יחסינו לאן מתי כדאי להחליף יזם בפרויקט תמא 38/ צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
*** בשיתוף משרד עו"ד יוסף סמואל ושות'
בטרם "התחתנו" עברו הדיירים והיזם הנבחר תקופת חיזור לא קצרה, במהלכה פקדו את הדיירים מחזרים אחרים בדמותם של יזמי תמ"א 38 ראויים וראויים פחות, שהציעו גם הם את מרכולתם. אך לבסוף, נפל הפור ומערכת היחסים מוסדה לכדי חוזה מחייב. אך כמו בכל מערכת יחסים, לא תמיד העניינים זורמים על מי מנוחות, ולעיתים מגלים דברים על הפרטנר רק תוך כי תנועה, כך שמגיעים למצבים שיש לשאול את השאלה הבלתי נמנעת: יחסינו לאן?
עורכי הדין אלון סמואל ואלון אברמוב ממשרד יוסף סמואל ושות', המתמחים בייצוג דיירים בעסקאות של התחדשות עירונית, מספרים כי אין מדובר בחתונה קתולית וישנם מקרים לאורך הדרך בהם נדלקות נורות אדומות, שחלקן עשויות להוביל למסקנה שיש להחליף את היזם, עם כל הקושי שבמהלך.
"ככל שהפרויקט מתקדם יותר, כך קשה יותר להחליף את היזם ולכן יש לנסות ולאתר סימני מצוקה ולעקוב אחר פעילות היזם, מיד לאחר מועד החתימה מול הדיירים", מסבירים סמואל ואברמוב. לדבריהם, "את התנהלות הבלתי ראויה ניתן לקטלג לשתי קבוצות מרכזיות - ליקויים ועיכובים, כאשר במיוחד בהקשר של עיכובים יש לבחון להחליף את היזם, שכן ליקויים בניגוד לעיכובים ניתן לתקן".
עיכובים בלוחות זמנים מקבלים ביטוי בחוזה אל מול היזם, כך שבפועל במועדים מסוימים עיכוב עשוי להוות עילה להחלפתו. אך עדיין חוזים רבים משאירים סוגיה זו כאפורה ולא ניתן להבין בצורה מוחלטת האם מדובר על הפרה מהותית, או לחילופין, גם אם מוכח שמדובר בהפרה מהותית, עולה השאלה האם בגינה כדאי לדיירים להחליפו. "מאחר ולא מדובר בכללים של שחור ולבן, חשובה מאוד האקטיביות מצד הדיירים ומצד יועציהם בראשות עו"ד הדיירים, על מנת לבחון האם העיכוב מהווה נורת אזהרה שבגינה יש לשקול לפעול אל מול היזם", קובעים סמואל ואברמוב.
על היזם לפעול לקידום הפרויקט מיד לאחר חתימת החוזה
"מיד לאחר חתימת החוזה אל מול הדיירים, על היזם לפעול באופן מיידי על מנת לקדם תכנון, הן מול הדיירים עצמם ולאחר מכן אל מול הרשויות המוניציפאליות", מסבירים סמואל ואברהמוב את הכרונולוגיה הסטנדרטית בהתהוות הפרויקט. "עם זאת, במקרים מסוימים התפקידים מתהפכים. אם עד לחתימה על החוזה היזם היה זה שרדף אחר הדיירים, כעת, לאחר החתימה, הדייר הופך לגוף המחזר. חלק מהיזמים לוקחים לעצמם תקופת המתנה, יש כאלה הנחים על זרי הדפנה ומתנהלים בעצלתיים לקידום הפרויקט, וזוהי כמובן פרקטיקה מסוכנת ולא תקנית שיש לבערה מבעוד מועד".
בהקשר זה מבהירים השניים, כי המשמעות של עיכוב בפרויקט עבור הדיירים הרבה יותר קריטית מאשר ליזם, שכן לאחרון, סביר להניח, יש עוד מספר מיזמים בקנה, וסדרי העדיפות שלו משתנים, בעוד שעבור הדיירים זהו "פרויקט חייהם" וככל שפרויקט מתעכב כך עולה הסבירות שבסופו של דבר לא יתממש. "מדובר בתחום מאוד דינמי שאינו מוסדר מבחינה חוקית, ומכל כיוון יכולה להגיע התקלה אשר תמנע את מימושו ולכן יש לפעול באופן מיידי ובשעת השין שנוצרה".
"גם אם היזם לא ממהר, יש לגרום לו לזוז ולפעול באקטיביות"
איך עושים זאת בפועל? "גם אם היזם לא ממהר, יש לגרום לו לזוז, יש לפעול באקטיביות על ידי שאלות, בדיקת הוצאות, בחינת תכנון, קביעת פגישות עבודה מסודרות אחת לתקופת זמן קבועה, על מנת שהיזם יבין שלא ניתן להוריד פרופיל. במידה ויעשה כן, החוזה תלוי על בלימה". השניים מדגימים, "בעת התכנון, תוך חודשיים שלושה על היזם להציג תכנון בפני הדיירים. במידה וזה לא קורה יש להפעיל לחץ מחושב על היזם ובמקביל להבין ממה נובע העיכוב. אם חל עיכוב בהליך האישור הבירוקרטי על ידי הרשות המוניציפלית, יש להבין האם נובע מעצם העובדה שהיזם אינו דוחף מספיק את הפרויקט, או שמא אינו משיג את אשר הבטיח לדיירים במסגרת החוזה. לאחר שמעבדים את הנתונים, לעיתים בשלב זה, העו"ד המייצג ימליץ לדיירים לסיים את ההתקשרות עם היזם, שכן ניתן לקדם את הפרויקט טוב יותר באמצעות יזם אחר".
סמואל ואברהמוב מספרים כי כל פעילות המעקב אחר היזם בתקופת טרום הבנייה, באה למנוע מצב שההחלטה על החלפתו תתבצע בעת תחילת הביצוע. "אין בשום שלב של הפרויקט נקודת אל חזור, אך עדיין אין ספק שכדאי מאוד לאתר את סימני המצוקה עוד בטרם העלייה לקרקע, שכן במידה וצריך לבצע מהלך החלפה בשלב זה, האופרציה בעייתית אך לעיתים אין ברירה. כמו למשל במקרים של פשיטת רגל או קיפאון של ימים רבים בהליך הבנייה". לסיכום, אומרים השניים, "פיקוח אקטיבי הן על ידי הדיירים והן על ידי הצוות המקצועי עשויים למנוע מצבים של עיכובים והתמהמהות מצד היזם, וכשאלו בכל זאת קורים, יש לבצע מהלכים דרסטיים של החלפת היזם ועדיף שהמהלך יעשה מוקדם ככל האפשר. כל זאת בהנהגתו של עו"ד מנוסה שיידע לדעת מתי מדובר בסרק ומתי יש לפעול במיידי".
משרד יוסף סמואל ושות' מתמחה בייצוג דיירים בהתחדשות עירונית.
לאתר החברה >>