באר שבע. המשקיעים ויסתו את אופי ההשקעות שלהם / צילום: Shutterstock
היכן משקיעים רוכשים דירות? היכן הם מעדיפים למכור? 540 אלף דירות נוספו לישראל בעשר השנים שבין 2013 ל־2023, מהן 228 אלף, 42%, נקנו על ידי משקיעים - כך עולה מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). מדובר בשיעור גבוה מאוד בהתייחס לכך שמספר הדירות להשכרה כיום מהווה כ־30% מכלל הדירות, והנתון הזה מעיד על התפתחות משמעותית בענף הנדל"ן להשקעה, שאירעה במהלך העשור הזה.
● עסקאות השבוע | שבועיים בלבד על המדף: בכמה נמכר קוטג' עם 6 חדרים באור יהודה?
● טור סופ"ש | תוכנית המגדלים של ישיבת חברון מעידה שהחרדים ילכו כברת דרך כשזה כלכלי
● חודש מרץ שבר שיא של 7 חודשים במשכנתאות - אך שוק הנדל"ן עודנו במשבר
גלובס פותח בסדרה בת שתי כתבות, שמנסה להבין היכן מרוכזות הדירות הללו, היכן משקיעים מעדיפים להשקיע, והיכן, אולי, ניתן היה לחשוב על פוטנציאל להשקעות עתידיות.
נתח השוק: שיעור המשקיעים עלה
על פי נתוני הלמ"ס, שנכונים לחודש יולי 2023 היו בישראל כ־2.9 מיליון דירות, מהן 2.05 מיליון דירות בבעלות (70.8%), כ־829 אלף דירות בשכירות (28.6% מהדירות) וכ־17.5 אלף דירות בדיור המוגן הפרטי (0.6%).קצב הגידול של דירות בשכירות הגיע לממוצע של 3.4% בשנה, כמעט פי שניים מקצב הגידול הכללי.
נתונים אלה מלמדים על הכישלון הגדול של ממשלות ישראל בעשור האחרון, ובמיוחד מאז 2015, לנסות להדיר את המשקיעים מהשוק באמצעות מיסוי. העובדות מורות כי המשקיעים, בין אם באמצעות רכישת דירה ובין אם באמצעות ירושות, הגבירו את הפעילות שלהם בשוק.
עוד נתון רקע חשוב הוא הפער הגדול בין הדיבורים על שכירות ממוסדת ארוכת טווח לבין המציאות. החברות שמשכירות דירות, מחזיקות בכ־30 אלף דירות בסך הכול, בין אם באמצעות פרויקטים מטעם "דירה להשכיר" ובין אם באמצעים אחרים. זה אולי נשמע הרבה, אך בפועל מהווה רק 3.8% ממלאי הדירות להשכרה. מדובר בנתונים חד משמעיים, שהמסקנה הראשונה שעולה מהם היא שמי שחושב לפתור את בעיות השוק הזה באמצעות שכירות ממוסדת, שוגה באשליות לפחות לעשור הקרוב, שכן השוק ימשיך להיות מוכתב על ידי משקיעים פרטיים.
הדברים הללו מקבלים משנה תוקף במצב הנוכחי. שוק השכירות הוא שוק רגיש מאוד לריביות, ומרגע שאלה עלו כפי שאירע בשנתיים האחרונות - החברות צמצמו מאוד את פעילותן. באוצר מנסים למצוא להן הטבות שיקלו עליהן, אך בינתיים ללא הצלחה.
עניין נוסף שחשוב להיות מודעים אליו הוא הריכוזיות הרבה של התחום הזה. על פי הלמ"ס, רק בעיר גדולה אחת, בהרצליה, מספר הדירות להשכרה שמוחזקות על ידי חברות מגיע לכ־10% מכלל הדירות להשכרה בעיר, שרובן מן הסתם מצויות בפרויקטים של דירה להשכיר בגליל ים; בתל אביב הוא מגיע ל־6% בלבד, ובחיפה ובחדרה ל־4% בלבד מכלל הדירות שמוכרות בערים הללו. בייתר הערים הגדולות המספרים נמוכים בהרבה. באופן עקרוני משקיעים צריכים להביא בחשבון את הנתונים הללו בטרם ירכשו דירה להשקעה בתחרות עם החברות הללו, אך לפי הנתונים העכשוויים - אין באמת תחרות.
תחרות עזה: בערים לאורך כביש 65
עיקר התחרות מתנהלת כמובן בין המשקיעים לבין עצמם. בעיר חריש לבדה הוקמו בין 2013 ל־2023 למעלה מ־11 אלף דירות ו־5,600 מהן מושכרות. האם יש טעם גם ב־2024 לרכוש דירה להשכרה בעיר? משקיע יצטרך להביא בחשבון שבערים שמצויות לאורך כביש 65, המוביל מקיסריה לעפולה, נוספו למעלה מ־8,000 דירות להשקעה בחדרה, בעפולה ובאור עקיבא, חלק גדול מהן בשכונות החדשות.
תחרות מתקיימת גם בתל אביב, בחיפה, ברמת גן וברמת השרון, שבהן נוספו יותר דירות להשכרה מאשר דירות בכלל, עדות לכך שחלק ממשפרי הדיור בערים הללו רכשו דירות חדשות, ואת הישנות הסבו להשכרה.
ביקוש והיצע: המחירים בתל אביב בירידה
האם בכל המקומות הללו הביקוש הולם את ההיצע? התשובה אינה פשוטה, בטח שלא בעת הנוכחית. אנו בגלובס פרסמנו כי מחירי השכירות בצפון תל אביב מצויים בירידה. נתונים תומכים פרסמה חברת הפינטק WeCheck המתמחה בשוק הנדל"ן, השכירות והמשכנתאות. לפי נתוני החברה, מחירי השכירות הממוצעים בעיר ירדו בפברואר האחרון בכ־5% בהשוואה לפברואר 2023. בהרצליה הם ירדו לפי הנתונים הללו ב־4%, אך בירושלים הם עלו ב־4.5% ובחיפה ב־3.4%.
מנכ"ל WeCheck רמי רונן הסביר כי בחודשים האחרונים של 2023 ניכרה עליה בהיצע הדירות המוצעות להשכרה, אך מינואר ניכרת ירידה מחודשת בהיצע זה. על אף זאת, היצע הדירות להשכרה גדל בהשוואה לפברואר אשתקד, עם פערים דו־ספרתיים חדים בערים הגדולות. "במבט קדימה, אנו צופים שהמחירים ישמרו על מגמת יציבות עם נטייה לעליות מחירים אשר תגברנה לקראת חודשי הקיץ. אנחנו מניחים שגם ההיצע יקטן, מה שייצור קיץ יותר קשה לשוכרים, זאת בהנחה וישראל לא תיכנס למערכה אזורית משמעותית בלבנון, שתשנה מהיסוד את התנהגות השוק", אמר רונן.
מובן מזה כי שוכרים רבים נטשו את הדירות שלהם בחודשים הראשונים לפרוץ המלחמה, ואחרים לא הגיעו במקומם, במיוחד לא סטודנטים, ששנת הלימודים שלהם שובשה לחלוטין. בחודשים האחרונים המצב בדרום נרגע, ועל כן חלק מהשוכרים שבו לדירות. הצפון, לעומת זה, הוא חור שחור של אי ודאות וחששות.
יש לקוות, כי הדברים יסתיימו במהרה, ומשקיעים יוכלו להסתכל לטווח הרחוק.
המצב בצפון: המשקיעים לא מתלהבים
לפחות בצפון קשה כרגע להסתכל לטווח הארוך. גם המגמות מלפני המלחמה הראו שהמשקיעים חשדנים כלפי הגליל העליון ואצבע הגליל, אולי בגלל הבעיות הביטחוניות אך סביר יותר שבגלל שהם העריכו שהשוק במקומות הללו אינו טוב עבורם.
וכך, מתוך 608 דירות שנוספו לעיר צפת בין 2013 ל־2023, רק 95 יועדו להשכרה, ואילו בקריית שמונה נגרעו ממצבת הדירות להשכרה בעשור האחרון 422 דירות, כלומר כ־40 משקיעים בממוצע שנתי נטשו את העיר, שהיצע הדירות להשכרה בה ירד ב־15% והוא עמד ביולי שנה שעברה על 2,336 דירות.
המושכרים ביותר: מצפה רמון וחריש
היישוב "המושכר" ביותר יחסית לגודלו הוא מצפה רמון, שמתוך 2,001 דירות שמצויות בו - 1,134 שהן כמעט 57% - מושכרות; מתוך 115 יחידות דיור שנוספו למצפה רמון בעשור האחרון - 91 יועדו לשכירות.
גם בחריש, שאוזכרה מקודם, יותר מ־50% מהדירות מושכרות. העיר יועדה להיות מקום של מחירי דירות נוחים לזוגות צעירים, אך מי שניצל את זה בפועל הם בעיקר משקיעים, שמשכירים את הדירות לזוגות הצעירים. האם זה טוב או לא - זו כבר שאלה אחרת, אבל סביר להניח שלא זה מה שחשבו עליו הוגי העיר.
מצד שני גם תל אביב, שבה כמעט 48% מהדירות מושכרות וגבעתיים, שבה 41% מהדירות מושכרות, הן דוגמאות לערים עם אחוזי שוכרים גבוהים. כלומר הערים מרובות דירות להשכרה יכולות להיות גם גדולות ויקרות וגם זולות וקטנות.
הערים הגדולות: מחצית מכלל הדירות המושכרות
כמעט מחצית מכלל מלאי הדירות להשכרה, מרוכז ב־10 ערים גדולות, ותל אביב היא העיר עם מספר הדירות המושכרות הרב ביותר - 104 אלף. בעשור האחרון נוספו לגל הדירות המושכרות כ־30 אלף דירות, שלצורך ההמחשה זה יותר מאשר מספר הדירות בכל אחת מהערים מודיעין, נהריה ולוד. הדירות הללו היוו תוספת של 40% למלאי הדירות להשכרה בעיר.
לעומת זאת, מספר הדירות הכולל שנוסף לעיר מגיע ל־29 אלף בלבד, מה שמעיד על כך שמספר הדירות שדייריהן הם גם בעליהן ירד בעת הזו בכ־1,000, וההערכה שלנו, כפי שציינו בפתיח, שמדובר ככל הנראה בדירות רבות שבעליהן עברו להתגורר בדירות אחרות, והסבו אותן לדירות בשכירות.
המקומות שהתפתחו במיוחד מבחינת מספר הדירות להשכרה הם מזרח העיר, אזור יד אליהו, שם פרויקטים של התחדשות עירונית הניבו הרבה דירות להשכרה, ואזור נווה עופר בדרום העיר. אלה דוגמאות לדינמיות של משקיעים, שמזהים שכונות חדשות, פרויקטים חדשים ויעדים שלא מצאו אותם כדאיים קודם לכן. שיעור הדירות לשכירות במקומות הללו עדיין אינן גבוהים כמו ברובע 3 בצפון הוותיק של העיר, אך סביר שיוסיפו להתפתח בשנים הקרובות.
בירושלים יש למעלה מ־75 אלף דירות מושכרות, גידול של 26% בתוך 10 שנים. היא העיר השנייה בגודלה מבחינת מספר דירות מושכרות שמצויות בה, אך הן מעטות בהרבה ממספרן בתל אביב. גם שיעורן מכלל הדירות שמצויות בה הוא הנמוך ביותר מבין חמש הערים המובילות, ועומד על 31%. עלייה משמעותית במספר הדירות המושכרות חלה בהר חומה, בבית הכרם, ברמת שרת ובתלפיות, אם כי הדברים פחות מובהקים בהשוואה למקומות אחרים.
חיפה היא השלישית בדירוג, ובה כ־46 אלף דירות מושכרות. המשקיעים מיקדו את עיקר העניין שלהם בשנים האחרונות בשכונות כמו ואדי ניסנס, כרמל צרפתי, וקריית חיים מזרחית, באזור שסמוך למסילת הרכבת. באזורים אלה חלה העלייה המשמעותית ביותר במספר הדירות המושכרות בעיר, אך מכיוון שמדובר ביעדי השקעה חדשים, הם עדיין לא מאוד דומיננטיים.
הרביעית בדירוג היא באר שבע, וכדאי לשים לב לפער שבין הדיבורים על באר שבע כעל אחת ממובילות ההשקעה בישראל, לבין המספר האמיתי של הדירות המושכרות בה: בסך הכול כמות הדירות המושכרות בשנה שעברה בבאר שבע הגיעה ל־27,175.
המשקיעים בבאר שבע ויסתו מעט את אופי ההשקעות שלהם בעשור האחרון, ונראה כי הם דיללו את אחזקת הדירות שלהם בשכונות שהגיעו לגביהן למסקנה, שהן מרוחקות מהאוניברסיטה, כמו החלק הצפוני של שכונה ד' ומערב שכונה ו', והתבססו באזורים הקרובים יותר בשכונות ג' וד'.
במקביל ניכרה בעשור הזה גם תנועת משקיעים לאזור נוה זאב. אמנם שיעור הדירות המושכרות בשכונה הדרומית הזו, המרוחקת יותר מהאוניברסיטה, נותר נמוך משליש, אך עדיין ניכר שהוא גדל בצורה משמעותית. גם אופי הדירות בשכונה הדרומית שונה לחלוטין מזה של השכונות הצפוניות.
רמת גן היא העיר הבאה במדרג הערים המובילות בשכירות, עם 27,138 דירות שמושכרות בה, כמעט כמו בבאר שבע. יעדי המשקיעים בעשור האחרון היו שכונת בורוכוב, תל גנים ואזור תל גיבורים.
בפתח תקווה בשנה שעברה היו 24,626 דירות להשכרה ובנתניה 17 דירות פחות - 24,609. יש הבדל בין השתיים, מבחינת הקרבה לתל אביב, אך בשתיהן, כמו גם בעיר שבאה אחריהן, ראשון לציון, אחוז הדירות המושכרות הוא הנמוך שמבין עשר המובילות. בפתח תקווה השכונות שבלטו ברכישת דירות מצד משקיעים בעשור האחרון היו כפר גנים ג' ואם המושבות. בנתניה בלטו קריית השרון באזור קניון נעימי, שכונת אגמים ואזור בית גולדמינץ.
ראשון לציון היא העיר הרביעית בגודלה בארץ, אך נמצאת רק במקום השמיני במספר הדירות המושכרות בה (22,496 במספר), ומשקלן הוא הנמוך ביותר ברשימת 10 הערים המובילות - 26%. זאת, משום שככל הנראה אינה גובלת בתל אביב ואין בה בסיס מספיק אטרקטיבי לשוכרים ולמשקיעים.
בחולון ובבת ים שיעור הדירות המושכרות גבוה יותר (31% ו־35% בהתאמה) ומספרן הגיע ל־21,679 בחולון ול־18,632 בבת ים, והן חותמות את צמרת הערים המושכרות בישראל. בחולון ניכרה פעילות משקיעים באזור הרחובות ביאליק וארלוזורוב ובשיכון רסקו, ואילו השכונה הדרומית החדשה בבת ים, הייתה היעד המשמעותי ביותר למשקיעים בעיר.