תע''ש רמת השרון / צילום: תמר מצפי
אפולוניה, תל השומר, תע"ש השרון ועוד רבות: מסמך הנחיות שגיבש מטה התכנון הלאומי, ושהגיע לידי גלובס, מנסה לעשות סדר בתכנון תוכניות מגורים על קרקעות מזוהמות. המסמך עשוי לסייע בשחרור של כ־95 אלף יחידות דיור בהליכי תכנון. האתגר: המסמך מעביר את האחריות על הטיפול בקרקע לידיו של היזם, משימה שיכולה לבדה להסתכם במיליארדי שקלים - ולהרחיק השקעות עתידיות.
● התאחדות בוני הארץ מתריעה: העלאות הריבית מורידות את קצב הבנייה
● רשות המסים האמריקאית בעקבות משקיעי הנדל"ן הישראלים
המהלך התגבש בעקבות סדרה של פסיקות מצד בית המשפט העליון, סביב כמה תוכניות המתוכננות על קרקעות החשודות כמזוהמות. המפורסמת שבהם היא תוכנית אפולוניה של הוותמ"ל בהרצליה, שבה מתוכננות לקום 2,687 יחידות דיור חדשות, אך היא לא היחידה. ישנן עשרות אלפי יח"ד אשר "נתקעו" במשך שנים סביב נושא טיהור הקרקעות, שהוביל בסופו של דבר לביקורת חריפה מצד בית המשפט העליון על המדינה.
בפסק הדין האחרון שניתן בעליון בנוגע לתוכנית אפולוניה בהרצליה, במאי 2021, ציין השופט עוזי פוגלמן כי המדינה בחרה לבדוק את נתוני הקרקע בשלבים מאוחרים שלה, עובדה הפוגעת בציבור. "דחיית קבלת הנתונים לשלב הביצוע, והותרת הדיון בהשלכותיהם לצוות המלווה, פוגעת בשיתוף הציבור, העומד בלב ההליך התכנוני", כתב פוגלמן. "המדינה בטיעוניה הדגישה את היתרונות בקידום התוכנית כאמצעי לסייע לקידום מאמצי השיקום של המתחם. ברם, אין זה אפשרי לכרוך את שיקום הקרקע בהליך התכנוני ללא בחינת השלכותיו על פיתוח הקרקע".
עלויות טיהור תע"ש השרון: 2.6 מיליארד שקל
בעקבות פסיקות העליון הבינו אנשי מטה התכנון הלאומי כי נדרש סדר בעניין, בעיקר בשלבים הראשונים של הכנת תוכניות שבתחומן ישנו חשד לקרקע מזוהמת או למי תהום מזוהמים - הגדרה שגיבש זה מכבר המשרד להגנת הסביבה. לפי הגדרה זו ישנן תעשיות המוגדרות כ"מעגל ראשון", שם קיימת "סבירות גבוהה לנוכחות מזהמים בקרקע הגורמים לסיכון". בין התעשיות הללו ניתן למצוא את תעשיות האנרגיה; מפעלים לייצור ולעיבוד מתכות; תעשייה כימית; ואתרים לניהול פסולת.
מסמך ההנחיות של מטה התכנון הלאומי קובע איזה מידע נדרש למוסדות התכנון בנוגע לתוכניות שבתחומן קיים חשד לזיהום קרקע או לזיהום מי תהום, ודורש הכנת "מסמך בחינה סביבתית" שבו ייכלל המידע. בין היתר, קובע המסמך כי בתוכנית שניתן להוציא מכוחה היתר בנייה, ושמתקיימת או התקיימה בה בעבר פעילות הנמנית עם "המעגל הראשון", יידרש יזם התוכנית להכין מסמך בחינה סביבתית, שיכלול סקר היסטורי, תוכנית לחקירת הקרקע ופירוט ממצאי החקירה, וממצאי חקירת מי תהום אם תידרש.
מדובר בעבודות שמסתכמות בעשרות אלפי שקלים במקרה של קרקע קטנה, ומאות אלפים במקרה של קרקע בשטח גדול. במסגרת העבודות, נבחנת הקרקע המזוהמת, מאותרים מוקדי הזיהום ומדוגמת הקרקע, כדי לעמוד על רמת הזיהום.
לעלויות אלו צריך להוסיף את עלויות הטיהור של הקרקע, אשר גם הן יוטלו על היזם - ועלולות להגיע לסכומים אדירים. כך, ההערכות הן שעלויות פינוי הקרקע במתחם תע"ש השרון, שבו מתוכננות להיבנות 36 אלף יח"ד סמוך לרמת השרון, יכולות להגיע עד לכ־2.6 מיליארד שקל; עלות טיהור הקרקע במתחם תע"ש מגן בתל אביב היא 1.5 מיליארד שקל.
עם זאת יש לציין כי במתחמים רבים המדינה היא שנחשבת ליזם, כך שהיא זו שתישא בעלויות. במנהל התכנון מציינים שהרווח העצום הצפוי מתוכניות גדולות אלו, עולה עשרות מונים על העלויות הצפויות של עבודות טיהור הקרקע.
"באזורי הביקוש לא תהיה בעיה לממן עבודות טיהור בהיקפים כאלה", אומרת רוני בריל, יועצת סביבה ושמאית מקרקעין. "גם אם מדובר במיליארדים - כמות הדירות שתיבנה, והמחיר שבה תימכר כל דירה, יכסו זאת. אבל מה דינן של קרקעות מזוהמות במקומות שבהן הקרקע לא שווה הרבה? הן יישארו מזוהמות כי אין יזם שירצה לשקם אותן?
"שיקום קרקעות, בטח בקרקעות שבהן הפעילות המזהמת הייתה של המדינה, לא צריך להיות קשור לכוחות השוק. צריך לעשות אותו, פשוט כי צריך לעשות. ויש דבר נוסף, רלוונטי מאוד לתע"ש השרון: האם רק בנייה תממן כאן טיהור קרקעות? עד שיש לנו שטח כזה במרכז הארץ, חייבים לבנות שם עיר חדשה? אנחנו כורכים שוב ושוב בין טיהור לבנייה, כשהיום כולנו מבינים כמה חשובים דווקא השטחים הפתוחים".
המסמכים יהוו תנאי לקליטת התוכנית
מסמך ההנחיות קובע, בין היתר, כי המסמכים שנדרש יזם התוכנית להכין ייקבעו על ידי היועץ הסביבתי של מוסד התכנון הרלוונטי, וכי קבלת המסמכים המדוברים תהווה תנאי לקליטת התוכנית. עוד מומלץ על עריכת התייעצות מקדימה עבור תוכניות מפורטות שהיזם מבקש לקדם, כדי לשקף את המצב הקיים ליזם, "בטרם יחליט אם ומתי לקדם את הכנת המסמכים הנדרשים". המסקנות מההליך עלולות לגרום ליזמים פוטנציאליים להתרחק מהשקעות, מה שעשוי להתגלגל להפחתת היקף הבנייה - ולעליית מחירי הדיור.
במטה התכנון מדגישים כי מסמך ההנחיות החדש משותף ומוסכם על המשרד להגנת הסביבה ועל רשות המים, ונוסח על רקע אותן פסיקות בדיונים סביב התוכניות השונות. לכן, אמור להיות מקובל גם על בית המשפט העליון ולאפשר סוף־סוף את קידום התכנון בתוכניות, המציעות עשרות אלפי יחידות דיור חדשות.
סגנית יו"ר מטה התכנון הלאומי, שירה ברנד: "המתווה אושר לאחר תהליך ארוך שבסופו הושגה הסכמה עם כלל השותפים הרלוונטיים, המשרד להגנת הסביבה, רשות המים, משרד המשפטים ומוסדות התכנון. המתווה נותן מענה הן להיבטים התכנוניים והן להיבטים המשפטיים, ובכך ישחרר עשרות אלפי יחידות דיור באזורי ביקוש".
מעמותת אדם טבע ודין נמסר: "במסמך לא נדרש שהבדיקות והחקירה של מקורות הזיהום תהיה מלאה. חייבים להוסיף דרישה לפיה בלי קבלת תמונה מלאה בנוגע לזיהום אסור לתכנן בשטח. כמו כן, חבל שהסדרת נושא כל כך חשוב לא נעשית תוך שיתוף ציבור, שיוכל להעיר הערות בנוגע לפגמים בנוהל המוצע, וכך ניתן היה לתקנם. יש לקוות שכך ייעשה בעתיד. המסמך אינו מספיק כדי להבטיח שנושא הזיהום יילקח בחשבון ברצינות בהליכי תכנון".