פרויקט השער הים / צילום: איל יצהר
לא רבים המקרים בהם יזמים מבקשים לבנות פחות דירות ממספר היחידות המותרות להם על פי תוכנית בניין העיר. בפרויקט שער היום בנתניה למשל, שמקימה חברת נצבא, ביקשה החברה לפני שנים אחדות היתר בנייה ל-108 דירות בלבד, למרות שתוכנית בניין העיר אפשרה לה להקים על הקרקע 198 דירות.
מדובר בתופעה חריגה, אבל גם כזו שמתקבלת על הדעת. ודאי כשמדובר בפרויקט שממש נושק לקו החוף, עם ביקוש לדירות יוקרתיות וגדולות יחסית. אלא שבעיצומה של הבנייה, לאחר שהחברה כבר ניצלה את שטחי הבנייה המותרים לה לבנייה, היא החליטה להתחרט. נצבא הגישה בקשה לתוספת זכויות בנייה, שתאפשר להקים דירות נוספות, אלה שהיו מותרות לה לבנייה על פי התוכנית.
הנימוק: אין ביקוש לדירות הדופלקסים הגדולות, בגלל נטישת תושבי החוץ את שוק הנדל"ן בשנים האחרונות. אלא שהוועדה המקומית לתכנון ובנייה בנתניה לא התרשמה מההסבר וסירבה לבקשה. המשמעות היא אחת מבין השתיים: או שנצבא, על פי ההסבר שהיא עצמה הציגה, מקימה היום פרויקט ללא היתכנות כלכלית שאין ביקוש לדירות בו; או שציפיותיה לבנות את המספר המקסימלי של יחידות הדיור, על שטחים גדולים יותר שיאושרו לה מאוחר יותר - עלו בתוהו.
100 מטרים מקו החוף
פרויקט שער הים נבנה על קרקע בשטח 6.5 דונם, בפינת הרחובות גד מכנס ודנקנר במערב העיר נתניה, במרחק של כ-100 מטרים בלבד מחוף הים. התוכנית, המשלבת מלונאות ומגורים, אושרה לאחר הליכי התנגדויות ממושכים ומאבקים ציבוריים חריפים, בעיקר מטעם ארגונים ירוקים ותושבים שהתנגדו לבנייה הסמוכה לחוף הים. בסופו של דבר התוכנית עברה את כל המשוכות, כולל הוועדה לשמירה על סביבה חופית (הולחו"ף).
בקרקע מחזיקה חברת נצבא, הנמצאת בשליטת קובי מימון (בעיקר דרך ידידו ושותפו חיים צוף). בחלקים מהקרקע מחזיקה גם עיריית נתניה ומשפחת סגל. התוכנית המאושרת כוללת זכויות בנייה להקמת 70 חדרי מלון במבנה בן 4 קומות, ומעליו מגדל מגורים בן 36 קומות ו-198 דירות מגורים בשטח של קצת יותר מ-20 אלף מ"ר, וכן 2,660 מ"ר שטחי מסחר.
אבל כאמור, למרות שהתוכנית מאפשרת הקמת 198 דירות, נצבא ביקשה היתר בנייה לבניית המלון וכן 108 דירות מגורים בלבד, תוך ניצול כל השטחים המותרים לבנייה.
הבנייה במקום החלה על ידי חברת הביצוע דניה סיבוס, אלא שבמהלך הבנייה החליטה נצבא להגיש בקשה לתוספת של זכויות בנייה, ולמיצוי הזכויות למספר הדירות המותרות לבנייה לפי התוכנית. החברה גם הגישה בקשה לתוספת 24 חדרי מלון, בשטח 2,161 מ"ר כך שיהיו 94 חדרים במקום 70 חדרים, ותוספת של 5,355 מ"ר עיקרי ושירות למגורים וכן הקטנת שטח הדירות מ-103 מ"ר ל-96 מ"ר. נצבא אף ביקשה לנייד שטח של 1,700 מ"ר שטח שירות למגורים מתת-קרקע אל מעל הקרקע, וניוד 1,155 מ"ר שטח עיקרי ממסחר למגורים.
בנוסף, ביקשה נצבא להפחית את תקני החנייה למלון מתקן של 1:1 לתקן של 1:3. אגב, בדוחות הכספיים של החברה לשנת 2016, היא מציינת כי התקבל היתר בנייה לפרויקט שבו זכויות בנייה ל-200 דירות, ולא מציינת כי בפועל היא ביקשה וקיבלה היתר להקמת 108 דירות בלבד.
בחוות הדעת שכתבה אלבירה גולדשטיין, בודקת התוכנית בעיריית נתניה, צוין כי קיים היתר בנייה והבניין נמצא כבר בשלבי בנייה של 8 קומות מגורים ו-4 קומות מלון, וכי "התוכנית מוגשת לאחר שנעשה תיאום מראש לתוספת הנדרשת בהתאם למדיניות שאושרה בוועדה". גולדשטיין הוסיפה כי "השטחים נדרשים להשלמות רצפות בחללים דו-קומתיים, להשלמת מספר יחידות הדיור המאושרות התוכנית הראשית ולתוספת חדרי מלון".
"תיאום מראש"? המינוח של פקידה בכירה בעירייה צורם לעין. ודאי בעיר שנמצאת בחודשים האחרונים תחת עננה כבדה מאוד הכוללת חשדות לפלילים מצד בכירים בעירייה (וראש העירייה עצמה, מרים פיירברג) בכל הנוגע לקידום ולאישור פרויקטי בנייה בעיר.
האם מישהו בעיריית נתניה נתן ברכתו או הבטחתו מראש שהחברה תגיש בקשה לשינוי התוכנית, וזו תאושר לאחר מכן בוועדה המקומית, לפני שחבריה עיינו ודנו בבקשה?
"בעבר השוק הזה היה מאוד חם"
בדיון שהתקיים בחודש מאי האחרון בוועדה המקומית לתכנון ובנייה נתניה, בבקשה של חברת נצבא לתוספת השטחים, ולמרות חוות הדעת לפיה הבקשה בוצעה לאחר "תיאום מראש", עלו שאלות ותהיות מצד חברי הוועדה המקומית לגבי התנהלותה של החברה.
בתום הדיון החליט חברי הוועדה לסרב לבקשה.
בדומה למקרה בראש העין (ראו מסגרת), שבו הונמכה תקרה בנויה במטרה לייצר דירות נוספות, גם בנתניה ביקשה נצבא להנמיך גובה מתוכנן של דירות דופלקס ולייצר דירות נוספות. אמנם במקרה זה מותר היה לחברה על פי התב"ע לבנות יותר דירות מ-108 הדירות שלהן ביקשה את הבנייה, אך חשוב להדגיש כי היא כבר החלה בהקמת הבניין באופן המנצל את שטחי הבנייה המותרים לה לבנייה, ולכן כדי להקים את אותן דירות נוספות היא נדרשה לתוספת זכויות בנייה.
מנכ"ל נצבא פרי אטיאס הסביר בדיון כי בעת בקשת ההיתר, לפני חמש שנים, העריכה החברה כי יהיה ביקוש לדירות גדולות במיוחד, שלהן ביקושים גדולים מצד תושבי חוץ, ולכן ביקשה היתר בנייה ל-108 דירות בלבד, רובן דירות דופלקס.
אלא שכיום, לדבריו, המצב השתנה והביקוש הוא לדירות קטנות יותר. פרי ציין כי החברה סיימה את הקמת כל קומות החניון, המסחר והמלונאות, "וכרגע אנחנו בקומה ראשונה של מגדל המגורים". הוא הדגיש כי התוכנית "אינה חורגת מהקונטור הקיים ומהחזיתות הקיימות".
לדבריו, "כשהגשנו את הבקשה להיתר בנייה לקח לנו מספר שנים לסיים את על ההליכים בוולחוף ולאחר מכן אדם טבע ודין גם כן תקפו את הוועדה ותקפו אותנו לגבי קו ה-100 מטר, ולאחר 3.5 שנים כולל אישורו של בית המשפט העליון, הגשנו את הבקשה. סברנו שמגדל המגורים הזה, בגלל המיקום שלו, צריך לכלול דירות גדולות, דירות דופלקס ברובן, וכך תכננו את הבניין. בעבר השוק הזה היה מאוד חם בנתניה, מבחינת הדרישה גם של הצרפתים, גם של רוסים מחו"ל, וגם של דרום אפריקאים.
"לאחר בחינה נוספת של צורכי השוק, וכולנו יודעים מה קרה פה בשלוש השנים האחרונות בשוק הדיור, אנחנו רואים דרישה גדולה יותר דווקא לדירות בשטח 100 מ"ר, ולא בשטח 150-160 מ"ר ואפילו 170 מ"ר, כמו שיש לנו פה בתוכנית. ולכן בעצם מה שביקשנו פה, בלי לחרוג מקונטור הבניין הקיים שנבנה כיום בהיתר ובלי לחרוג כמובן מהתב"ע שאישרה 200 יחידות דיור, אנחנו מבקשים להכניס לתוך המגדל יותר דירות מאשר בהיתר אבל בתואם לתב"ע. לצורך כך אנחנו צריכים עוד תוספת של שטחי שירות. בנוסף, אנחנו מבקשים להגדיל את שטחי המרפסות דווקא בגלל המיקום של המגדל על חוף הים על קו המים, ממרפסות סטנדרטיות של 12 מ"ר לשטחים גדולים יותר".
בהמשך התייחס לבקשה גם האדריכל יוסי סיון, ממשרד יסקי מור סיון אדריכלים, שנכח בדיון מטעם נצבא. סיון ציין שמדובר ב"סגירת החללים בין הקומות". בהמשך הבהיר אטיאס לחברי הוועדה: "אני רוצה להצהיר לפרוטוקול: לא אני, ולא אף אחד מגורמי החברה לא תושאל, לא נשאל, לא נחקר במשטרה לגבי התוכנית הזאת, או כל תוכנית אחרת בנתניה, או בשום מקום אחר".
"אין הצדקה לתוספת כה משמעותית"
מאז עלו החשדות נגדה והיא נעצרה על ידי המשטרה, ראש העירייה מרים פיירברג מדירה כמובן את רגליה מכל דיון בנושא תכנון ובנייה.
בדיון פנימי שהתקיים בוועדה, ציינה מ"מ יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה שירי חגואל סיידון כי "קצת קשה לי להבין למה בעצם לא יכלו לבקש מראש את מה שהם רוצים, בשינויים קלים. זה לא לפני עשורים, זה בסך הכל לפני שש שנים, זה לא כל כך רחוק בזמן שקרו כאלה שינויים דרמטיים שצריך גם את זה וגם את זה. בעיני ההרגשה היא שיש המון שינויים, ואני לא מצליחה להבין למה לא ביום הראשון? זה מפריע לי".
וכאמור, בסופו של דבר, החליטה כאמור הוועדה המקומית לסרב לבקשה: "הוועדה לא רואה מקום להקטין את תקן החניה למלונאות הואיל ומדובר באזור הסובל ממצוקת חניה לאור סמיכותו לחוף הרחצה והצורך לתת מענה מתוגבר של חניה במקום, והוועדה אינה רואה מקום להגדיל את הצפיפות בבניין המלון".
חברי הוועדה ציינו במפורש כי "דעתה של הוועדה אינה נוחה מכך שלבניין יצא היתר באופן ששמר פוטנציאל לתוספת שטחים בקונטור המבנה הקיים ובאופן שלדעת חברי הוועדה אינו תואם את נפחי הבנייה שאושרו מלכתחילה בתוכנית הקודמת ועל ידי מוסדות התכנון השונים.
"התוכנית הקודמת שאושרה בעבר הייתה אמורה לתת מענה למלוא השטחים של מספר יחידות למגורים ואין כל הצדקה לתוספת כה משמעותית לאותו מספר יחידות דיור".
עוד 30 דירות בראש העין
נצבא ביקשה להכשיר בדיעבד "השלמת רצפות בחללים דו קומתיים" בפרויקט. הטרמינולוגיה התכנונית, כפי שהיא מופיעה בחוות הדעת של אלבירה גולדשטיין, בודקת התוכנית בעיריית נתניה, נשמעה לנו מאוד מוכרת.
לאחרונה חשף "גלובס" כי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בראש העין הגישה כתב אישום נגד חברת מפעלי תחנות, שבשליטת נצבא, בגין בנייה של 30 יחידות דיור ללא היתר בנייה בפרויקט "גרין סיטי" שאותו היא מקימה בראש העין.
בכתב האישום שהוגש לבית המשפט לעניינים מקומיים בפתח תקווה נטען, כי בסוף 2015 ניתנו על ידי הוועדה המקומית היתרי בנייה להקמת 678 דירות בפרויקט, כאשר בפועל ב-10 בניינים בפרויקט הונמכה קומת הקרקע מ-6 מטרים ל-3 מטרים, ונבנתה קומת גלריה בשטח כולל של 357 מ"ר שחולקה ל-3 יחידות דיור נפרדות. בסך הכול, מדובר בתוספת של 30 דירות, אשר נבנו ללא היתר ובסטייה מהיתר, תוך חלוקת קומת הגלריה באמצעות קירות וביצוע עבודות חשמל ואינסטלציה. העבודות כללו בניית 1,080 מ"ר ללא היתר ושטח של כ-2,490 מ"ר שנבנו בסטייה מהיתר. בתגובה לדברים מסרו באי כוחה של נצבא כי לכל הדירות בפרויקט ניתן היתר בנייה כדין, ושהחברה בטוחה שלאחר ליבון הדברים יתברר שלא דבק רבב בהתנהלותה.