בראש המאמץ, בכפוף אליו, את אביגדור יצחקי) - יתגייסו עתה כל האמצעים בקצב מהיר בהרבה לחיסול הפער בין הביקוש להיצע של דירות.

עם זאת, ישנו מרכיב מאוד חשוב שרבים נוטים לשכוח, והוא כי "האחראי" להיצע הדירות - שבלעדיו אי אפשר לאכלס דירות גם לאחר שנבנו - הוא התשתיות הדרושות לדירות, בהן: ביוב, חשמל, מים, מדרכות, פנסי רחוב, גנים ובתי-ספר, תחנות אוטובוסים ותחבורה, וגם מחלף-כביש המוביל לשכונות המגורים.

רק בשבוע שעבר פורסם כי מאות משפחות אשר רכשו דירות בראש-העין, מצאו עצמן עם דירה מוכנה, אך בלי יכולת לגור בה כי התשתיות הדרושות לפרויקטים, אינן מוכנות ואף רחוקות מלהיות מושלמות. מצב דומה צפוי גם בשכונות החדשות שמוקמות בקרית-גת ובמקומות נוספים בארץ.

בלי להיכנס לסיבות אשר הובילו לעיכוב בהשלמת התשתיות, השורה התחתונה ברורה: המדינה שוב "התחייבה" לביצוע פרויקטי תשתיות בזמן ובעלות מסוימים - ושוב כשלה. וכך, גם הפעם, מי שישלמו את המחיר יהיו אנחנו, התושבים.

טונות של מילים כבר נשפכו על כך שמוטב כי המדינה תתרכז בפיקוח ובבקרה על פרויקטים, ותותיר את ניהול וביצוע הפרויקטים בידי הסקטור הפרטי, אשר מסוגל לבצע את הפרויקט ביעילות רבה יותר, בזמן ובעלות מוגדרים, תוך הכנסת חדשנות וטכנולוגיות שאינן מצויות בסקטור הציבורי. רבות נכתב ונאמר, אך בינתיים דבר לא זז, לא התשתיות, וגם לא הרכבת הקלה בתל-אביב, זו שבהנהלת הזכיין הפרטי אמורה הייתה "לזוז" כבר ב-2017 בעלות של 11 מיליארד שקל, אבל בהנהגת המדינה היא כנראה תתחיל לזוז רק ב-2023, ובעלות שנסקה ל-20 מיליארד שקל.

בעיית התשתיות קיימת לא רק בסוגיית הדיור. דוגמה נוספת למחסור בתשתיות ציבוריות עולה מדוח מבקר המדינה על מערכת הבריאות. הדוח קבע לאחרונה, בין השאר, כי קיים מחסור חמור במאות מיטות אשפוז וטיפול נמרץ, וכי אחד הנזקים העיקריים של היעדר התקצוב למערכת הבריאות הוא תנאי אשפוז לקויים, שפוגעים בפרטיות החולה, ואף יכולים לסכן את מצבו ולהוביל לזיהומים.

אלו הם רק שני מקרים הממחישים עד כמה הצורך בתשתיות ציבוריות הוא קריטי ואקוטי להתנהלותה של המדינה. אולם, לצד הרצוי, הקמת תשתיות לאומיות ברמה הגבוהה ביותר, עומד המצוי: קופת מדינה שלא תעמוד כנראה בהשקעות האדירות, בסך מאות מיליארדי שקלים, הדרושות להקמת התשתיות הנחוצות. אז מה, אם כן, הפתרון?

מסתבר, שההשקעות הנדרשות לצמצום הפער האדיר הקיים במדינת ישראל בתחום התשתיות, לא חייבות לרבוץ כולן על הקופה הציבורית. להיפך: כשהמדינה רצתה, היא ידעה לשתף את הסקטור הפרטי בהשקעות הנדרשות להקמתם של פרויקטי תשתית ציבוריים באמצעות מודלים כגון B.O.T, ו-P.F.I; והדוגמאות לכך רבות ומוצלחות: כביש חוצה-ישראל, פרויקט התשתית הגדול והמצליח ביותר בארץ, נסלל על-ידי "קבוצת דרך-ארץ"; קריית ההדרכה של צה"ל (עיר הבה"דים), שתשנה את פני הנגב, מוקמת על-ידי "קבוצת מבט לנגב"; מתקני ההתפלה (שפתרו את בעיית המחסור במים בישראל) הוקמו ומופעלים על-ידי חברות פרטיות, ועוד ועוד.

ועם ההצלחות האלה עולה השאלה: אם המדינה זקוקה לתשתיות נוספות בדמות מתקני ביוב, טיהור שפכים, כבישים, וכן, עוד מיטות אשפוז ובתי-חולים, מדוע שהיא לא תפעיל גם כאן את המודלים לשיתוף הסקטור הפרטי? הרי גם בתי-ספר וכיתות לימוד שנמצאים במחסור גדול, ניתן לבנות ולתפעל באמצעות מודלים של B.O.T ו-P.F.I, ללא עלות מיידית על תקציב המדינה?

לא עומדת בתקציב ובלוח הזמנים

התשובות ברורות: אין סיבות ראויות לכך שהמדינה לא תעשה המדינה זאת. האם המדינה יכולה להיות יעילה יותר, מהירה יותר וכלכלית יותר מגוף פרטי (לרוב עם גב בינלאומי), שזאת מומחיותו המוכחת, ואשר מחויב באמצעות חוזה ומכרז נוקשים, לביצוע פרויקט בזמן ובעלות קבועים? ההיסטוריה הכלכלית שלנו ב-67 שנות המדינה הראתה, שהמדינה כשלה בביצוע פרויקטים ציבוריים ומעולם כמעט לא עמדה - לא בתקציב ולא בלוח-הזמנים.

אז נכון. לא כל הפרויקטים יכולים להיות רווחיים עבור כל היזמים. לצערנו, בניית בית-ספר בתל-אביב, אינה שקולה לבנייתו של מתקן דומה בבאר-שבע; ובית-חולים במרכז אינו "רווחי" כבית-חולים אי שם בצפון. שהרי בעוד שמתקן אחד, למשל באזור המרכז, צפוי להחזיר את ההשקעה בו במהרה, ולהניב תשואה נאה למשקיעו בטווח קצר יחסית, עשוי מתקן אחר, בפריפריה, להיחשב לכישלון פיננסי שירחיק יזמים נוספים מהשטח.

הפתרון הוא ביצירתיות. בבנייה היברידית, דו-מהותית ורב-שימושית. מדוע שבית-חולים ציבורי לא יכלול גם אגף פרטי שיופעל לניתוחים אלקטיביים יקרים, ויסבסד את הפעילות הציבורית בבתי-החולים, ואף ישפר אותה? מדוע מבנה בית-ספר שמופעל עד שעות אחר-הצהריים למטרות חינוכיות-ציבוריות, לא ישמש בשעות בין-ערביים והערב לגופים אקדמיים-עסקיים הזקוקים לכיתות לימוד (למשל בתי-ספר פרטיים לשפות, למבחנים פסיכומטריים וכו')? מדוע שאולמות המשמשים ביום לשיעורי ספורט לילדים, לא ישמשו בערבים למכוני ספורט, כושר וטיפוח?

גם כאן התשובה ברורה: הם יוכלו, וגם יניבו הכנסות או יחסכו בהוצאות למדינה ולרשויות המקומיות. הכול תלוי ביצירתיות, בגמישות המחשבתית ובנכונות הרגולטורים המעורבים לחשוב ולהחליט מחוץ לקופסה. כך ניתן להפוך גם פרויקטים שעשויים להיתפס בהתחלה כבלתי רווחיים - לכלכליים ולרווחיים, גם לציבור, גם למדינה וגם ליזם.

מבנה משרד האוצר המורחב והחדש והשר העומד בראשו, שכבר הוכיח יכולת החלטה ונחישות, עשויים להביא את השינוי בהתייחסות למודלים המביאים לשותפויות בין הסקטורים הציבורי לפרטי, לצורך קידום וביצוע פרויקטים לרווחת כולנו - ממש כמו שם מפלגתו, כולנו.

הכותב, עו"ד, מתמחה בתשתיות ובנדל"ן; חבר בצוות המומחים של האו"ם למימון פרויקטי תשתית באמצעות המגזר הפרטי

יומן קורונה:
ניוזלטר יומי על כל מה שצריך לדעת
הרשמה
הרישום נכשל
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988