סנקציות והקלות בירוקרטיות: כך יוסדר התחום הפרוץ של רישום דירות

משרד המשפטים ידחוף את מוסדות התכנון להתנהל עם רישום נכסי נדל"ן בטאבו כבר במהלך הטיפול בתוכניות; להיתר הבנייה יוצמד תשריט של הבית המשותף, שיועבר מיידית לטאבו, על מנת להאיץ את רישום הדירות בטאבו. וכנגד קבלנים שלא ימהרו לרשום דירות על שם הרוכשים יופלו סנקציות. אלה חלק מההמלצות שגיבש צוות בין משרדי לטיוב הליכי רישום הזכויות במקרקעין.

הצוות הבין-משרדי לטיוב הליכי רישום זכויות במקרקעין מונה ב-2017 בהחלטת ממשלה. זאת לנוכח מצב שבו מאות אלפי יחידות דיור בישראל לא נרשמות בפנקסי המקרקעין (טאבו). בכמה באמת מדובר? המספרים שמציגות רשויות שונות נעים בין 400-800 אלף. המשמעות לגבי בעלי דירות במצב הזה היא, שהם מחזיקים בזכות קניינית "חלשה" יותר מזו שהייתה להם לו, הדירה שלהם הייתה רשומה בטאבו. הדבר משפיע לעתים על שווי הדירות, שכן בעת עסקה למכירת דירה, הרוכשים הפוטנציאלים לוקחים סיכון מסוים, בשל הרישום החסר.

בראש הצוות עמד המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, עו"ד ארז קמיניץ, והשתתפו בו גם הרשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין במשרד המשפטים שבראשות שלומי הייזלר, וכן נציגים ממינהל התכנון, ממשרד הפנים והשיכון, רשות מקרקעי ישראל, המרכז למיפוי ישראל, ורשות המסים.

איך מפרידים לחלוטין בין עולמות התכנון והקניין?

שתי בעיות מרכזיות התגלו לעיני הצוות: הראשונה - הפרדה מוחלטת בין עולם התכנון לעולם הקניין, והשנייה - אדישות ולעתים אף עיכובים מכוונים בקרב יזמים. נדל"ן שמוכרים כחברות משכנות, לפעול לרישום הדירות בטאבו.

ואולם הבעיה הראשונה היא העיקרית: כיום הליכי התכנון נעשים בנפרד לחלוטין מהליכי רישום הקניין ואת מוסדות התכנון לא מעניין הרישום בטאבו. זאת על אף שיתכנו מצבים, שבהם חסמי תכנון הם שגורמים לעיכובים ברישום דירות בטאבו. מקרה בולט בזה הוא הליכי איחוד וחלוקה מחדש (פרצלציה ורפרצלציה) של חלקות, שעד שלא מסתיימים, מקשים מאוד על רישום הדירות. פעמים רבות הליכים כאלה יכולים לארוך שנים רבות.

"אחת מסוגיות הרוחב המשמעותיות ביותר, שעלתה כבר בשלבים הראשונים של עבודת הצוות וליוותה אותה לכל אורך התהליך, היא היעדר ממשק יעיל שבין עולם התכנון לעולם הקניין", נכתב בדוח שפרסם הצוות. "נמצא כי כיום, על מנת להגיע משלב של הכנה ואישור התכנית לשלב הרישום, יש לעבור בשני מסלולים טוריים: המסלול התכנוני והמסלול הקנייני. עוד עלה, כי למעשה מסלולים אלו מצויים בשני עולמות 'נפרדים', תכנון וקניין, כאשר גם המצב המשפטי לא קושר בהכרח את שני העולמות האלו, ולעיתים אף מפריד ביניהם, לא פעם, בכוונת מכוון". ואולם הצוות הגיע למסקנה, כי הניסיון להפריד לחלוטין בין שתי המערכות - זו הקניינית וזו התכנונית, שבא לידי ביטוי בשתי מערכות חוקים שונות - אינו אפשרי לגמרי, וכי יש כורח לבנות מערכת שתגשר ביניהן.

הבעיה השנייה, להערכת הצוות, תוכל לקבל פתרון באמצעות מדיניות של סנקציות (למשל קנסות) ותמריצים על חברות משכנות שלא ימהרו לרשום את הדירות בטאבו. וגם על בעלי דירות שמטעמים שלהם לא מתאמצים לדאוג לרישום הנכסים שלהם. תופעה מוכרת היא שחברות מנהלות מה שמכונה "טאבו קטן", שהוא רישומי קניין על דירות, כתחליף לטאבו. בעבר אמנם הוגבלו התשלומים שהושתו על בעלי הדירות שרצו לערוך שינויים ברישומים הללו, מתוך תקווה שהדבר ידרבן את החברות להאיץ את רישום הדירות בטאבו, אך התברר שהצעד לא היה יעיל.

לאור זאת, הצוות גיבש שורה של המלצות שנועדו להפוך את ההליך להליך אחוד, יעיל ומהיר יותר מהקיים היום, וכן לתמרץ רישום מהיר של דירות שטרם נרשמו בטאבו. על פי המלצת הדו"ח, המהלך ייעשה תוך היעזרות בעולם המיפוי שעליו אמון המרכז למיפוי ישראל.

הצוות ממליץ: הליך משותף להכנת רישום הזכויות

בין היתר ממליץ הצוות על יצירת הליך משותף, שבמסגרתו יערכו פעולות להכנת רישום הזכויות, כבר בשלבי התכנון המוקדמים. כך למשל, תוכנית לצרכי רישום הדירות בטאבו, שהיא הכרחית לרישום הדירות, תאושר כבר במועד שבו תאושר תוכנית מפורטת, ולא כשנתיים-שלוש לאחר מכן כפי המצב כיום. לאור זאת יבוטל סעיף בחוק התכנון והבנייה (125), שמעגן לוחות זמנים ארוכים לביצוע הפעולה.

בהמשך לכך, הצוות ממליץ למזג בין היתר הבנייה לבין תשריט הבית המשותף, עוד רכיב הכרחי לרישום הבית בטאבו, וכך ההיתר שיינתן על ידי רשות הרישוי יוכל, בהתאמות מסוימות, להוות גם תשריט הבית המשותף שיוגש לטאבו.

לגבי תוכניות שאושרו בעבר וטרם נרשמו בטאבו, הצוות הציע להוסיף גורמים מוסמכים שיוכלו לאשר תוכניות לצרכי רישום ולהגישן לטאבו ולוועדה המקומית, ובכך לזרז את תהליך הרישום.

הצוות ממליץ לייצר תמריצים וסנקציות על החברות המשכנות על מנת להאיץ את רישום הזכויות בטאבו, ולא להסתפק ברישום הפנימי הנעשה אצלן. בדרך זו, יזכו בעלי הדירות להגנה קניינית שהם זכאים לה.

הצוות ממליץ על מספר צעדים על מנת להתמודד עם דיירים שהם סרבני רישום או שהם אדישים לרישום, כמו גם על פתרונות שיאפשרו לקבלנים לבצע את הרישום גם אם טרם הצליחו למכור את כל הדירות בבית המשותף.

יש דירות שכבר עשורים לא רשומות, בין היתר עקב אי יכולת של בעליהן להמציא לטאבו אישורים על תשלומי מסים בגינן. הצוות גיבש שורה של המלצות שנועדו לאפשר את רישום הזכויות גם אם לא הוצגו כל ההוכחות לתשלום מלוא החבות במס, ובכלל זה המליץ הצוות על יצירת ממשק מקוון בין רשות המיסים לבין הטאבו.

יש מקרים שבהם בתים שלמים לא נרשמים בטאבו עקב חריגות בנייה ישנות שנרשמו בהם. כאן יעורבו הוועדות לתכנון ולבנייה בהחלטה, כיצד לנהוג לגבי החריגות הללו, כדי להאיץ את הרישום של כלל הדירות. 

נכון לעכשיו הדוח פורסם להערות הציבור וניתן להגיש למשרד המשפטים התייחסות בעניינו עד ל-20 בדצמבר.

עיקרי הדוח לקידום רישום הדירות בטאבו לשלבי התכנון

1. כבר בשלבי התכנון תוסדר הכנה לרישום דירות בטאבו
2. היתר הבנייה ימוזג עם תשריט הבית המשותף, ותואץ ההגשה לטאבו
3. ימונו גורמים להאצת רישום בטאבו של נכסים בתוכניות שכבר אושרו, אך טרם נרשמו בטאבו
4. יצירת תמריצים וסנקציות על חברות משכנות להאצת רישום הזכויות בטאבו
5. יצירת הקלות ביורוקרטיות ברישום בטאבו (כגון אישורי מסים)
6. יצירת פתרונות לדיירים סרבנים/אדישים לרישום בטאבו
7. פתרון בעיות של חריגות בנייה שמעכבות רישום בטאבו

מקור: משרד המשפטים