מכרה דירה עם חריגות בנייה, תבעה את העירייה - ונדחתה

הכותבים הם שותפים במשרד עורכי הדין חרש, ששון העוסק בנדל"ן

נסיבות המקרה: ב־1972 רכש בעלה המנוח של התובעת מחברה קבלנית דירה "על הנייר" בקומה 6 ו־7 (הגג) בבניין משותף בתל אביב. בהסכם המכר נקבע כי תכנון הדירה חורג מהתכנון, ולא צורף תשריט של הממכר. הדירה נרשמה בפנקסי המקרקעין בהתאם לצו רישום בית משותף ב־1980, כדירה בקומות 6 ו־7. 

● מדוע אישה שקיבלה נכס בירושה על שמה בלבד תיאלץ להתחלק בו עם הגרוש?
● נכס בירושלים נמכר ב־3.2 מיליון דולר. כמה מס ישלמו הרוכשים?

לימים קיבלה התובעת את הדירה בירושה מבעלה המנוח, וב־2012 היא מכרה את זכויותיה בדירה, תוך שצוין במסגרת נספח להסכם המכר כי לא נמצא היתר בנייה לדירה במתכונתה הנוכחית, ולפיכך הוסכם כי סך של כחצי מיליון שקל יישאר כתשלום נדחה, עד שהמוכרת תמציא לקונים היתר המכשיר את המצב הבנוי, או עד שתמציא לקונים אישור עירייה, לפיו אין לעירייה השגות לגבי הדירה במצבה הבנוי הנוכחי - כל זאת על אחריות ועל חשבון התובעת בלבד.

הדירה נמסרה לקונים, והם נרשמו כבעליה ב־2013.

מי אחראי?

במסגרת ניסיונות התובעת להכשיר את המצב הבנוי, הגישה התובעת כמה בקשות להיתר וכשלה בהכשרת הבנוי, בין היתר לאור העובדה שאישור הבקשה לאיחוד הקומות הותנה בהריסת סגירה של מרפסת הגג שבוצעה ללא היתר. התובעת גילתה למעשה כי סגירת מרפסת הגג אינה ניתנת להכשרה, מאחר שסגירתה חורגת מזכויות הבנייה, ולא ניתן לתת בגינה הקלה.

התביעה: בעקבות כך הבינה התובעת כי לא ניתן להכשיר את הבנוי, וכי לא תוכל לקבל את התשלום הנדחה מאת הקונים, ולכן הגישה התובעת תביעה בסך של כמיליון שקל נגד עיריית תל אביב והוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

התובעת טענה כי אלה התרשלו במילוי חובתן, וכי בשל רשלנותן מכרה התובעת את דירתה מבלי לדעת שקיימות בדירה חריגות בנייה שלא ניתן להכשירן. התובעת טענה, בין היתר, כי העירייה והוועדה המקומית לתכנון ובנייה אחראיות לכך, שכן הן אפשרו אכלוס של הבניין ולאורך כל השנים לא נקטו הליכים משפטיים בגין חריגות הבנייה, והנפיקו אישורי עירייה להעברת הזכויות בדירה פעמיים, ללא כל הסתייגות.

ההחלטה: בית המשפט דחה את טענות התובעת, שכן היה ביכולתה, ללא קושי ובאמצעים פשוטים וסבירים, מעת שקיבלה את הזכויות בדירה מבעלה המנוח ב־1990 וכן לפני מכירת הדירה ב־2012, לבדוק את המצב התכנוני של הדירה בעירייה.

עוד ציין בית המשפט כי ניתן ללמוד מהחלטת ועדת הערר שהיתר למרפסת הגג החורגת לא יכול היה להינתן, כך שממילא לא ניתן היה להוציא את ההיתר לדירה במצבה במועד המכירה לקונים, כפי שהתובעת התחייבה להמציא לקונים.

בית המשפט הוסיף כי העובדה שבצו רישום הבית המשותף מ־1979 נרשם כי חלק מהדירה בקומה 6 צורף לדירה בקומה 7, אינה מלמדת שניתן היתר לחיבור הקומות, וצוין כי באותן שנים הרישום בטאבו לא עבר דרך העירייה.

ביחס לאישור העירייה ציין בית המשפט כי אישור זה נועד לאשר כי על הנכס אין חובות כספיים המגיעים לרשות המקומית עד ליום מתן האישור, ואין בו כדי להציג מצג בדבר מצבו התכנוני של הנכס. ציפיית התובעת כי הנתבעות יבדקו מיוזמתן כל דירה, ללא כל פנייה או תלונה, היא מרחיקת לכת ואינה סבירה.

פרשנות: המלצותינו הן לגלות אקטיביות לפני תהליך מכירה ולבצע את כל הבדיקות התכנוניות, לרבות בגין התאמת המצב הבנוי בפועל להיתרי הבנייה, באמצעות בעלי מקצוע, ללא הסתמכות על פעולות של העירייה והוועדה המקומית. בנוסף, בכל הקשור להיבטי תכנון, אין להסתמך על הרישום במסמכי הבית המשותף (בעיקר אם רישום הבית המשותף בוצע לפני שנים רבות).

לבסוף, מאחר שעסקת מכר היא עסקה שבה המוכרים נפרדים מהנכס, מומלץ לסיים אותה כמה שיותר מהר ובסמיכות למועד מסירת החזקה. מנגנונים מסורבלים המאריכים את הקשר שבין המוכרים לקונים ואת התלות ביניהם לאחר מסירת החזקה, הם פתח לתקלות, ויש לגבש פתרונות יצירתיים על־מנת להימנע מכך.

59624-02-20