דיון בוועדת הפנים של הכנסת בעניין תוואי המטרו, ביוני שנה שעברה / צילום: נועם מושקוביץ', דוברות הכנסת
אחרי כמעט עשרה חודשים, תיקון חוק המטרו חזר היום (ג') לשולחן הדיונים בוועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת. בשליש הראשון של חודש יוני 2023 התקיים דיון ראשון בתיקון, בוועדה בראשותו של ח"כ יעקב אשר, אך מאז לא נערך עוד דיון בתיקון - שטומן בחובו כמה סוגיות מורכבות, שלא לומר נפיצות, הקשורות בתוכנית התשתיות הגדולה ביותר בהיסטוריה של מדינת ישראל. מה צפוי לכלול התיקון, כיצד יתנהלו הדיונים מעתה ומדוע מדובר באירוע חשוב גם עבור היזמים וגם עבור המדינה?
● יזמים: המיסוי הכבד לאורך תוואי המטרו מעכב תכנון ובנייה
● בלעדי | קאמבק ענק: הוא עזב את נת"ע לפני חמש שנים. האם הוא בדרך חזרה?
● מסתמן: זה המועמד המוביל למנהל רשות המטרו
מהו חוק המטרו, ומדוע נדרש לו תיקון?
חוק המטרו, במרביתו, אושר בשנת 2021. הוא מסדיר, ככלל, את כל הסוגיות הקשורות בתכנון, בהקמה ובתפעול של הרכבת התחתית המתוכננת בגוש דן - החל בהקמת רשות המטרו, דרך קביעת המיסוי והיטלי ההשבחה בסביבת תוואי המטרו ועד לקביעת העקרונות באשר למימון המטרו ולפיתוח סביב התוואי המתוכנן. רוב חלקי החוק כבר אושרו, כאמור, אך פרק אחד מתעכב למעשה עוד מימיה של הממשלה הקודמת, ממשלת בנט־לפיד וטרם אושר. התיקון לחוק שנמצא על שולחן ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת "מנצל" את העובדה הזאת כדי להכניס כמה חידודים ותיקונים לפרק שטרם אושר.
האם ועדת הפנים כבר החלה לדון בתיקון לחוק?
אכן. עד היום נערך דיון אחד בלבד בתיקון המדובר, בחודש יוני 2023 - קרי לפני יותר מעשרה חודשים. דיון זה היה אמור להיות דיון פותח בסדרת דיונים בתיקון, אך מאז, מסיבות לא ברורות, הוא לא הועלה לדיון שוב. כעת הדיון יתחדש שוב.
כיצד צפויים להתנהל הדיונים כעת?
הדיון היום הוא מעין נקודת פתיחה או דיון מקדמי בתיקון החוק כולו בדרך לקיום אותה סדרת דיונים, כנהוג בוועדות הכנסת בדיונים בנושאים כבדי משקל. על פי המסתמן, הדיונים ייערכו בתדירות קבועה, אחת לכמה שבועות, במטרה לסיים את הכנת התיקון לחוק לקריאה שנייה ושלישית בהקדם. נציין כי בגרסה ראשונה של חוק התקציב המתוקן לשנת 2024 נכתב כי יש להניח את תיקון החוק על שולחן הכנסת עד 19 בפברואר - קטע שהושמט מההצעה הסופית, אך בהחלט ממחיש את מסגרת הזמנים הרצויה לסיום הדיונים בוועדה, מבחינת משרד האוצר.
ומה קרה בדיון הקודם?
גם הדיון הראשון, על אף שהועלו סוגיות נקודתיות מאוד, עורר רעש רב בזמנו, בעיקר מכיוון היזמים - אשר חששו כי סעיפים אשר הופיעו בגרסה המתוקנת שהובאה לדיון "ינגסו" נתח משמעותי מזכויות הבנייה הניתנות להם לאורך תוואי המטרו. בקצרה, אותה גרסה כללה סעיף אשר מקנה למדינה "שטח לפיתוח מסחרי" בתוכניות בתוואי המטרו אשר מגדילות את השטח המותר לבנייה ב־80 אלף מ"ר ויותר. על פי אותו סעיף, השטח שיוקנה למדינה יוכל להגיע עד ל־20% מגובה ההשבחה הנובעת מאותה תוכנית. סעיף זה קיים עדיין בגרסה שתוצג בדיון הקרוב, בשינוי מזערי: במקום תוכניות "בסביבת" המטרו, הסעיף יחול רק על תוכניות "בקרבת" המטרו, אולי כדי לצמצם את היקף התוכניות המושפעות ממנו - אך התיקון לא מסביר, לפי שעה, את ההבדל בסמנטיקה שבין שתי הגרסאות, ולא הוסבר לעומקו גם בדיון היום.
מה יובא לדיון כעת?
ראשית, אותו סעיף שהעלה את חמתם של היזמים, לצד סעיפים נוספים בתיקון, עדיין לא אושר (הדיון הראשון שנערך בתיקון לא כלל הצבעה, אלא הוגדר רק כ"הכנה לקריאה שנייה ושלישית") ולכן הוועדה צפויה לדון בו שוב בשלב כזה או אחר. הדיון היום התמקד בשני עמודים בלבד אשר נוגעים לסעיף בודד: הקביעה, בדומה לחוק הותמ"ל, כי 30% מיחידות הדיור בתוכנית בתוואי המטרו יהיו יחידות דיור להשכרה לטווח ארוך. עוד יידונו בדיון הקרוב כמה תיקונים נקודתיים בסעיפים שונים.
מה הם הנושאים שצפויים לעלות לדיון בהמשך?
הסוגיות שהועלו בדיון הקודם, ואלו שהועלו היום, חשובות בפני עצמן - אך הן לא המשמעותיות ביותר סביב התיקון לחוק: בתקופה האחרונה נשמעת ביקורת רבה, בעיקר מצד יזמים אך גם מצד אנשי מקצוע מעולם הנדל"ן, על כך שחוק המטרו בגרסתו הנוכחית אינו מאפשר את קידום הפיתוח לאורך התוואי המתוכנן. מחקר של מכון גיאוקרטוגרפיה שפרסמנו כאן בשבוע שעבר הראה כי מספר העסקאות לאורך התוואי ירד ב־2023 ב־73% ביחס לשנים 2021 ו־2022 (כל אחת בנפרד). לסוגיה זו השלכה קריטית על קידום המטרו עצמו, שכן המדינה "בונה" על כך שהמיסוי מעסקאות נדל"ן לאורך התוואי יממן 50% מעלות הפרויקט.
היזמים לוחצים כבר תקופה ארוכה על הגורמים השונים לתקן את חוק המטרו הקיים כדי לאפשר פיתוח לאורך התוואי ולהביא ל"הפשרת" הקיפאון היחסי השורר לטענתם באזורי הפיתוח של התוכנית. בהתאם, הדיונים המתחדשים הם הזדמנות מצוינת עבורם להעלות את הסוגיות הבוערות הללו אל השולחן - ואלו אכן צפויים להוות חלק מהדיונים הבאים. לאחרונה אף שלח ח"כ נאור שירי (יש עתיד) שאילתה לשר האוצר, בצלאל סמוטריץ', סביב ההיתכנות של פרויקט המטרו "נוכח הקיפאון בשוק", לדבריו.
האם ישונה חישוב היטל ההשבחה?
אחד המאבקים המרכזיים שמנהלים היזמים בעת האחרונה נוגע להיטל ההשבחה שהושת לאורך תוואי המטרו - היטל השבחה בגובה 75% (40% לקופת העיריות ו־35% לקופת המדינה), "מס המטרו" אשר אמור להיות המס המרכזי למימון עלויות התוכנית. אלא שהיזמים טוענים כי היטל זה, שנכנס לתוקף בתחילת 2023, הוא מהגורמים המרכזיים לקיפאון לאורך תוואי המטרו - שכן הוא פוגע אנושות בכלכליות של הפרויקטים. היזמים דורשים לשנותו, או למצוא דרך אחרת להבטחת כדאיותם הכלכלית של המיזמים שהם מקדמים לאורך התוואי, וסביר להניח שגם נושא זה יועלה לדיון בסדרת הדיונים הקרובה.
שתי נקודות חשובות בהקשר זה: ראשית, הסעיף בתיקון לחוק שהוצג בדיון הקודם בוועדה היה תחת פרק היטלי ההשבחה בחוק המטרו, כך ששינוי נוסף בו לא יהיה תקדימי. שנית, יו"ר הוועדה הנוכחי, ח"כ אשר, הגיש בזמן ששימש כחבר כנסת באופוזיציה הסתייגות בנוגע למס המטרו - כך שהיזמים צפויים ליהנות מאוזן קשבת בעניין. "נוצר מצב כיום שבו דווקא אזורי המטרו יהפכו למקומות שבהם לא ישקיעו, ועל הנושא הזה אנו יושבים ונגיע להסכמות", אמר אשר בשיחה מיוחדת עם אסף זגריזק בוועידת שמאי המקרקעין המתקיימת בימים אלו. בדיון היום אמר ח"כ אשר כי הנושא נבחן "בישיבה מקצועית רחבה מאוד, עם גורמי תכנון ומכל הכיוונים. הוא יבוא לידי ביטוי כנראה בדיון הבא בוועדה".
"אני אכן מרגישה שיש אוזן קשבת, גם מבחינת מנהל התכנון וגם מבחינת יו"ר הוועדה יעקב אשר", מאשרת יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, השמאית נחמה בוגין, אשר נוטלת חלק במאמץ לתקן את החוק בסוגיות הרלוונטיות. "הגשנו כמה הצעות לתיקון, גם בנושא להיטלי ההשבחה וגם באשר למימון התוכנית. אסור שמחצית מהמימון של המטרו יישען על מיסוי, הרי המיסוי תלוי במימוש וזה יוצר מצב בלתי אפשרי. אני מאמינה שההצעות שהוגשו, מצידנו ומצד גומרים אחרים, כן יתקבלו בסופו של דבר, בצורה כזאת או אחרת".
התיקון יתייחס גם לפגיעה בעסקים הסמוכים לתוואי?
עוד סוגיה שמטרידה רבים היא הפגיעה בעסקים אשר נמצאים בסמיכות לתוואי המטרו, ודאי כאלו שייפגעו בשל העבודות להקמת הרכבת או בעקבות הפקעת הקרקע שעליה הם עומדים, לטובת ההקמה. ח"כ אשר אמר בעניין זה בוועידת לשכת שמאי המקרקעין כי בחודשים האחרונים שבהם הוועדה לא התכנסה לדון בתיקון לחוק, הוא קיים דיונים בלשכתו עם אנשי משרד האוצר, מנהל התכנון, שמאים ויזמים, בין היתר בנושא הפיצויים לבעלי העסקים שנמצאים ליד אתרי העבודה: "זה חייב להסתכם לכדי פתרון אמיתי, פתרון של המדינה, משהו בנוסח הקמת מִנהלת שתטפל בעניין, עם תקציב ייעודי. זה הולך לקרות", הבטיח.
בדיון היום הוסיף ואמר ח"כ אשר כי הוועדה תאמץ בעניין הפיצויים לעסקים מתווה הדומה לזה שהנהיגה עיריית תל אביב־יפו בקו האדום של הרכבת הקלה (המציע השתתפות בהוצאות החיוניות להמשך תפקודו של העסק, עד לסכום של 250 אלף שקל), אך הוא יהיה מתווה שיחייב את כל העיריות הרלוונטיות.