ירושלים / צילום: Shutterstock
מיהו היורש של 12 דונם במרכז ירושלים בין הרחובות יפו, הנביאים וראול ולנברג - סטודנטים שזכאים למלגות מכספי מכירת הקרקע או ארגון הצדקה המנהל את המכירה ומחלק את המלגות? שאלה זו הגיעה להכרעת ועדת הערר לענייני מיסוי מקרקעין בעקבות מחלוקת בין מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים, שטען כי הסטודנטים הם היורשים; לבין ארגון צדקה יהודי-אמריקאי, שטען כי הוא היורש של הקרקע.
להכרעה הייתה השפעה דרמטית על חיובי מס השבח ומס המכירה של הארגון בעסקאות למכירת הקרקע במתחם "בנין", המיועדת לתחנה עתידית של הרכבת בעיר: בעוד לארגון הצדקה יש פטור ממס - לסטודנטים אין.
● מדרגות מס הרכישה עודכנו: חיסכון של אלפי שקלים לרוכשי הדירות
● איך קרה שבניין בדרום תל אביב נמכר בחצי מיליון שקל בלבד
בהחלטה יוצאת דופן הכריע בית המשפט כי הארגון אינו היורש, אך גם הסטודנטים אינם היורשים. נקבע כי הארגון משמש כנאמן לטובת חלוקת המלגות לסטודנטים, ומשכך עסקאות המכירה של החלקות בקרקע על-ידו נהנות מפטור ממס.
מתחם "בנין" הוא מתחם בן כ-12 דונם במרכז ירושלים, בין הרחובות יפו, הנביאים וראול ולנברג, שהיה בבעלות המנוח אלברט בנין ז"ל עובר לפטירתו. חלק מהזכויות במתחם הוחזקו על-ידי המנוח באופן ישיר, ויתרת הזכויות במתחם הוחזקו על-ידי "חברת סלים" ו"חברת מודרן", שהיו בבעלות ובשליטה מלאה של המנוח.
המנוח, שהיה אדם עתיר-נכסים ללא צאצאים, נפטר בחודש אפריל 1999 והותיר בצוואתו את מרבית נכסיו לארגונים פילנתרופיים שונים, כגון קרן ירושלים, מוזיאון ישראל, היכל הספר, האוניברסיטה העברית, בית חולים שערי צדק ועוד.
המנוח הקים עוד בימי חייו בארגון הצדקה היהודי-האמריקאי United Jewish Appeal - Federation of Jewish Philanthropies of New York (יונייט ג'ואיש אפיל) קרן בשם "קרן סלים ורחל בנין", וקבע בצוואתו כי התמורה שתתקבל ממימוש נכסיו, לרבות ממכירת מתחם "בנין", תוחזק באגרות חוב ומניות כקרן צמיתה בארגון יונייט ג'ואיש אפיל, ושפירות קרן הצמיחה ישמשו, באמצעות קרן בנין, למתן מלגות והלוואות לסטודנטים הלומדים לתואר ראשון בתחומי המדע, טכנולוגיה, הנדסה ורפואה במוסדות להשכלה גבוהה בישראל שאושרו על-ידי הארגון. בצוואה נקבע, בין היתר, כי דמי הטיפול השנתיים שישולמו על-ידי הקרן לארגון הצדקה לא יעלו על מחצית האחוז מהקרן.
ארגון הצדקה היהודי הגדול בעולם
יונייט ג'ואיש אפיל הוא תאגיד ללא מטרות רווח המאוגד במדינת ניו יורק בארה"ב ואחד מהמוסדות של הסוכנות היהודית לארץ ישראל. הארגון עוסק בפעילות פילנתרופית ברחבי העולם ומהווה את ארגון הצדקה היהודי הגדול בעולם, המחזיק בנכסים בשווי העולה על מיליארד דולר. בסעיף 12 לחוק מעמדן של ההסתדרות הציונית ושל הסוכנות היהודית לארץ ישראל נקבע כי הסוכנות, קרנותיה ושאר מוסדותיה יהיו פטורים ממסים ותשלומי חובה ממשלתיים אחרים. הארגון הפילנתרופי United Jewish Appeal of Greater New York קיבל אף הוא את כל הפטורים האמורים.
בכל הנוגע למימוש מתחם "בנין", המנוח הורה בצוואתו כי מנהלי העיזבון (המכונים בצוואה "נאמנים") יקדמו את תוכנית בניין עיר לגבי המתחם, ולאחר אישורה וקבלת היתר בנייה, ימכרו את המתחם לצד שלישי.
המנוח לא קבע בצוואה באיזה אופן תימכר הבעלות בנכס, אשר חלקה הוחזק על-ידי חברת סלים וחברת מודרן. בית המשפט לענייני משפחה בירושלים הורה למנהל העיזבון לרכז את הזכויות במתחם "בנין" בידי ארגון הצדקה באמצעות עסקאות מתנה, ובעקבות הוראה זו נחתמו הסכמי מתנה בין חברת סלים וחברת מודרן לבין הארגון.
בדיווח לרשות המסים על עסקאות המתנה ציין ארגון הצדקה כי הוא היורש על-פי צוואת המנוח, וכי עסקאות המתנה פטורות ממס, ואולם מנהל מיסוי מקרקעין דחה את בקשת הפטור. על-פי השומות, מנהל מסמ"ק ראה בדיווחים על עסקאות המתנה כהצהרה של הארגון על קבלת זכויות החברות במתחם "בנין" בנאמנות עבור הסטודנטים מקבלי המלגות, שלשיטתו הם הנהנים על-פי הצוואה, שיקבלו מלגות אשר ימומנו ממכירת הנכס על-ידי מנהל העיזבון.
לפי ההחלטה הנ"ל, המנוח מינה את הארגון כמפקח על השקעת הכספים, ומנהלי העיזבון רשאים להעביר לארגון את תמורת מימוש הנכסים, ומכאן שכל שיקול-הדעת ויכולת השליטה והניהול של הנכסים נותרים בידי מנהלי העיזבון עד להעברת התמורה לקרן סלים על-ידי הארגון. בהחלטת רשות המסים נקבע כי הארגון הוא נאמן ביחד עם מנהלי העיזבון לטובת הסטודנטים שאמורים לקבל את המלגות, שהם היורשים והנהנים מאותה נאמנות.
ערעור לוועדת מיסוי מקרקעין
מנהל מיסוי מקרקעין לא דרש מארגון הצדקה תשלום מס בגין עסקאות המתנה, אך הארגון הגיש ערעור על החלטותיו לוועדת מיסוי מקרקעין בנוגע לבסיס המשפטי הנכון לפטור ממס לעסקאות המתנה: לטענת הארגון, הגשת הערר נדרשת משום שההכרעה לגבי בסיס הפטור לעסקאות המתנה תיצור מעשה בית דין ותשפיע על תוצאות המס של העסקה למכירת הזכויות במתחם "בנין" לצד שלישי. למעשה, עסקה אחת כבר בוצעה ביום 31.12.20, עת מכר ארגון הצדקה חלק מהזכויות בחלקות למדינת ישראל, המבקשת לעשות בשטח זה שימוש לתחנה העתידית של הרכבת "הכבדה" (להבדיל מהרכבת "הקלה") במרכז העיר ירושלים.
עסקה זו דווחה לרשות המסים, וארגון הצדקה טען לפטור ממס שבח בעסקה זו מכוח הפטור לסוכנות היהודית ומכוח סעיף 4 לחוק מיסוי מקרקעין. הארגון ציין כי יתרת הזכויות במתחם "בנין" יימכרו לאחר שתאושר תוכנית בניין עיר לגבי המתחם.
ערר נוסף הוגש על החלטות מנהל מיסוי מקרקעין ביחס לעסקת מכר מדצמבר 2020 שאושרה על-ידי בית המשפט לענייני משפחה, בה מכר ארגון הצדקה למדינת ישראל חלק ממתחם "בנין" (שטח של כ-850 מ"ר מעל הקרקע ומתחת לקרקע), לטובת הקמה עתידית של תחנת הרכבת "הכבדה" במתחם.
לשיטת הארגון, המכירה לפי הסכם זה פטורה ממס שבח, לאור הפטור המגיע לארגוני הסוכנות היהודית, בעוד שלדעת מנהל מיסוי מקרקעין, הארגון החזיק בזכויות שנמכרו בהסכם בתור נאמנת של היורשים על-פי הצוואה, שהם הסטודנטים שיקבלו מלגות, ועל כן העוררת אינה זכאית לנצל את הפטור לארגוני צדקה, המוקנה לה עצמה ולא לסטודנטים (היורשים).
שווי המכירה הוא 5 מיליון שקל בתוספת מע"מ, סכום המס שבמחלוקת הוא כ-528,472 שקל ועוד כ-793,011 שקל - ובסך-הכול 1,321,438 שקל.
הארגון אינה פועל "עבור עצמו"
יו"ר ועדת הערר לענייני מיסוי מקרקעין, השופט אביגדור דורות, בהסכמת חברי הוועדה רו"ח שלמה מדהלה וגבע בלטר, קבע תחילה כי לא ניתן להכיר בסטודנטים כיורשי המנוח על-פי צוואתו. "במסגרת הצוואה, יזכו הסטודנטים במלגות דו-שנתיות, דהיינו, כל סטודנט שייבחר, יחדל להיות זכאי למלגה לאחר שנתיים. האם סטודנט כזה יכול להיחשב כיורש לתקופה מוגבלת של שנתיים, שלאחריה הוא חדל להיות יורש? נראה כי התשובה ברורה: סטודנט כזה לא יהפוך ליורש לשנתיים, כאשר אחריו ייחשבו סטודנטים אחרים כיורשים, שוב לתקופה של שנתיים נוספות, וחוזר חלילה", כתב השופט.
עם זאת, נקבע כי גם ארגון הצדקה אינו היורש של המנוח בחלקים מהקרקע שלא הורשו לו ישירות. נקבע כי הארגון קיבל את הזכויות במתחם שהיו רשומות במישרין על שם המנוח, במסגרת מינויה כנאמן ההקדש, בעוד שהסטודנטים הם הנהנים על-פי ההקדש, אך כיוון שלא ניתן להכיר בנהנה ספציפי, סופי וידוע במועד הקניית הזכות על-ידי יוצר הנאמנות לנאמן (מדובר בסטודנטים שייבחרו בעתיד מתוך מאות סטודנטים מדי שנה), לא ניתן להכיר בארגון הצדקה כנאמן לצורך חוק מיסוי מקרקעין, ויש להכיר בו כרוכש המקרקעין (במסגרת עסקאות המתנה).
לאחר קביעות אלה העלה השופט את השאלה האם ארגון הצדקה זכאי לפטור ממס שניתן למוסדות הסוכנות היהודית, בהיותו אחד מקרנות ומוסדות הסוכנות היהודית? על כך השיב השופט בחיוב, כאשר קבע כי אף שהבעלות בחלקת בנין הגיעה לידי הארגון במסגרת תפקידו כנאמן ההקדש, הוא זכאי ליהנות מן הפטור הקבוע באמנה. "הטעמים למסקנה זו נעוצים הן בהשקפה לפיה לנאמן ההקדש מוקנית הבעלות על נכסי ההקדש, וכי הזיקה לנכס על-פי חוק הנאמנות היא זיקת בעלות' והן משום שמסקנה זו עולה בקנה אחד עם מטרת הפטור ממס על-פי האמנה", קבע השופט.
צוין כי ארגון הצדקה האמריקאי-יהודי פועל למען מטרות ציבוריות ולא נבחר לניהול מכירת המקרקעין לשם ניצול לרעה של הזכאות לפטור ממס. עוד צוין כי הארגון אינה פועל "עבור עצמו", על-מנת להשיא רווחים, אלא למען מטרות פילנתרופיות - למען הציבור, כאשר במקרה הנוכחי הנהנים מן המטרה הציבורית (חינוך להשכלה גבוהה) הם הסטודנטים, להבדיל ממטרות ציבוריות אחרות.
נקבע כי ארגון הצדקה אומנם אינו היורש על-פי הצוואה, אך הוא זכאי לפטור ממס שבח וממס רכישה. רשות המסים חויבה בהוצאות ובשכר-טרחת עורכי דין בסך של 15,000 שקל.