מבט אווירי על מגדלי הבורסה ברמת גן / צילום: תמר מצפי
מתחם משולש הבורסה ברמת גן הוא לכל הדעות אחד המתחמים היוקרתיים ביותר המיועדים לפיתוח באזור זה: עם 750 יח"ד, שלושה מגדלים בני 50-60 קומות, ומכרז ששווק באוגוסט 2021 בסכום של כמעט מיליארד שקל, ברור מדוע זהו אזור שמושך את סקרנותם של רבים.
● עופר נמרודי: "פולין נוחה לעסקים, אני לא נותן ציונים למצב השלטוני" | ראיון
● היוזמה שתאיץ בניית אלפי יחידות דיור במושבים | בלעדי
● רצף הנתונים שמכניס את ענף הנדל"ן לאי ודאות וזורע משבר היצע | ניתוח
מתברר כי ממש לאחרונה התבררה מחלוקת נוספת סביבו, בכל הנוגע לשווי המתחם. שאלה זו התפתחה לכדי מחלוקת של ממש בין שני גורמים: עיריית רמת גן, שמצפה להיטל השבחה גבוה על מימוש התוכנית לפיתוח המתחם, וחברת נתיבי איילון, שמחזיקה ב־43% מהקרקע שעליה ייבנה המתחם. מאחורי השאלה הזו מסתתרים מאות מיליוני שקלים.
מכרז ענק שנסגר בכמעט מיליארד שקל
את המכרז עבור "משולש הבורסה" פרסמו רשות מקרקעי ישראל וחברת נתיבי איילון, המחזיקות בקרקע, בשנת 2019. מי שזכתה בו הייתה חברת ישראל־קנדה, תמורת סכום שנראה אז כמעט דמיוני: 936,888,026 שקל. מאחר שהחכירה היא של רוב השטח, אך לא של כולו (1.185% שייכים לאדם פרטי), הזכייה משקפת בפועל שווי של 948,123,287 לקרקע. ובנקודה זו מתחילה המחלוקת העיקרית - שהגיעה עד לצורך בשומה מכריעה מטעם השמאי ארז כהן, כדי שיפסוק בין עיריית רמת גן לבין נתיבי איילון באשר לגובה ההשבחה בחלק הקרקע של נתיבי איילון, כתוצאה מאישור התוכניות לפיתוח המתחם.
מאחר שההשבחה נגזרת מהשווי לפני אישור התוכניות ולאחריהן, לשווי הנכס - מתחם משולש הבורסה עצמו, השפעה רבה על גובה ההשבחה ועל גובה ההיטל שייגזר ממנה. ככל ששווי המתחם כיום נמוך יותר, כך נתיבי איילון תידרש להיטל השבחה נמוך יותר, בשל הפער בין השווי כעת לשווי לפני אישור התוכניות, וככל שהוא גבוה יותר - היא תידרש לשלם היטל גבוה יותר. אפשר מכאן להבין לאיזה כיוון משך כל אחד מהצדדים.
עיריית רמת גן קבעה בשומתה כי ההשבחה הנובעת מאישור תוכניות מתחם הבורסה עומדת על כ־429 מיליון שקל, ולכן ההיטל עומד על כ־214.5 מיליון שקל. בתוספת הפרשי הצמדה, מדובר על סכום של כ־230 מיליון שקל. נתיבי איילון מנגד טענה כי ההשבחה היא בסך של כ־167 מיליון שקל - מחצית ופחות מההשבחה שקבעה העירייה, וכתוצאה מכך היטל של 83.5 מיליון שקל בלבד.
"העסקה בנכס הנדון בהכרח נמוכה משווי השוק"
כאמור, עיקר המחלוקת היה סביב שאלת שווי המתחם. כאן התגלו הפערים הגדולים ביותר בין הצדדים, שמגיעים עד קרוב לחצי מיליארד שקל - והכול נובע משיווק המכרז עצמו, מהמועד שבו שווק (טרם הקורונה) ומשאלת מימוש הזכויות הפוטנציאליות בו.
העירייה טענה, באמצעות השמאים אומיד עודד סולימני ואסף לוי, כי סכום הזכייה במכרז, על אף גובהו, לא משקף את שווי הנכס האמיתי: "הערכת השווי צריכה להיעשות לשווי השוק של הזכויות כאילו נמכרו בשוק החופשי" טענה. "אם המוכרת הטילה על עצמה מגבלות המפחיתות את שווי הקרקע, זה לא משקף את שווי השוק. העסקה בנכס הנדון בהכרח נמוכה משווי השוק".
העירייה אף טענה כי תנאי המכרז השפיעו על ההצעה ועל גובהה, בין היתר משום שהם קובעים כי חלק מהפרויקט יוקצה לדיור להשכרה: "התנאים אינם תואמים להוראות התוכנית וכוללים התניות ודרישות המפחיתות את מחיר הרכישה. גם בחוזה החכירה קיימים תנאים אשר משפיעים באופן משמעותי על מחיר הזכייה". במילים אחרות, טוענת העירייה כי שווי הנכס הוא מיליארד שקל ויותר.
מנגד טענה חברת נתיבי איילון, באמצעות עו"ד גיל איזנברג ושמאי המקרקעין והכלכלן ליאור יוסף בדש, כי שווי הנכס נגזר, בין היתר, ממוצע ההצעות שהוגשו למכרז - שעומד על 839 מיליון שקל, וכי גם את עליית המחירים מרגע הגשת ההצעות (דצמבר 2019) ועד להודעת הזכייה (אוגוסט 2021) יש לקחת בחשבון.
בנתיבי איילון אף הזכירו, לחיזוק עמדתם, את שומת רמ"י לקרקע, שנערכה במרץ 2020, וקבעה את שוויה על כ־664.5 מיליון שקל. בהתאם לכל אלו, טוענת החברה כי "שווי הנכס במועד הקובע (סוף 2019) הוא כ־543 מיליון שקל".
העירייה ציינה כי בניתוח המכרז יש לקחת בחשבון את סכום הזכייה ולא את ממוצע ההצעות - ובאשר לשומת רמ"י כתבה כך: "שומת רמ"י משמשת לקביעת מחיר מינימום, ואינה מהווה נתון השוואה אשר ניתן להסתמך עליו".
ההצעה הזוכה לא בהכרח משקפת את שווי השוק
בהכרעתו קיבל השמאי כהן את טענות נתיבי איילון ולפיהן בעת ניתוח מכרז ההצעה הזוכה לא בהכרח משקפת את שווי השוק, ובהתאם לכך - "לעיתים נכון להביא בחשבון ממוצע בין ההצעות הגבוהות שהוגשו. שיטת המכרז, שבו המציעים מציעים הצעותיהם במעטפות סגורות והזוכה הוא מי שהציע את המחיר הגבוה ביותר, מביאה בדרך כלל לתוצאה שבה הזוכה משלם סכום הגבוה משווי השוק של המגרש". בהתאם קבע כהן כי ההצעה הזוכה במכרז הזה משקפת מחיר גבוה משווי השוק "ולכן בניתוח תוצאות מכרז ראוי לבחון לא רק את ההצעה הזוכה אלא את מכלול ההצעות".
בסופו של דבר קבע השמאי המכריע כהן מעין סכום אמצע בין דרישת העירייה לקביעת החברה, כפי שקורה לא פעם במקרים מסוג זה. התוצאה שקבע מפחיתה מסכום ההיטל שדרשה העירייה כ־30%, עוד לפני הפרשי ההצמדה: הוא קבע כי ההשבחה הנובעת מכל התוכניות המאושרת מסתכמת בכ־299.3 מיליון שקל, וההיטל - בכ־149.683 מיליון שקל.
עו"ד איזנברג ממשרד גיל איזנברג עורכי דין (ELF) המתמחה במיסים (עירוני ומדינה), בתביעות ייצוגיות ובנדל"ן, אמר: "מדובר בשומה יוצאת דופן בהיקפה שהוציאה עיריית רמת גן לחברת נתיבי איילון בקשר למכירת חלקה בקרקע. העירייה דרשה היטל השבחה בסכום של 230 מיליון שקל, דהיינו יותר מ-50% מתמורת המכירה. בהחלטתו אימץ השמאי המכריע, כמעט אחת לאחת, את כל טענותינו והפחית יותר מ-70 מיליון שקל משומת העירייה".