יזם הנדל''ן אלדד פרי ז''ל / צילום: איל יצהר
"לקבוצת פרי, מראשית הקמתה, לא הייתה כל היתכנות כלכלית, וסופה המר היה בלתי נמנע. על מנת לפתות לקוחות, הדירות נמכרו במחירים נמוכים באופן לא ריאלי, ובמקביל - העסקאות בוצעו באופן ממונף ויקר, באמצעות גורמי מימון חוץ־בנקאיים, ותוך הפרה שיטתית של הוראות חוק המכר להבטחת השקעות של רוכשי דירות. התוצאה הבלתי־נמנעת הייתה שהפרויקטים נועדו לכישלון. ההפסדים בפרויקטים גולגלו מאחד לשני, כמו בהונאת פירמידה, עד הקריסה הצפויה מראש".
● הנזק לענף הנדל"ן: "אם זה יימשך עוד שבוע, נראה קריסה של חברות"
● אריק מירובסקי, פרשנות | רמ"י החליטה על שורת הקלות ליזמים, אך זו טיפה בים
כך כתבו נאמני קבוצת פרי, עוה"ד אהוד גינדס וגונן קסטנבאום, בתסקיר ביניים שהגישו לבית המשפט המחוזי מרכז, בדבר נסיבות קריסת קבוצת פרי. עוד קבעו הנאמנים, כי בכירי הקבוצה יכלו לדעת על מצבה, ואף תרמו לקריסה בהתנהלות רשלנית.
קבוצת פרי הוקמה ב־2013 על־ידי אלדד פרי המנוח, והיא פעלה ככלל בארגון ובניהול של פרויקטים של קבוצות רכישה. בספטמבר 2019, הוקצו 40% ממניות חברת האם שהייתה בבעלות פרי לחברת גמי וחיים בע"מ, שבשליטת איש העסקים השוויצרי חיים חמו, תמורת הלוואות והשקעות שזו הזרימה לקבוצה. בפועל, כתבו הנאמנים כי הקבוצה פעלה דה פקטו כחברה יזמית ולא כמארגנת קבוצות רכישה, שכן נהגה להתחייב על מחיר סופי של דירות, דבר אסור (ובפועל גם בלתי אפשרי) בקבוצות רכישה.
ניתוח פעילות קבוצת פרי בידי הנאמנים גילה שיטה של שיווק דירות במחירים נמוכים ביותר, מבלי שנערכו תקציבים ותוכניות עבודה מסודרות ומעמיקות. "דומה, שהמטרה היחידה שעמדה לנגד עיני מנהליה, הייתה לגרוף מהרוכשים 'דמי ארגון' בסכומי עתק, וזאת חרף הידיעה שהעסקה שבוצעה עמם איננה מעשית מבחינה תכנונית ו/או פיננסית, וסופה להיכשל", כתבו הנאמנים. "העסקאות מומנו באמצעות גופי מימון חוץ־בנקאיים, כשבעלות המימון הגבוהה נשאו בפועל חברי קבוצת הרכישה. ההפסדים שנצברו בפרויקטים גולגלו מאחד לשני כהונאת פירמידה, עד לקריסה הבלתי־נמנעת".
בחזרה לסוגיית פעילות החברה כמארגנת לכאורית של קבוצות רכישה, הנאמנים קבעו כי "הצגתה כמארגנת קבוצות רכישה הייתה מלאכותית ומטעה". מכיוון שהעסקאות בוצעו במחירים לא ריאליים, התקיימו בכל הפרויקטים פערים כספיים גדולים בין המחירים הסופיים של הדירות שלהם התחייבה הקבוצה, לבין העלויות בפועל. ההפסדים שנבעו מזה גולגלו מפרויקט לפרויקט - עד לקריסה הבלתי־נמנעת.
עד כמה נושאי תפקידים בקבוצה היו מודעים לעניין? הנאמנים שחקרו את הבכירים לשעבר בקבוצה, בראשות המנכ"ל לשעבר ליאור ברדוגו, התרשמו כי דובר היה בתרחיש ידוע מראש, "שכל נושא משרה ובעל תפקיד זהיר יכול וצריך היה לצפות". נמצאו מקרים שבהם הבכירים אף העניקו "הנחות" נוספות לרוכשים, "ובכך העמיקו במו ידיהם את הגירעון הצפוי בפרויקטים השונים", לדברי הנאמנים.
על־פי התסקיר, גם הסכמי המכר נוסחו במטושטש, כדי להסוות את היותם כאלה ולהציג את קבוצת פרי כמארגנת קבוצות רכישה. "בעשותם כך, בעלי התפקיד ונושאי המשרה בקבוצת פרי נהגו ברשלנות, הפרו את הוראות חוק המכר וגרמו להטעיית הרוכשים", כתבו. בנסיבות שבהן הקבוצה הייתה מושקעת בפרויקטים הפסדיים, ההנהלה הייתה אמורה לגבש תוכנית הבראה והתייעלות, אולם במקום זה, היא בחרה לקחת הלוואות מגורמים שונים, כולל מרוכשים בריבית גבוהה. בסך הכל, נמצאו בכל פרויקט עד 35 הלוואות. כל זאת, תוך שהקבוצה מייצרת מנגנון מנופח של הוצאות פרסום, יח"צ ומשרדי פאר במגדלי עזריאלי.
בפרויקטים נמכרו "דירות באוויר" שלא היה עבורן היתר
בשלושה פרויקטים שבהם היו מעורבים הנאמנים, נמצאו ליקויי התנהלות חמורים של הקבוצה: בפרויקט "אורות חנן" ברחובות, להקמת 2 מבנים של 5 קומות ו-18 דירות, נמכרו בפועל 34 דירות, כאשר 6 מהן הינן "דירות באוויר", שלא היה עבורן היתר ואפשרות להקים ולמכור.
בפרויקט "פרי הורייזן" בבת ים להקמת מגדל בן 43 קומות ו-164 דירות, ידוע היה כי יש אפשרות להקים 42 דירות במסגרת הקלה. הקבוצה מכרה 190 דירות, אף שטרם קיבלה היתר ל-42 הדירות, ואף לא ביקשה היתר לתוספת, כך שגם כאן נמכרו "דירות באוויר". רק לאחר מעורבות הנאמנים, ניתן ההיתר ל-42 הדירות הנוספות.
בפרויקט "פרי ריזורט" באשדוד, נחתם הסכם לרכישת קרקע ברובע א' בעיר, והקבוצה שילמה 52.7 מיליון שקל. אולם, כתוצאה מהתנהלות רשלנית במיוחד של הקבוצה, הופקדו בידי מוכר הקרקע שיקים בסכומים גבוהים בהרבה. ראשית, הוברר כי לא ניתן להקים בפרויקט יחידות נופש, כפי שסוכם בהתחלה, ולפי־כך הצטמקה התמורה על המגרש ל-22 מיליון שקל. אולם, בידי בעלי המגרש הצטברו צ'קים בגובה של 62.7 מיליון שקל, אותם נאלצה החברה לשלם.
"פרשת פרי ריזורט היא עוד דוגמה מובהקת להתנהלות הרשלנית והמופקרת של קבוצת פרי ובעלי התפקיד ונושאי המשרה בה, אשר נטלו התחייבויות עצומות והפקירו את זכויותיה של החברה, באופן שהוביל נזק כלכלי לקבוצה כולה", כותבים הנאמנים.
ליאור ברדוגו: "ניהול לא נכון הביא לקריסה"
ליאור ברדוגו מסר לגלובס כי הוא עזב את החברה ארבע שנים לפני שקרסה. "בתקופה שניהלתי אותה, לא ראיתי מצב שהחברה נופלת. אני כיוונתי אותה להנפקה. היא הייתה במצב טוב. לא באתי מעולם של קבוצות ולקחתי את הקבוצה למקומות של יזמות והבאתי את כל כישורי, כדי שיהיו בנקים, וכל הפרויקטים שהיו בתקופתי לוו על־ידי בנקים, כולל ערבויות בנקאיות מלאות. לצערי, ניהול לא נכון הביא לקריסה".
עוד מסר ברדוגו: "לא קראתי את הדוח, אבל אני יכול להגיד שניהלתי חברת נדל"ן שעשתה הרבה, שיכלה לעשות גם הרבה בלעדי, והניבה הרבה רווחים. אני לא יודע איך מגדירים 'פירמידה', אבל אם אלדד החליט לקחת את הכספים ולהשתמש בהם לדברים אחרים - זה דבר אחר. אני יכול להגיד לך שבתקופתי, אף פרויקט לא התערבב עם פרויקט אחר. מה קרה אחר כך? שמעתי הרבה דברים, אבל זה קרה הרבה אחרי".
ברדוגו אמר לגלובס כי החליט לעזוב את החברה כששמע שפרי עשה דברים מאחורי גבו, ביניהם גם לבצע מכירות. "אני חשבתי שמכירות של פרויקטים הן דברים שלבעלים אסור להתערב בהם. וברגע שאלדד נכנס והתערב במכירת דירות ופרויקטים, אני אמרתי לו שזה לא מקובל ולא דרכי".