גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

יחסינו לאן : מתי כדאי להחליף יזם בפרויקט תמ"א 38?

ההתקשרות בין הדיירים ליזם בפרויקט תמ"א 38 אינה חתונה קתולית ▪ ישנם מקרים לאורך הדרך בהם נדלקות נורות אדומות, שחלקן עשויות להוביל למסקנה שהיזם אינו מתפקד כראוי ויש להחליפו, עם כל הקושי שבמהלך

יחסינו לאן  מתי כדאי להחליף יזם בפרויקט תמא 38/ צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
יחסינו לאן מתי כדאי להחליף יזם בפרויקט תמא 38/ צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

*** בשיתוף משרד עו"ד יוסף סמואל ושות'

בטרם "התחתנו" עברו הדיירים והיזם הנבחר תקופת חיזור לא קצרה, במהלכה פקדו את הדיירים מחזרים אחרים בדמותם של יזמי תמ"א 38 ראויים וראויים פחות, שהציעו גם הם את מרכולתם. אך לבסוף, נפל הפור ומערכת היחסים מוסדה לכדי חוזה מחייב. אך כמו בכל מערכת יחסים, לא תמיד העניינים זורמים על מי מנוחות, ולעיתים מגלים דברים על הפרטנר רק תוך כי תנועה, כך שמגיעים למצבים שיש לשאול את השאלה הבלתי נמנעת: יחסינו לאן?

עורכי הדין אלון סמואל ואלון אברמוב ממשרד יוסף סמואל ושות', המתמחים בייצוג דיירים בעסקאות של התחדשות עירונית, מספרים כי אין מדובר בחתונה קתולית וישנם מקרים לאורך הדרך בהם נדלקות נורות אדומות, שחלקן עשויות להוביל למסקנה שיש להחליף את היזם, עם כל הקושי שבמהלך.

"ככל שהפרויקט מתקדם יותר, כך קשה יותר להחליף את היזם ולכן יש לנסות ולאתר סימני מצוקה ולעקוב אחר פעילות היזם, מיד לאחר מועד החתימה מול הדיירים", מסבירים סמואל ואברמוב. לדבריהם, "את התנהלות הבלתי ראויה ניתן לקטלג לשתי קבוצות מרכזיות - ליקויים ועיכובים, כאשר במיוחד בהקשר של עיכובים יש לבחון להחליף את היזם, שכן ליקויים בניגוד לעיכובים ניתן לתקן".

עיכובים בלוחות זמנים מקבלים ביטוי בחוזה אל מול היזם, כך שבפועל במועדים מסוימים עיכוב עשוי להוות עילה להחלפתו. אך עדיין חוזים רבים משאירים סוגיה זו כאפורה ולא ניתן להבין בצורה מוחלטת האם מדובר על הפרה מהותית, או לחילופין, גם אם מוכח שמדובר בהפרה מהותית, עולה השאלה האם בגינה כדאי לדיירים להחליפו. "מאחר ולא מדובר בכללים של שחור ולבן, חשובה מאוד האקטיביות מצד הדיירים ומצד יועציהם בראשות עו"ד הדיירים, על מנת לבחון האם העיכוב מהווה נורת אזהרה שבגינה יש לשקול לפעול אל מול היזם", קובעים סמואל ואברמוב.

עורכי דין אלון אברמוב ואלון סמואל שותפים במשרד יוסף שמואל ושות'

על היזם לפעול לקידום הפרויקט מיד לאחר חתימת החוזה

"מיד לאחר חתימת החוזה אל מול הדיירים, על היזם לפעול באופן מיידי על מנת לקדם תכנון, הן מול הדיירים עצמם ולאחר מכן אל מול הרשויות המוניציפאליות", מסבירים סמואל ואברהמוב את הכרונולוגיה הסטנדרטית בהתהוות הפרויקט. "עם זאת, במקרים מסוימים התפקידים מתהפכים. אם עד לחתימה על החוזה היזם היה זה שרדף אחר הדיירים, כעת, לאחר החתימה, הדייר הופך לגוף המחזר. חלק מהיזמים לוקחים לעצמם תקופת המתנה, יש כאלה הנחים על זרי הדפנה ומתנהלים בעצלתיים לקידום הפרויקט, וזוהי כמובן פרקטיקה מסוכנת ולא תקנית שיש לבערה מבעוד מועד".

בהקשר זה מבהירים השניים, כי המשמעות של עיכוב בפרויקט עבור הדיירים הרבה יותר קריטית מאשר ליזם, שכן לאחרון, סביר להניח, יש עוד מספר מיזמים בקנה, וסדרי העדיפות שלו משתנים, בעוד שעבור הדיירים זהו "פרויקט חייהם" וככל שפרויקט מתעכב כך עולה הסבירות שבסופו של דבר לא יתממש. "מדובר בתחום מאוד דינמי שאינו מוסדר מבחינה חוקית, ומכל כיוון יכולה להגיע התקלה אשר תמנע את מימושו ולכן יש לפעול באופן מיידי ובשעת השין שנוצרה".

"גם אם היזם לא ממהר, יש לגרום לו לזוז ולפעול באקטיביות"

איך עושים זאת בפועל? "גם אם היזם לא ממהר, יש לגרום לו לזוז, יש לפעול באקטיביות על ידי שאלות, בדיקת הוצאות, בחינת תכנון, קביעת פגישות עבודה מסודרות אחת לתקופת זמן קבועה, על מנת שהיזם יבין שלא ניתן להוריד פרופיל. במידה ויעשה כן, החוזה תלוי על בלימה". השניים מדגימים, "בעת התכנון, תוך חודשיים שלושה על היזם להציג תכנון בפני הדיירים. במידה וזה לא קורה יש להפעיל לחץ מחושב על היזם ובמקביל להבין ממה נובע העיכוב. אם חל עיכוב בהליך האישור הבירוקרטי על ידי הרשות המוניציפלית, יש להבין האם נובע מעצם העובדה שהיזם אינו דוחף מספיק את הפרויקט, או שמא אינו משיג את אשר הבטיח לדיירים במסגרת החוזה. לאחר שמעבדים את הנתונים, לעיתים בשלב זה, העו"ד המייצג ימליץ לדיירים לסיים את ההתקשרות עם היזם, שכן ניתן לקדם את הפרויקט טוב יותר באמצעות יזם אחר".

סמואל ואברהמוב מספרים כי כל פעילות המעקב אחר היזם בתקופת טרום הבנייה, באה למנוע מצב שההחלטה על החלפתו תתבצע בעת תחילת הביצוע. "אין בשום שלב של הפרויקט נקודת אל חזור, אך עדיין אין ספק שכדאי מאוד לאתר את סימני המצוקה עוד בטרם העלייה לקרקע, שכן במידה וצריך לבצע מהלך החלפה בשלב זה, האופרציה בעייתית אך לעיתים אין ברירה. כמו למשל במקרים של פשיטת רגל או קיפאון של ימים רבים בהליך הבנייה". לסיכום, אומרים השניים, "פיקוח אקטיבי הן על ידי הדיירים והן על ידי הצוות המקצועי עשויים למנוע מצבים של עיכובים והתמהמהות מצד היזם, וכשאלו בכל זאת קורים, יש לבצע מהלכים דרסטיים של החלפת היזם ועדיף שהמהלך יעשה מוקדם ככל האפשר. כל זאת בהנהגתו של עו"ד מנוסה שיידע לדעת מתי מדובר בסרק ומתי יש לפעול במיידי".

משרד יוסף סמואל ושות' מתמחה בייצוג דיירים בהתחדשות עירונית.

לאתר החברה >>

עוד כתבות

סוחרים מודאגים בוול סטריט צופים בנשיא טראמפ / צילום: Mark Lennihan, Associated Press

בית הנבחרים אישר את חבילת החילוץ בשווי 2 טריליון דולר, אבל המדדים בוול סטריט התרסקו

מחיר הנפט הגולמי ירד ב-4.8% ● בורסות אירופה ננעלו בירידות חדות, מדד הפוטסי צלל לאחר שהתגלה כי ראש הממשלה ג'ונסון חולה בקורונה ● השווקים באסיה ננעלו במגמה מעורבת, הניקיי טיפס ל-3.5% ואוסטרליה צנחה ב-5.3%

יצחק תשובה / צילום: תמר מצפי

יצחק תשובה בלחץ? מימש מניות קבוצת דלק בהפסד אחרי נפילה של עשרות אחוזים בערך הקבוצה

בעל השליטה בקבוצת דלק מימש השבוע מניות דלק בכ-5.7 מיליון שקל ● רק בחודש פברואר האחרון רכש תשובה מניות הקבוצה בכ-44 מיליון שקל, מאז מניית דלק התרסקה

אחמד טיבי / צילום: Ammar Awad, רויטרס

פרשנות: האביב הערבי הגיע לכנסת ישראל

איך הפכו חברי הרשימה המשותפת מקבוצה של עסקנים, שאף אחד לא סופר, לכוח הפוליטי השלישי בגודלו בכנסת, למה כוח העל של בנימין נתניהו יכול לסייע למאבק בקורונה ומי ניסה לשכנע את יולי אדלשטיין לכתוב נאום שמציג אותו כמרטיר

אנשים שומרים על מרחק זה מזה ברומא, איטליה / צילום: Andrew Medichini, AP

יותר מ-10 אלף מתים באיטליה; טראמפ שוקל להטיל סגר על ניו יורק

889 בני אדם מתו באיטליה ביממה האחרונה ● 832 בני אדם מתו ב-24 השעות האחרונות בספרד ● הסגר בגרמניה יימשך לפחות עד ה-20 באפריל ● טראמפ שוקל להטיל סגר על מוקדי התפרצות קורונה בארה"ב, ביניהם המדינות ניו יורק, ניו ג'רזי וקונטיקט

איגנץ זימלווייס. הכרה מאוחרת  / צילום: Associated Press

זמלווייס אמר לשטוף ידיים: הכירו את הרופא הראשון שהבין את חשיבותם של סבון ומים

שטיפת ידיים עם סבון נראית בנאלית בימינו, אך היא גילוי חדש יחסית בהיסטוריה של הרפואה ● התיאוריות של איגנץ זמלווייס ההונגרי על חשיבות השמירה על היגיינה נדחו על ידי הקהילה הרפואית בתחילת המאה ה-19, הוא הושמץ וסיים את חייו באופן טרגי

בנימין נתניהו מול בני גנץ / צילום: Ariel Schalit, Associated Press

בתום פגישה בת 8 שעות בין נתניהו וגנץ: אלו ההסכמות שהושגו לקראת הקמת ממשלה

נתניהו וגנץ יתחלפו בתפקיד ראש הממשלה 18 חודש מיום הקמתה ● המפלגות המרכיבות את הממשלה הן הליכוד, ש"ס, יהדות התורה, ימינה וחוסן לישראל בת 15 המנדטים

שר האוצר סטיבן מנושין מציג לאשתו לואיס לייטון, דף של שטרות טריים / צילום: Jacquelyn Martin, Associated Press

הקורונה והכלכלה: השיעור שלא נלמד מ־1920

האם חבילות הסיוע והתמריצים של הפדרל רזרב והממשל האמריקאי באמת יסייעו לאמריקה לצאת מהשפל הגדול אליו היא דוהרת? ● בסדרת כתבות נסביר מדוע הם רק שלב נוסף בתהליך מקולקל שעתיד להגיע לתחנתו הסופית בעשור הקרוב ● "הקורונה והכלכלה - מה הלאה?", כתבה ראשונה

טים קוק, מנכ"ל אפל / צילום: Che liang, רויטרס

אפליקציית הקורונה של אפל: שיתוף הפעולה של ענקית הטק עם ממשלת ארה"ב

אפליקציית הקורונה כבר זמינה בחנות האפליקציות של אפל, וישנו גם אתר באוויר אליו אפשר להתחבר ממערכת הפעלה של ווינדוס או אנדרואיד, כך שהשירות זמין לא רק למשתמשי אפל

 חדר להשכרה באיטליה / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

Airbnb מתמודדת עם גל עצום של ביטולים בעולם על רקע מגפת הקורונה

על פי הנתונים, רק 1,600 הזמנות Airbnb נרשמו בבייג'ין בתאריכים 1–7 במרץ, ירידה של 96% מיותר מ–40 אלף הזמנות ● סין איננה המקרה היחיד: בבירות רבות בעולם המצב דומה ● ענקית ההשכרה לטווחים קצרים תכננה השנה הנפקה, אבל כרגע שוק המניות בירידה דרסטית

איש צוות רפואי בודק פועל פלסטיני, שחזר מישראל לשטחי יו"ש, להימצאות נגיף הקורונה / צילום: Mussa Qawasma, רויטרס

ענף הנדל"ן מתקרב לשיתוק: ההגבלות צפויות לכלול החזרת פועלים לשטחים

בישיבה שהתקיימה במועצה לבטחון לאומי טרם כניסת השבת, נכללו מספר הגבלות נוספות בניסיון להתמודד עם נגיף הקורונה ● אחת מהן היא החזרת הפועלים הפלסטינים לבתיהם, דבר שעלול לפגוע במרבית אתרי הבנייה בישראל ● ההחמרה צפויה לעלות להצבעה בישיבת הממשלה מחר

אזרחים רוסיים עם מסכות במוסקבה / צילום: AP Photo, AP

"הרוסים משתמשים במגפת הקורונה כדי לעורר תסיסה חברתית"

שבעה מחברי בית הנבחרים האמריקאי קוראים לאיחוד האירופי להטיל סנקציות על האוליגרך הרוסי יבגני פריגוז'ין, בנימוק שהוא קשור למעורבות הקרמלין בבחירות בארה"ב ומעורב גם בהפצת מידע כוזב על מגפת הקורונה

מטוסי לופטהאנזה בשדה התעופה בפרנקפורט. טיסות רבות בוטלו בשל משבר הקורונה / צילום: Michael Probst, AP

מנמלי תעופה ענקיים חדשים ועד השקות קווי טיסה חדשים: חמישה דברים שכבר לא תראו במציאות התעופתית

דווקא כשהיה בשיא פריחתו, ענף התעופה הולך ודועך עם עוצר כמעט מוחלט של השמים ● עדיין לא ברור מתי הטיסות העתידיות יחזרו לשגרה, אך בינתיים דברים שעד לאחרונה היו חלק מהותי מעולם התעופה, כבר נראים כמו דמיון רחוק ● צ'ק אין לסופ"ש

אנשים עם מסכות בשוק הכרמל בתל אביב / צילום: Oded Balilty, AP

3,619 נדבקים בקורונה בישראל; אזרח ישראלי נפטר באיטליה

מספר הנדבקים בעולם עומד על 645,606 איש, מתוכם, 139,552 איש החלימו ● היקף הקורבנות בעולם עלה ל-29,971 ● 54 ישראלים במצב קשה, מתוכם 43 מונשמים

הקורונה מוסיפה לקיטוב בין הדורות / צילום: Shutterstock | א.ס.א.פ קריאייטיב

פרשנות: האם הקורונה תפתח חזית חדשה במלחמה הבין-דורית?

צלילים צורמים בוקעים משאלה מפחידה שהקורונה עלולה להביא לפתחנו: האם "בני 60 ומעלה" יישלחו אל מחוץ לאיגלו? האם קוד אתי בן 2,000 שנה לא יצליח לפתח נוגדנים מפני המחיר הכלכלי?

צוות של מסעדה בבייג'ינג מוכר ארוחות מחוץ לחנות, ביום רביעי השבוע / צילום: רויטרס

קופונים בשווי מיליונים, בילויים וימי חופשה: כך מנסה סין להעיר את הצרכנים מהלם הקורונה

אחרי שהגבלות התנועה בוטלו, בסין רוצים לשכנע את האזרחים לחזור לאכול בחוץ, לטייל ולהוציא כסף כדי לאושש את הכלכלה המוכה ● בערים רבות מחלקים הנחות לקניית מוצרי חשמל ומכוניות ובמקומות אחרים אפילו מוסיפים חצי יום לסוף השבוע

איור: אייל אונגר

עושים שרירים: כך לא תתנוונו בהסגר הביתי

במקום לחלום על חדר הכושר, הנה כמה תרגילים שיעזרו לכם לשמור על כושר בימי הסגר

חיטוי של שכונה ברומא, איטליה / צילום: Mauro Scrobogna/LaPresse, AP

"אנחנו צריכים להתמודד עם החלטה קשה - את מי מצילים: את מערכת הבריאות ובריאות הציבור או את הכלכלה?"

פרופ' ג'וני גרשוני מהפקולטה למדעי החיים באוניברסיטת ת"א מאמין שהדרך הטובה ביותר כרגע להשתלט על המגפה היא ע"י שמירה על ריחוק חברתי ● "מדובר בווירוס מאוד עקשן. לפעמים אנו רואים שאצל אנשים שנדבקו במחלה, ולכאורה הבריאו, הבדיקה לנוכחות הווירוס ממשיכה להיות חיובית"

אבי חורמרו / צילום: קבוצת נקש

"לא פוסל את האפשרות שארקיע, ישראייר ואל על יתמזגו בסוף לחברה אחת"

"מה שקורה כיום הפך אותי לפסימי. בארה"ב המדינה מזרימה כסף למשק, אבל בישראל יש ממשלת מעבר שלא יכולה לקבל החלטות", אומר יו"ר ארקיע אבי חורמרו ● כשרוב עובדי ארקיע בחל"ת, ו-15 המלונות בראשם הוא עומד סגורים, חורמרו מעריך: "את המשבר הזה יצליחו לשרוד רק הגדולים"

מגדל פאנקייקס / צילום: שאטרסטוק | א.ס.א.פ קריאייטיב

להמתיק את הגלולה של ההסגר: זה הזמן לקינוח

הסגר, הבידוד והימים הארוכים בסמיכות למקרר מוציאים מאנשים תשוקות חבויות, אבל דומה שדבר אחד מאחד את כולם: הכמיהה למתוק

אנגלה מרקל במסיבת עיתונאים על נגיף הקורונה / צילום: מישל טנטוסי, רויטרס

"שליטה בהתפרצות": גרמניה שוקלת לאמץ המודל הדרום-קוריאני של בדיקות מקיפות

נכון לעכשיו, אמרה אמש הקאנצלרית אנגלה מרקל, קצב ההכפלה של מספר החולים בגרמניה עומד על חמישה ימים, כך ש"מוקדם לדבר על הקלת בתקנות" ● היא ציינה כי אם הקצב יואט לעשרה ימים, ידונו הרשויות בהקלת הצעדים