הביקוש בערי הצפון שרחוקות מהגבול דווקא גדל

לאחר תום המלחמה, יש חשש שיישובי הגדר הצפוניים והגליל העליון כולו - ייראו אחרת לגמרי ממה שאנחנו מכירים. מה ששוק הדירות הצפוני חווה בימים אלה עלול להיות רק ההתחלה לסיפור גדול ולא פשוט, שהוא הרבה יותר מנדל"ן.

● היקף המשכנתאות באוגוסט נשאר גבוה, אבל נתון אחד הגיע לשפל
● הבעלים של חברת הנדל״ן שמגלה: איפה עדיין אפשר לקנות דירה ב-1.6 מיליון שקל

על פי הלמ"ס, במחוז הצפון בוצעו 5,247 עסקאות על דירות חדשות ויד שנייה במחצית הראשונה של השנה. אמנם זוהי עלייה של 11% לעומת מספר העסקאות שבוצעו במחוז זה במחצית הראשונה של 2023, אולם שוק הנדל"ן בישראל בכלל צמח ב־30% בתקופה זו.

ביישובי הגדר וביישובים המפונים נרשמות עסקאות מכירה ספורות בלבד. דומה שגם המשקיעים, שבדרך כלל מחפשים הזדמנויות, ממעטים לרכוש שם.

בדקנו עסקאות בעשרה יישובים עירוניים במחוז הצפון, שמרכזים את רוב עסקאות הנדל"ן למגורים במחוז זה, וניכר שביישובים המפונים הסמוכים לגבול מספר העסקאות במחצית הראשונה של 2024 היה נמוך משמעותית מזה שבוצעו במחצית הראשונה של השנה שעברה: בקריית שמונה חלה ירידה של 89% במספר העסקאות, ובשלומי ירידה של 76%. מעלות תרשיחא אמנם לא פונתה, אך היא מספיק קרובה לאזורי הלחימה כדי שמספר העסקאות בה ירד ב־39%. וגם בצפת, שאינה רחוקה מהר מירון המופגז ואף זכורה היטב מהפגזות רקטות שבוצעו בה במלחמת לבנון השנייה, חלה ירידה של 18% במספר העסקאות.

לעומת זאת, ביישובים שמרוחקים יותר מהגבול, או כאלה שנתפסים בדעת הציבור כמסוכנים פחות - נרשם דווקא גידול במספר העסקאות, בין המחצית הראשונה של 2023 לזו של 2024: בטבריה הוא בא לידי ביטוי ב־48% בנוף הגליל ב־36%; בכרמיאל ב־6%, בנהריה ב־4% ובקצרין ב־28%.

באשר לקצרין יש לסייג ולציין כי מספר העסקאות שבוצעו בה נמוך (64 במחצית הראשונה של השנה לעומת 50 במחצית הראשונה של השנה שעברה) וכי בחודש שעבר עברה קצרין מספר ימי הפגזות, וייתכן כי הדבר ישפיע על מספר העסקאות בהמשך השנה.

עפולה ונהריה: דירות יד שנייה עם ממ"ד

אילו טיפוסי דירות נרכשות כיום בצפון? המגמה הכלל ארצית של רכישת דירות חדשות, בולטת במיוחד בצפון, שבו חל גידול של 71% בדירות כאלה, לעומת ירידה של 15% ברכישת דירות יד שנייה. משקלן מכלל העסקאות עלה מ־30% ל־46%. מספר זה דומה למשקל הדירות החדשות שנרכשו בכל המדינה, והוא מיוחס בעיקר למיגון הדירות החדשות.

העיר הבולטת ביותר בצפון היא עפולה, שבה נרכשו במחצית הראשונה של השנה 757 דירות, כ־14% מכלל המחוז. בשונה מהיישובים האחרים, בעפולה חל גידול דווקא ברכישת דירות יד שנייה (של 10%) וירידה ברכישת דירות חדשות (12%).

תופעה זו ניתנת להסבר בריבוי הבנייה החדשה בעפולה ב־15 השנים האחרונות, מאז הוקם רובע יזרעאל. עובדה זו יצרה היצע נאה של דירות יד שנייה שכבר עומדות בסטנדרטים של מיגון, ויש בהן ממ"דים.

בדיקה מדגמית שערכנו בגלובס הראתה כי אכן רוב דירות היד השנייה שנרכשות כיום בעפולה אינן כה ישנות - הן נבנו בשנים שבהן חייבו את היזמים להוסיף ממ"דים לדירות.

אחריה נמצאת טבריה, שבה נרכשו 649 דירות. 58% מהדירות שנרכשו בעיר במחצית הראשונה של השנה, היו דירות חדשות. חלק משמעותי לשיעור הגבוה הזה יש לייחס לעסקאות רבות של דירות שנמכרו במסגרת "דירה בהנחה". במקום השלישי בנדל"ן הצפוני נמצאת נהריה, שבה נרכשו 539 דירות בששת החודשים הראשונים של השנה.

גם בנהריה, שבה נרשמה עלייה במספר העסקאות בדירות יד שנייה, הבנייה החדשה בעשור וחצי האחרון הייתה יחסית רבה, וכך רוב הדירות יד שנייה שנרכשו משתייכות לעידן הממ"ד.

כמה מבין רוכשי הדירות בערים הללו ובמקומות אחרים מגיעים מהצפון המפונה? ככל הנראה לא מדובר הסתערות המונית והתהליך הזה מצוי עדיין בתחילתו.

"אני מעריך שמפונים רכשו בעפולה 20־30 דירות, ורבים יותר מתגוררים בעיר בשכירות", אומר המתווך מאור שם טוב מקבוצת שם טוב שפועלת בעפולה.

לאמריקה ישראל יש פרויקט יוקרתי בשכונת המושבה בטבריה. מדובר בשכונה חדשה שמצויה דרומית לשכונה ד', על כביש 768 לכיוון פוריה. הפרויקט כולל 32 קוטג'ים דו-משפחתיים בגדלים של 160־220 מ"ר, עם גינות בשטחים שונים. מחירי הדירות בפרויקט נעים בין 2.65 ל־2.9 מיליון שקל - לא מחירים זניחים בפריפריה.

דורי שגב, מנהל המכירות של אמריקה ישראל בטבריה, מספר כי מחצית מהפרויקט, ששיווקו החל לפני כחצי שנה, כבר נמכרה, ובין הרוכשים נמצאות שלוש משפחות של מפונים.

"אנשים נמצאים כבר זמן רב בטבריה, וזה הפך עבורם לבית חדש", אומר שגב. "הם מתחברים למקום ורבים מהם לא רוצים לשוב הביתה, מחשש שמה שקרה ב־7 באוקטובר יחזור. חלק מהם מכרו כבר את הדירות שלהם וחלק מוכרים או מעוניינים למכור".

גם קרית אתא על מפת העניין של המפונים. רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק פרויקטים, מספר כי הוא משווק פרויקטים בקריות, וכי עד כה רכשו 11 מפונים דירות בפרויקט גדול בקריית אתא.

גם רויטל קררי, סמנכ"לית שיווק בחברת דר נופרים, הבונה בשכונת גבעת אלונים בקרית אתא, מספרת כי היא נתקלת בציבור מפונים: "ישנם מספר רוכשים ומתעניינים לא מעטים אשר פונו מאזורים קרובי גדר בגבול הצפון, כמו קריית שמונה, נהריה ויישובים חקלאיים, שהביעו עניין בפרויקטים שונים שלנו בקריות".

לדבריה, בתקופה האחרונה נרשמו מספר עסקאות של תושבים מאזורי קו העימות בפרויקט אלונים הילס במחיר של כ-2.5 מיליון שקל לדירת 5 חדרים וכ-4.5 מיליון לצמוד קרקע.

מדובר במחירים לא זניחים כלל, במיוחד לאור העובדה, שכיום לא ניתן כמעט למכור את הדירות ביישובי הגדר, ושממילא מחיריהן ברוב המקרים נמוכים יחסית.

ואולם, יש בצפון הרחוק גם יישובים חזקים עם אוכלוסיה אמידה ובתים יקרים.

מנכ"ל חברת עמרם אברהם נועם גרייף אומר כי כתושב לשעבר בגליל המערבי הוא מכיר אנשים מאזור לימן ובצת שפונו, וכבר רכשו בתים צמודי קרקע במקומות שונים בארץ: "קנו דירות בפרויקטים בפרדס חנה כרכור, בבנימינה, בנתניה ובחדרה, כי הם חושבים מה יקרה ביום שאחרי, והם לא רוצים שמה שקרה בדרום ב-7 באוקטובר, יקרה גם להם בצפון. עם הקהילה והחינוך במקומות החדשים, כנראה שהם יישארו שם.

"בכלל אני רואה מגמה של התמרכזות. אנחנו רואים את זה גם בפרויקטים שלנו בדרום, ששם אנשים מהעוטף שרכשו דירות בפרויקטים באשדוד ובאשקלון".

השאלה היא לא רק כמה המפונים רוצים להעתיק סופית את מקום מגוריהם, אלא עד כמה יש להם יכולת כלכלית לעשות זאת. בסוף השנה אמור להסתיים הסיוע הממשלתי למפוני הצפון, ולא ברור מה יקרה לאחר מכן.

מבצעי הקבלנים טובים למפונים

ד"ר איילה כהן, מנהלת מרכז הידע האזורי של המכללה האקדמית תל חי ואשכול גליל מזרחי, מספרת: "בכל תקופת הפינוי, אנשים יצאו ממלונות ועברו כמה וכמה דירות. המחשבה בהתחלה הייתה, שהמלחמה תסתיים בעוד מספר חודשים ושהם ישובו הביתה.

"אבל בזמן האחרון אנחנו מבחינים במשהו אחר. אנשים הבינו שהולכים לעוד שנה שבה הילדים ילמדו במערכת חינוך שאינה המערכת המקורית שלהם, וכבר לא מחפשים פתרונות קצרי טווח. יש הבנה שהם צריכים להתבסס במקומות הנוכחיים שלהם ולהתחייב לשכירות של שנה.

מיכל קורלנד מרי/מקס בצפון ובכרמיאל, מציינת שמבצעי הקבלנים שמאפשרים לשלם 10% בהתחלה ולדחות את התשלום למסירה ("יש גם "7-93", היא מספרת), נותנים למפונים אופציה לא רעה של המתנה. "הם מקווים שעד שהם יצטרכו לשלם את יתרת מחיר הדירה, המלחמה תסתיים ומחירי הדירות שלהם ישובו לעלות", היא אומרת.

אלא שהסיכוי שיישובי הגדר יתרוקנו במידה רבה מתושביהם, ומי שישובו יהיו בעיקר מי שאינם יכולים לרכוש דירות במקומות בטוחים יותר - גדל ביחס ישר לתחושות הייאוש שיש למפונים לגבי עתיד היישובים שלהם.