משתתפי הפאנל: שירה ברנד, עודד גבולי, ננה חן, עו"ד זיו כספי, עו"ד ארז קמיניץ וח"כ רחל עזריה / צילום:
"ראשי ערים שמתנגדים להתחדשות עירונית מוכרים את העתיד שלנו תמורת רווח פוליטי", אמרה היום (ד') ח"כ רחל עזריה, יו"ר ועדת הרפורמות, בפאנל "התחדשות עירונית - תמ"א 38: פתרון להגדלת היצע הדירות או בכיה לדורות?" בוועידת הנדל"ן של "גלובס". "אני מקדמת בוועדת הרפורמות את חוק הדייר הסקפטי - אם דיירים לא מסכימים לפרויקטים של התחדשות עירונית זו אשמת היזם. צריך להבין, עבור היזם זה נכס, עבורם זה בית".
עזריה התייחסה לנושא הדיירים המעכבים אישור של פרויקטים ואמרה: "קודם כל צריך להבין שיזמים רואים בבניין נכס ודיירים רואים בו בית וזה פער משמעותי. כמו כן, בעיניי לא צריך לקרוא לדייר סרבן, אלא דייר סקפטי. ביקשנו לבחון איך אפשר להפוך אותו למשתף פעולה. ראשית מצאנו שמי שאין לו דיירים סרבנים זה ליזמים הטובים. מלבד זאת, בדקנו למה דיירים סקפטים הופכים לסרבנים. מצאנו כמה דברים, ראשית זה מאפיין דיירים מבוגרים, אך גם דיירים שחוששים מנושא התחבורה ודיירים שלא יודעים אם לסמוך על היזם".
רו"ח דן אטיאס, שותף וראש אשכול נדל"ן BD0, התייחס בפתיחת הפאנל להאם תמ"א 38 היא פתרון להגדלת היצע הדירות או בכיה לדורות: "היום ברור שהתחדשות עירונית היא מוצר משלים, הוא יכול לקיים עוד יחידות דיור חדשות אבל הוא בטח לא הפתרון למשבר הדיור בישראל. לטובת האזרח עדיפה התחדשות עירונית - זה מאפשר לו לגור במיקום מרכזי, לחסוך בנסיעות, קרבה למוסדות בריאות. זה גם מונע חיסול של שטחים פתוחים, דבר שפוגע בריאה הירוקה, מגדיל זיהום אוויר, ופוגע במי תהום. ואולם יש בעיה מרכזית - יש מגבלות להתחדשות עירונית - הכמות, הכדאיות הכלכלית וגם לוחות הזמנים הארוכים. אלמלא העניין של משבר הדיור, היו פחות מדברים על התחדשות עירונית. מחירי הדיור הם אלו שהופכים את הפרויקטים לכדאיים, אחרת הם לא היו יוצאים לפועל", אמר אטיאס.
פנינה אלה, מנהלת סקטור נדל"ן במזרחי טפחות, גם נשאה דברים בפתיחת הפאנל, בהנחייתו של כתב הנדל"ן של "גלובס" אורי חודי. בפאנל השתתפו גם שירה ברנד, יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה במחוז מרכז; עודד גבולי, מהנדס העיר תל אביב; ננה חן, משנה למנכ"ל קבוצת רפאלי; עו"ד זיו כספי, שותף ומייסד בגינדי כספי עורכי דין ויו"ר הוועדה המרכזית להתחדשות עירונית בלשכת עורכי הדין; ועו"ד ארז קמיניץ, המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (אזרחי).
אטיאס התייחס למחקר שעשו בחברת הייעוץ BDO, שממנו עלה כי מתוך 800 אלף יחידות שהיו יכולות להיות יעד לביצוע תמ"א, רק כ-300 אלף הן כדאיות מבחינה כלכלית. המחקר בדק 76 יישובים, והעלה כי דווקא ביישובים מסוכנים סייסמולוגית כמו טבריה ובית שאן אין כדאיות כלכלית.
"המדינה הקימה רשות להתחדשות עירונית, ואחד הדברים שאהבתי היו שהיא מתחילה לעסוק בהיעדר הכדאיות הכלכלית באמצעות תמריצים כלכליים, דבר שיקדם גם צדק חלוקתי", אמר אטיאס, שציין גם כי הממשלה קבעה יעדים של התחדשות עירונית - ב-2017-2020 - 20% מהיחידות החדשות יהיו תוצאה של התחדשות עירונית, ועד 2040 - 35% מהדירות.
אטיאס ציין כי הגידול במשקי הבית גדול באופן משמעותי מסיום של יחידות הדיור ולמעשה יש מחסור הולך וגדל של יחידות הדיור בישראל. "עם זאת, היום ברור שהתחדשות עירונית היא מוצר משלים, היא יכולה להוסיף עוד יחידות דיור חדשות אבל היא בטח לא הפתרון למשבר הדיור בישראל. למרות הגידול בשנים האחרונות בהיקף בפעילות, הנפחים עדיין שוליים ביחס לכלל הפעילות בשוק ואינם משפיעים על השוק", הוסיף אטיאס. הוא ציין גם כי במקביל להתחדשות עירונית יש צורך גם בטיפול מסודר בתשתיות בתחומי החינוך, הבריאות וכו'.
"לא קיימת מצוקת אשראי בתחום הנדל"ן"
"מחיר למשתכן רוויה בכוונות טובות, והיא שינתה את כללי המשחק, והצליחה לשאוב את מרבית היזמים שאנו עובדים איתם. יחד עם זאת אנו רואים כמה תופעות ייחודיות שאני רוצה להזכיר", כך אמרה היום פנינה אלה, ראש סקטור נדל"ן במזרחי טפחות, והציגה את הבעיות שעולות מהתכנית. "ראשית, בניגוד לתחזית, לא בכל הפרויקטים הדירות נמכרות מיד בהתחלה. באזורים למשל שההנחה לא משמעותית, רואים מכירה הדרגתית ולא מיידית. המשמעות היא גידול בהוצאות מימון ובשיווק", אמרה אלה.
עוד היא הוסיפה: "נושא נוסף זה שהקבלנים עוד לא קיבלו את הקרקע, וכבר יוצאים להגרלה. כלומר מכניסים את הזכאים לתקופה ארוכה של חוסר וודאות. הם לא יכולים לגשת לשום הגרלה נוספת, וכלל לא בטוחה שהדירה שתוצע להם תתאים להם. זה מביא להפעלת לחץ על היזמים, וזה מעכב את תהליך התכנון", אמרה אלה וציינה שלטעמה צריך לעשות שינוי ולבצע את ההגרלות סמוך לקבלת ההיתר.
באשר לתחום ההתחדשות העירונית, אלה אמרה, ש"רואים התפתחות מואצת בתחום, ההתחדשות מספקת קרקע זמינה באזורי הביקוש. בעולם של מחיר למשתכן הרווחיות נמוכה, והפרויקטים של התחדשות עירונית מציגים רווחיות הרבה יותר טובה", אמרה אלה אך הוסיפה כי, "אותם חולשות של תהליכים בתחום הזה עדיין קיימים: הליכים ארוכים ומורכבים, מבנה משפטי מורכב וכדומה".
עוד היא הוסיפה: "בנושא המימון אנו יודעים כולנו שלא קיימת מצוקת אשראי בנדל"ן וגם לא בהתחדשות עירונית וגם לא בתמ"א 38. השוק נותן פתרונות מצוינים גם בתחום התמ"א 38. גם אנחנו בבנק פעילים בתחום לא מעט זמן, ואם אני צריכה לאפיין את העסקאות שמגיעות אלינו, אפשר לתאר את התיאור הבא: היום העסקאות שמגיעות אלינו לבנק הן עסקאות בשלות יותר, הם בנויים נכון יותר, וזו תופעה שהיא מאד חיובית". אלה גם ציינה כי השוק עבר הבשלה גם מבחינת הרוכשים. "מחירי הדירות בתמ"א נמוכים יותר ממכירת דירות חדשות בבניינים סמוכים בכ-10%", היא אמרה.
"לא צריך לבנות בפריפרייה, נוצרות ערי שינה"
"טוב מאוד שלא בונים בדרום, לא צריך לבנות בפרפריה. אם אתה בונה בפריפריה אתה לעולם לא תצליח להתגבר על סוגיית התשתיות והתעסוקה. ואז התוצאה היא שנוצרות ערי שינה. ת"א היא אחת הערים היחידות שיש היום שהן ברמה אורבנית סבירה", כך אמר עודד גבולי מהנדס עיריית ת"א בפאנל.
עו"ד זיו כספי התנגד לדברים והסביר מדוע יש לפתח את הפריפריה ואמר: "אנו מדינת ישראל, ומעבר לשיקולים כלכליים, יש שיקולים ביטחוניים. הפריפריה צריכה להיות בסדר עדיפות עליון. יש לנו חובה לאומית לחזק את המקומות האלה. יש דרך אחת לעשות זאת- לשנות את הרגולציה, כמו למשל לנייד זכויות".
שירה ברנד ציינה כי הם עושים מאמץ לבנות בנייה מרקמית של עד 10 קומות. עו"ד ארז קמיניץ המשנה ליועץ המשפטי לממשלה אמר: "יש להתחדשות עירונית יתרונות רבים, וזה משהו שיש לגביו הסכמה שחוצה את כל משרדי הממשלה. זה מתחיל מהוספת יח"ד, אבל זה לא הדבר המרכזי. זה גם שמירה על שטחים פתוחים ויצירה של עירוניות חדשה לא רק בת"א. וגם אנחנו במשרד המשפטים לא נשארנו אדישים לתועלות".
קמיניץ הסביר למה הרגולטור מתערב בתחום זה: "אם מסתכלים על התחדשות עירונית בעיניים כלכליות בלבד, אז אומרים שהכלכלה תנצח, ואני כרגולטור לא אמור להתערב. אבל זה לא המצב בהתחדשות עירונית, אי אפשר לחיות עם העולם הישן של זכות וטו. לכן החלטנו שאנו עולים אוקטבה ומחלישים את זכות הקניין, וגם מביאים למצב שכופים על דייר שלא רוצה למכור את דירתו". קמיניץ ציין שהחוק צריך לתת פתרונות שונים לדיירים שונים: "כך למשל, הבנו שצריך לתת פלטפורמה משפטית שונה לדיירים קשישים, ופתרונות אחרים שלא נותנים לדיירים רגילים".
"ישנן כוונות טובות, אבל הורגים את היזמים", אמרה ננה חן, משנה למנכ"ל קבוצת רפאלי. "צריך לזכור שהרבה פעמים, פרויקט שנכנסים אליו לא תמיד יוצא לפועל ובינתיים השקענו בתכנון ובעורכי דין. גם אם מתקדמים מגלים שבעצם פרויקט שהיה אמור להגיע לשלב ההיתר תוך 3-4 שנים, בפועל לוקח לו 5-6 שנים. הסיבה לכך היא שלחוק יש הרבה פרשנויות, וכל אחד לוקח את זה לכיוון אחר. אנחנו רואים גם מקרים שהרשויות המקומיות משנות החלטות בדיעבד. אם בעבר אישרו 35 קומות, עכשיו מאשרים רק 28 קומות. זה בסדר לשנות מדיניות אבל מרגע זה והלאה, אך לא לדיירים שממתינים כבר לדירה שלהם".
שירה ברנד הסבירה על דרך העבודה של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה: "התכנון לא מסתכל על הבניין הבודד. אנחנו מסתכלים על המתחם, השכונה, כיחידה אחת. תוכנית המתאר מאתרת מתחמים להתחדשות עירונית ואנחנו מפרטים בתוך המתחמים האלה את הבניינים שמתאמים לתמ"א 38 ואת אלה שמתאמים לפינוי בינוי". עוד אמרה ברנד: "המערך הזה נותן וודאות הן ליזם והן לתושב ומונע ניסיונות להקמת פרוייקטים שאינם ישימים. אנחנו לא רוצים לייצר שכונות שמנותקות אחת מהשנייה. אנחנו רוצים שכונות מגורים איכותיות ששמות את האדם במרכז - עם גני ילדים, בתי ספר, פארקים, שבילי אופניים".