גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

דיור ציבורי בהתחדשות עירונית / עיצוב: טלי בוגדנובסקי, צילום: איל יצהר, שלומי יוסף, shutterstock

במתחמים רבים ברחבי הארץ שבהם קיים פוטנציאל לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית ולמימושם, הבניינים הישנים כוללים לא פעם גם דירות שבהן מתגוררים זכאי הדיור הציבורי. דירות אלו, שמנהלות אותם חברות דיור ציבורי המופעלות על ידי המדינה (בהן חברת "עמידר", חברת "חלמיש" וכו'), מקבלות לעתים יחס שונה בכל הנוגע לקידום הפרויקטים ולאפשרות של הדיירים או של בעלי הדירות עצמם לקבל החלטות.

במדריך הזה תמצאו את הנקודות החשובות שדיירי הדיור הציבורי צריכים לדעת לפני קידום של פרויקט התחדשות עירונית או בזמן קידומו. הנקודות האלה חשובות גם לבעלי דירות בבניין, כדי שידעו כיצד יש לנהוג במקרים כאלו ומה הזכויות או החובות של דיירי הדיור הציבורי.

עוזבים או נשארים - לדיירי הדיור הציבורי יש זכויות

דירות הדיור הציבורי שייכות למדינה, אולם כאשר הן משתתפות בפרויקט התחדשות עירונית - פינוי בינוי או תמ"א 38 - דירה ישנה תהפוך בסוף התהליך לדירה חדשה. במקביל, ברוב המקרים דיירי הדיור הציבורי ישובו לדירה החדשה לאחר תום הפרויקט.

אף שבאופן חוקי ורשמי דיירי הדיור הציבורי אינם בעלי דירות - היזם או הקבלן המקדמים פרויקט חייבים ליידע גם אותם, כמו את שאר בעלי הדירות בבניין, במהלך ובהתקדמות. היזם או הקבלן צריכים לזמן אותם לכל אחת מהישיבות הרלוונטיות, זאת במקביל ליידוע חברת הדיור הציבורי - המייצגת, למעשה, את המדינה. אם התהליכים מתנהלים בין חברת הדיור הציבורי לבין היזם - חובה על חברת הדיור הציבורי ליידע את דיירי הדיור הציבורי בכל התקדמות ולמסור הודעות מסודרות לכלל בעלי הנכסים. דיירי הדיור הציבורי אף יתבקשו לחתום בעצמם על מסמך ובו כתוב כי הוסברו להם התנאים השונים לביצוע הפרויקט ונתונים על אודות הפרויקט.

עוד נקודה חשובה: עד רגע הריסת הבניין הישן, דיירי הדיור הציבורי זכאים להמשיך ולקבל את הזכויות המגיעות להם מחברת הדיור הציבורי כולל תחזוקה שוטפת של הדירה הישנה.

אם דיירי הדיור הציבורי אינם רוצים לחזור לדירה החדשה לאחר סיום הפרויקט, עומדות בפניהם עוד כמה אפשרויות:

• מעבר לדירת דיור ציבורי אחרת באותו יישוב או ביישוב אחר.
• אזרחים ותיקים המתגוררים בדירת דיור ציבורי בת 3 חדרים ומעלה, עצמאיים ובתפקוד גבוה, יוכלו לבחור לעבור לדיור ציבורי בדיור מוגן לצד קבלת מענק מעבר של עד 125 אלף שקל. חשוב לציין כי מי שיבחר באפשרות זו ייכנס לרשימת המתנה לבית גיל הזהב שבו בחר.
• במקרה שדיירי הדיור הציבורי מחליטים להישאר בפרויקט ולחזור ולהתגורר בדירה החדשה לאחר סיום הפרויקט:
• כמו בעלי הדירות הרגילות בבניין שנהרס, גם דיירי הדיור הציבורי זכאים למימון עלות המעבר ולהעברת התכולה מהדירה הישנה לדירה החלופית שבה יתגוררו במהלך הבנייה.
• גם בכל הקשור למימון שכר הדירה במהלך הבנייה - היזם מחויב להעביר את התשלום האמור גם לדיירי הדיור הציבורי.
• בזמן המגורים בדיור החלופי, דיירי הדיור הציבורי ימשיכו לשלם את הסכומים הנדרשים לחברת הדיור הציבורי, וזאת כדי לשמור על רצף הזכויות בדיור הציבורי.

הגבלות וכללים לדיירי דיור ציבורי בהתחדשות עירונית

לצד הזכויות, ניתן למצוא גם מגבלות שונות וכללים הנוגעים לדיירי הדיור הציבורי. מדובר בנושאים הקשורים, בין היתר, לתמורה שיקבלו לאחר סיום הפרויקט וגם לתשלומים שיצטרכו להמשיך ולשלם בהמשך הדרך.

• בזמן שהתמורה הניתנת לבעלי הדירות בפרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38/2 הריסה ובנייה אינה חייבת להיות מוגבלת, ובסופו של דבר היא מתואמת מול בעלי הדירות, בכל הנוגע לדיור הציבורי הכללים נוקשים יותר. כך, משרד הבינוי והשיכון קבע כי דירה בדיור ציבורי בהתחדשות עירונית, המיועדת ליחיד או לזוג, לא תהיה גדולה יותר מ-75 מ"ר. על כל דייר נוסף יגדל שטח דירת התמורה בעוד 5 מ"ר עד מקסימום של 90 מ"ר לדירה. כלומר, שטח דירה ליחיד או זוג - עד 75 מ"ר, שטח דירה לשלושה דיירים - עד 80 מ"ר, שטח דירה לארבעה דיירים - עד 85 מ"ר, שטח דירה לחמישה דיירים ומעלה - עד 90 מ"ר.
• מכיוון שדירת התמורה שתימסר לבעלי הדירות שאינם דיירי הדיור הציבורי עשויה להיות גדולה יותר מדירה השייכת לדיור ציבורי, משרד הבינוי והשיכון קבע כי יתרת המ"ר שלא נוצלו בפועל תומר לתשלום כספי שיגיע למשרד הממשלתי שיממן את תשלומי ועד הבית של דיירי הדיור הציבורי.
• שכר הדירה שמשלמים דיירי הדיור הציבורי ימשיך להיות מחושב על פי שטח הדירה הישנה שנהרסה ולא על פי שטח הדירה החדשה. עם זאת, לסעיף זה סייגים: שכר הדירה יחושב על פי שטח הדירה הישנה בתנאי ששטח הדירה החדשה אינו גדול מ-75 מ"ר ליחיד או לזוג, או מ-75 מ"ר ועוד 5 מ"ר לכל בן משפחה נוסף בדירה עד שטח של 90 מ"ר. במקרה שהשטח יהיה גדול יותר ממה שנקבע, לשכר הדירה המחושב על פי שטח הדירה הישנה יתווסף עוד תשלום, שיחושב על פי תוספת השטח מעבר לגבולות המקסימום שנקבעו.
• גם התשלום הקבוע לוועד הבית צפוי להישאר זהה לתשלום בבניין הישן, וזאת אף שבמבנה החדש צפוי תשלום זה להאמיר בקרב כלל בעלי הדירות או הדיירים האחרים. אבל גם במקרה זה חשוב לשים לב: תשלום שיעבור מהיזם למשרד הבינוי והשיכון על פער בין השטח בדירות התמורה שיינתנו לדיירי הדיור הציבורי לבין השטח של הדירות שיינתנו לכלל בעלי הדירות ישמש את המשרד לסבסוד דמי ועד הבית. נוסף על כך, במקרה שתהיה חריגה משטח הדירה שקבע משרד הבינוי והשיכון, המתבסס על מספר בני המשפחה המתגוררים בדירה, משרד הבינוי והשיכון יממן רק 50% מההפרש בין סכום התשלום לוועד הבית בבניין הישן לבין סכום התשלום לוועד הבית (או דמי הניהול) בבניין החדש.

למידע נוסף אודות זכויות דיירי הדיור הציבורי באתר משרד הבינוי והשיכון לחץ כאן.