מה קורה כשאחד הדיירים בפרויקט פינוי ובינוי מקבל פחות בהסכם עם היזם?

הכותבת היא שותפה במשרד עורכי הדין רז־כהן פרשקר ושות', המתמחה בדיני מקרקעין, התחדשות עירונית ומיסוי

בפסק דין חדשני קובע בית המשפט כי טענת חוסר שוויון בתמורות יש לבחון באמצעות שמאי שיערוך השוואה כלכלית מדויקת של התמורות בפרויקט, וכי אם ימצא כי הופר האיזון (היחסי), יהא על בעלי הדירות שהופלו בתמורות לטובה - לפצות את בעלי הדירה המופלים לרעה, כל אחד מהם כפי חלקו בהפרה.

● כסף בקיר | רושמים דירה על שם הילדים? כל היתרונות וכל הסכנות
● עסקה בשבוע | יוקרה ירושלמית: בית טמפלרי נמכר ב־32 מיליון שקל  

רקע: פרויקט מסוג הריסה ובנייה מחדש במסגרת תמ"א 38 מחייב החלטת כלל בעלי הדירות מראש. חוק החיזוק העניק למפקח על הבתים המשותפים את הסמכות לאכוף את הפרויקט ולאשר את ביצועו על־פי תביעה של בעלי דירות שבבעלותם 66.66% מהדירות (וכן מהרכוש המשותף), בתנאי שאפשר לכל בעל דירה מתנגד לטעון בפניו בעניין.

החוק הסמיך את המפקח לשקול את טיעוני הצדדים ולהחליט אם לאפשר לרוב לכפות את הפרויקט על המיעוט ובאילו תנאים. לשם כך בחנו המפקחים את התנהלות המתנגד (האם הוא מבקש להערים קשיים שמטרתם לקבל הטבות נוספות - או שהתנגדותו עניינית, ויש בה ממש), אם תנאי ההסכם סבירים, אם הועמדו הבטוחות הראויות, ואף אם נמצא שוויון כללי מהותי בתמורות הדיירים.

עד כה ההלכה הרווחת הייתה כי השוויון אינו חייב להיות "מדויק", וכי בהינתן תנאי הסכם ראויים ותוכנית המיטיבה את מצבם של כלל בעלי הדירות בבית, לרבות המתנגד, ואם לא הוכח כי התוכנית התקבלה בחוסר תום־לב או בניגוד עניינים - הבקשה הייתה מאושרת, והמפקח היה מורה על קידום הפרויקט בהתבסס על הרוב החוקי הקיים.

עובדות המקרה: מדובר בבניין ברחוב משה שרת בתל אביב, שבו 13 יחידות דיור. הדיירים התקשרו עם יזם לביצוע פרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה). אחד הדיירים התנגד לחוזה עם היזם, בטענה כי ההסכם אינו שוויוני.

ההחלטה: המפקחת על המקרקעין בתל אביב, דגנית קציר־ברין, החליטה שבעלי הדירות בפרויקט יפצו את בעל הדירה הסרבן בכ־250 אלף שקל בגלל תמורות לא שוויוניות.

שיפוץ בסטנדרט גבוה

בהחלטתה קבעה המפקחת כי אם נערכה הערכה שמאית מדויקת לפרויקט, ונמצא כי השוויון הכלכלי הופר, בעלי הדירות המקופחים יפוצו על־ידי בעלי הזכויות שנמצא כי התמורות שזכו להן היו מוגדלות. נקבע כי הם יישאו בפיצוי בעצמם, כל אחד כפי חלקו היחסי ב"רווח העודף", ולא כלל בעלי הדירות.

פרשנות: לטעמנו פסק הדין משמר גישה שוויונית מהותית וכפועל יוצא ומתבקש שומר גם את השוויון היחסי הכלכלי בין בעלי הדירות. שהרי על ההשבחה, שהיא תוצר לוואי חיובי של פרויקטים מסוג זה, להתחלק בין כלל בעלי הדירות באופן שוויוני (התואם את חלקם במקרקעין), וקביעה זו עולה בקנה אחד עם כלל השוויון היחסי.

לטעמנו החלטה זו ראויה ונכונה, ויש לקוות שהיא תייתר הליכים והתדיינות מיותרים בשאלה זו, שהייתה לכל הפחות נתונה לפרשנות, ותביא להתייעלות הצדדים לפרויקט, אשר ימנו בהסכמה שמאי, שיעריך את התמורות של כלל בעלי הזכויות.

בעלי הדירות שהמחלוקת אינה נוגעת להם לא יחששו לתמוך במינוי השמאי, שכן הכרעה לכאן או לכאן לא תשפיע עליהם ולא תשית עליהם הוצאות כספיות.

בכך עשויה להצטמצם לפחות מחלוקת מהותית אחת, שהיוותה מכשול בפרויקטים רבים, ובצדק כנראה, משלא עלה בידי הצדדים להחיל את כלל השוויון המהותי, מבלי להידרש לבחינה הכלכלית של התמורות כולן.

לראשונה נבחנת הכדאיות הכלכלית של הדייר הסרבן ביחס ליתר בעלי הדירות, ובית המשפט אינו מסתפק באמירה השגורה שלא ניתן להשוות בין דירות קיימות שונות בתכונותיהן, אלא חותר להשיג שוויון יחסי בין הדיירים עצמם.

5/1266/2021