חוף התכלת / צילום: שלומי יוסף
האם הרכבת הקלה היא תשתית ארצית שמחייבת פיצויי הפקעה מהמדינה? או שהיא דווקא תשתית מקומית ששכונת מגורים מתוכננת צפויה ליהנות ממנה?
בשאלה הזאת תידרש בקרוב הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל-אביב להכריע, ולהחליט אם לקבל את בקשת נת"ע לכלול בעלי קרקעות בהרצליה, שעתידות להיות מופקעות לטובת הקו הירוק של הרכבת הקלה, בתוכנית האיחוד וחלוקה הסופית שתאושר בשנים הקרובות במתחם "חוף התכלת". המשמעות היא שנת"ע ועיריית הרצליה יהיו פטורות מתשלום פיצויים לבעלי הקרקעות המופקעות, ושבעלי הקרקעות הלא מופקעות ייאלצו לחלוק את זכויות הבנייה בתוכנית עם עשרות בעלים נוספים ולקבל תמורה מופחתת. אם יוכרע שהרכבת הקלה היא תשתית ארצית ולא מקומית, הקרקע תופקע, ובעליה יקבלו פיצוי כספי.
עמדת המדינה: לשלם פיצוי לבעלים
עמדת המדינה בשנים האחרונות היא לא לאשר זכויות בנייה במקום פיצויי הפקעה, כאשר מדובר בתשתיות לאומיות כמו סלילת כבישים ארציים, הקמת מסילות ברזל ואפילו גנים לאומיים, וזאת משני טעמים עיקריים: ראשית, לא נכון לערבב בין תכנון לפיצוי, או לייצר בנק של זכויות בנייה רק כדי שישמשו מנגנון לפיצוי כספי. שנית, אין זה נכון להשית על בעלי קרקעות בתוכנית מסוימת את הפיצויים בגין הפקעת קרקעות לטובת תשתיות ארציות שכל אזרחי המדינה נהנים מהן, כמו כבישים, רכבת, או גן לאומי. הכוונה היא לבעלי הקרקע שאינה מופקעת, שייאלצו לקבל תמורה מופחתת, לאחר שבעלי הקרקעות המופקעות יחלקו עמם את זכויות הבנייה שיאושרו בתוכנית.
כך למשל, בחוות-דעת שנתן המשנה ליועמ"ש, עו"דארז קמיניץ, לגבי תוכנית גדולה בהוד-השרון (הר/400), שבה חלק ניכר מהקרקע יעד לטובת גן לאומי באזור הירקון, עמד קמיניץ על כך שאין לאשר מנגנון של הכנסת בעלים שקרקעותיהם יופקעו לטובת הקמת הגן הלאומי, לתוכנית איחוד וחלוקה סמוכה והכנסתם לתוכנית על חשבון בעלי הזכויות האחרים. המדינה התעקשה שהפתרון הנכון במקרה זה הוא לבצע את ההפקעה ולשלם פיצויים לבעלים.
נת"ע: תשתית מקומית ולא ארצית
עמדה זו של המדינה אינה נוחה בלשון המעטה לנת"ע, שבשנים האחרונות נדרשת להפקיע קרקעות מבעלים פרטיים לאורך התוואי המתוכנן של קווי הרכבת הקלה בגוש דן, ולשלם פיצויי-עתק בגין ההפקעות.
אלא שבנת"ע טוענים כי הרכבת הקלה כלל אינה תשתית ארצית, אלא תשתית מקומית עם תחנות איסוף שמשביחות את הסביבה הקרובה להן. בשל כך, טוענים בנת"ע, יש מקום להכניס את בעלי הקרקעות המופקעות בחוף התכלת לתוכנית האיחוד וחלוקה עם בעלי הקרקעות הלא מופקעות, כיוון שכולם ייהנו מהשבחת הקרקע בגלל תחנת הרכבת הקלה העתידית.
במינהל התכנון לא ידעו כיצד להתייחס לטענה, וביקשו את עמדת משרד המשפטים בנושא. "גלובס" חושף כאן סיכום ישיבה שהתקיימה ב-25 בדצמבר 2018 במשרד המשפטים, בהשתתפות המשנה ליועמ"ש, עו"ד ארז קמיניץ, וקודמתו בתפקיד, עו"ד שרית דנה, הפעם בכובעה כיועצת משפטית של נת"ע. מסיכום הישיבה עולה כי משרד המשפטים קיבל את עמדת נת"ע: "במקרה של חוף התכלת, אין מניעה לבחון אישור תוכנית אשר עיקריה קביעת גבולות מתחם לתכנון עתידי תוך שימור זכויות של בעלי קרקע המיועדת לרכבת קלה לצורך איחוד וחלקה בעתיד, בכפוף להצדקה תכנונית".
עוד צוין בסיכום הישיבה כי בדרך-כלל כשמדובר בתשתית דרכים שעוברות בכמה רשויות, לא ניתן להכליל אותן בתוכניות איחוד וחלוקה, אך בשונה מדרך אזורית, רכבת קלה מתאפיינת בתחנות מקומיות, משפיעה מאוד על הסביבה שבה היא עוברת ויכולה להעלות משמעותית את ערכה. "לפיכך, אין מניעה לכלול את תשית הרכבת הקלה בתוכנית איחוד וחלוקה, אולם יש לערוך בחינה פרטנית בכל מקרה ומקרה", צוין בסיכום הישיבה.
במשרד המשפטים מסבירים כי ההכרעה בסוגיה נתונה בידיו של מינהל התכנון, שכאמור טרם קיבל החלטה.
עוד מציינים שם כי מדובר בסוגיה מורכבת שמעלה התלבטויות בכל מקרה ומקרה, וכי מוסד התכנון יבדוק אם המקטע בחוף התכלת משרת את השכונה המתוכננת, אך גם יביא בחשבון שתחבורה ציבורית היא אינטרס ציבורי. העבדה שהתוכנית לרכבת קלה מאושרת בות"ל - ועדה לתשתית לאומיות - היא אינדיקציה לכך שמדובר בתשתית לאומית ולא מקומית, ועל כן אין לכלול את הקרקע בתוכנית האיחוד וחלוקה.
מנגד, במשרד המשפטים נושבת היום רוח שמדברת על "אחריות חברתית" שכלל בעלי הזכויות בשכונה צריכים לספוג. המטרה היא לאזן בין זכויות הקניין, לבין העיקרון החברתי לקדם תחבורה ציבורית. הנקודה העיקרית, אומרים במשרד המשפטים, היא עד כמה בעלי הקרקעות שאינן מופקעות צריכים לספוג את התשתית. אך בשורה התחתונה מזכירים במשרד המשפטים - לא מדובר באנשים מפסידים, אלא בכמה הם מרוויחים.
ערר בתל-אביב: "תוכנית פסולה ושגויה"
לסיכום הישיבה בעניין חוף התכלת עשויה להיות השפעה גם על מקומות אחרים. הסיכום כבר הגיע לידיה של עיריית תל-אביב, שמיהרה לעשות בו שימוש - שעשוי לחלץ גם אותה וגם את נת"ע מתשלום עשרות ומאות מיליוני שקלים פיצויים לבעלי קרקעות שיופקעו לטובת נת"ע.
למשל, במתחם השומרון בתל-אביב בתחנה המרכזית הישנה מקודמת תוכנית בנייה משמעותית על שטח של 78 דונם, והרכבת הקלה צפויה לעבור בחלק מהמתחם. עיריית תל-אביב כבר אישרה תוכנית שעתידה לכלול את בעלי הקרקע שעתידה להיות מופקעת לטובת הרכבת הקלה, בתוכנית איחוד וחלוקה עתידית במתחם - מה שיפטור אותה ואת נת"ע מתשלום פיצויים של מיליוני שקלים לבעלי הקרקע.
מי שמתנגדים למהלך הם בעלי הקרקעות במתחם השומרון שאינן עתידות להיות מופקעות, אשר נדרשים כעת לחלוק את זכויות הבנייה עם עשרות בעלי קרקעות נוספים. בעלים אלה הגישו ערר לוועדת הערר המחוזית על ההחלטה, באמצעות עו"ד צבי שוב, המתמחה בתחום ההפקעות. בערר צוין כי "מדובר בתוכנית פסולה ושגויה מבחינה תכנונית, שעומדת בסתירה ובניגוד מוחלטים לעמדת מוסדות התכנון ברמה הארצית ולפסיקה מחייבת של בתי המשפט, שבהם נקבע כי השימוש בכלי של שיחזור זכויות לשם פיצוי והגדלת זכויות הוא פסול".
עוד נטען בערר כי "כל מטרתה של תוכנית זו היא להימנע מתשלום פיצויי הפקעה הרובצים על-פי דין על הגורם המפקיע (נת"ע והוועדה המקומית) בגין נטילת הקרקע לשם הקמת הקו הירוק של הרכבת הקלה, אל כתפי בעלי הקרקע האחרים הכלולים במתחם השומרון וזאת ללא הצדקה תכנונית לכך".
עוד טוענים בעלי הקרקע בערר כי "התוכנית המופקדת עתידה ליצור חוסר שוויון פסול בין בעלי הזכויות במתחם השומרון, בהיותה מעניקה יתרון בלתי הוגן ובלתי מוצדק למספר מצומצם של בעלי זכויות הצפויים לבדם ליהנות מפירותיה של תוכנית זו, על חשבונם של בעלי הזכויות אחרים, אשר זכויותיהם בתוכנית איחוד וחלוקה עתידית תדוללנה בעקבות השחזור המוצע. מדובר בתוכנית שכל מטרתה יצירת מכשיר יצירתי לפיצוי עתידי של בעלי קרקע ציבורית שתופקע בעתיד בקרוב לטובת הרכבת הקלה, שהינה תשתית ציבורית שאמורה לשרת את כל גוש דן ושבמקרה עוברת במתחם השומרון". על כן טוענים הבעלים כי יש להפקיע את הקרקע, לשלם פיצויים בגינה, ולא לכלול אותה באופן מלאכותי בתוך תכנון עתידי.
ועדת הערר כאמור טרם הכריעה במחלוקת, אך בינתיים התקבל סיכום הדיון שהתקיים במשרד המשפטים, אותו העבירה הוועדה המקומית של עיריית תל-אביב לוועדת הערר וציינה: "הוועדה המקומית תל-אביב לא הייתה שותפה לדיון שהתקיים אצל המשנה ליועמ"ש אשר עסק בתוכנית חוף התכלת בהרצליה, אולם היא סבורה כי הסיכום רלוונטי לתוכנית שבפנינו, והיא מוכנה לתקן את הוראות התוכנית בהתאם לאמור בסיכום", כתבו עורכות הדין הראלה אברהם-אוזן וחגית המאירי-פרלרוט, המייצגות את הוועדה המקומית תל-אביב, לוועדת הערר בתחילת ינואר 2019.
"המדינה צריכה להחליט אם היא בעד או נגד המהלך", אומר עו"ד שוב ל"גלובס". "לא יכול להיות שכשבעלים פרטיים של קרקע שעומדת להיות מופקעת, מבקש להיכלל בתוכנית סמוכה, המדינה מסרבת בתוקף לאשר את המהלך; אבל כשבאה נת"ע שצריכה לשלם מיליונים פיצויים, אז המדינה משנה את עמדתה ופתאום היא תומכת בשיחזור זכויות.
"במה שונה רכבת קלה מכביש 4? למה במקרה של כביש 4 אסור לשחזר זכויות, וברכבת הקלה זה מותר? הטענות של נת"ע שבניגוד לכביש ארצי, הרכבת הקלה היא תשתית מקומית הנותנת לגיטימציה לשחזור זכויות, הן לא סבירות, כי רכבת קלה בדומה לכביש ארצי משרתת את כלל הציבור. המשמעות של שחזור זכויות לטובת הפקעות לרכבת קלה, היא שמפילים על מקטע מסוים שסמוך לתוואי הרכבת את עלות הפיצויים. למה המדינה לא עושה את זה במקומות אחרים?"
תגובות: "לא מדובר בעירוב בין תכנון לפיצוי"
מעיריית תל-אביב נמסר: "בניגוד לנטען, לא מדובר בעירוב בין תכנון לפיצוי, אלא במהלך תכנוני אחד של כמה תוכניות שבסופו מאושרת תוכנית איחוד וחלוקה שמשביחה את הקרקע ובמסגרתה מופרשים שטחי ציבור ובהן דרכים שתשרתנה את המתחם. הרכבת הקלה תעבור ברובה מתחת לתוואי דרך קיימת ובחלקה מתחת לדרך חדשה שכאמור תשרת את כל המתחם". עוד צוין כי התקיימו כבר דיונים בעררים והוועדה ממתינה להחלטה בנושא.
ממינהל התכנון נמסר בתגובה: "עמדת מינהל התכנון היא כי נושא האיחוד וחלוקה צריך להיבחן במסגרת תוכנית על-ידי מוסד התכנון. כך גם בתוכניות מתחם התחנה המרכזית הישנה בתל-אביב בה החליטה הוועדה המחוזית תל-אביב לאחרונה לאמץ את הפקדת התוכנית עם איחוד וחלוקה החל גם על קו הרק"ל. התוכנית לחוף התכלת בהרצליה מקודמת על-ידי הוועדה המקומית וטרם הוגשה לוועדה המחוזית. במקביל פנתה נת"ע ליו"ר הוועדה המחוזית תל-אביב כדי שהוועדה המחוזית תגיש בעצמה תוכנית נוספת שבמסגרתה ייקבע כי הקו הירוק של הרכבת הקלה ייכלל באיחוד ולוקה שיעשה בתוכנית. בקשה זו תיבחן על-ידי הועדה המחוזית באחת מישיבותיה הקרובות".
מנת"ע נמסר: "נת"ע פועלת לקידום התוכנית לאיחוד וחלוקה של חוף התכלת לאור בקשות רבות של בעלי קרקעות ועל-פי מתווה שהוצג בוות"ל. תוכנית זו מאפשרת לבעלי הקרקע המיועדת ליהנות משווי גבוה בהרבה תוך חיסכון בכספי ציבור. פתרון מיטבי זה יתאפשר בתנאי שהחלטה בנושא תתקבל בהקדם במסגרת לוח הזמנים הנדרש להקמת הקו הירוק".
עו"ד מרים דונין שוב ממשרד המבורגר-עברון, המייצגת בעלים המחזיקים מאות דונמים במתחם חוף התכלת אשר בחלק מהן עובר תוואי הרכבת הקלה, מסרה כי "משרדנו, כמייצג בעלי קרקעות רבים במתחם חוף התכלת, מברך על עמדת מינהל התכנון והמשנה ליועץ המשפטי לממשלה, שמממשת את מנגנון הייעוד הנדחה ועולה בקנה אחד עם העקרונות היסודיים של דיני האיחוד והחלוקה וכן עם עיקרון הצד החלוקתי והשוויון. המנגנון יאפשר את תחילת ביצוע עבודות הרכבת הקלה וגם יבטיח את זכויות הבעלים שקרקעותיהם תורמות לפיתוחה".