מינהל התכנון קובע: לא ניתן עוד לדרוש תוכנית עיצוב אדריכלי בתהליך הרישוי

מכשול משמעותי נוסף בדרך להיתר בנייה יוסר? תוכנית הבינוי והפיתוח, הידועה גם בשם "תוכנית עיצוב אדריכלי", הפכה בשנים האחרונות לאחד השלבים המתמשכים במסלול ההיתר. מה שבעבר היה שלב כמעט בלתי מורגש, שנועד בסך הכול לאשר את התפיסה העיצובית הכללית של הפרויקט המובא לאישור, התארכה עד לחודשים רבים והובילה להתארכות משמעותית של הדרך עד לקבלת היתר בנייה, שגם כך נחשבת ארוכה במיוחד. מדריך שהפיץ השבוע מינהל התכנון, ושהגיע לידי גלובס, נועד לשים סוף לתופעה. 

● בלעדי | המועמד של אלקין לתפקיד יו"ר מינהלת תקומה: מנכ"ל משרדו בממשלה הקודמת
● "הממשלה לא מבינה את גודל האירוע": מאות מיליונים יקוצצו ממינהלות השיקום

במסמך נכתב כי תוכנית הבינוי והפיתוח, מסמך תכנון שמטרתו להיות מעין גשר בין התוכנית הסטטוטורית (התוכנית שאושרה במוסדר התכנון המתאים) לבין קליטת הבקשה להיתר בנייה, הפכה עם השנים להרבה יותר מכך: "במסגרת בקרות רוחביות של מינהל התכנון נמצא שהכנתם ואישורם של מסמכים אלו מעכב באופן משמעותי את מימושה של התוכנית הסטטוטורית, בין היתר מאחר שלא נקבעו בחוק הוראות או כללים לאותם מסמכים. בחלק מהמקרים תוכנית העיצוב לא היוותה רק 'גשר תכנוני', אלא בפועל יצרה תוספת של דרישות". 

במסמך מצוין כי "במסגרת הכנת המדריך נתקלנו במגוון רב של שמות וכינויים לתוכנית הבינוי והפיתוח, ובהם 'תוכנית עיצוב פיתוח', 'תוכנית עיצוב ארכיטקטוני', 'תוכנית פיתוח ותשתיות' ושמות נוספים" - עובדה המעידה בפני עצמה על חוסר האחידות והסדר בנושא. עוד עלה מהביקורת אחת הסוגיות המרכזיות בנוגע למסמך זה: אין כל מגבלת זמן על אישור מסמכים כאלו. 

כחלק ממסקנות אותן בקרות גובש "מדריך לתוכניות בינוי ופיתוח" ליצירת כללים ברורים לגבי תכולתו של המסמך. אחת הקביעות המרכזיות בו היא כי מעתה "לא ניתן לדרוש בהליך הרישוי הכנת תוכנית בינוי ופיתוח, אלא אם התוכנית הסטטוטורית הורתה על כך". 

הוראה להכנת תוכנית בינוי ופיתוח - רק במצבים חריגים 

המסמך הוכן על ידי שירה ברנד, סגנית יו"ר מטה התכנון הלאומי, ד"ר מיכל מיטרני, יועצת למנכ"ל מינהל התכנון, אדריכל יאשי סער, מנהל אגף בכיר רישוי תקנות ומכונים, אגף רגולציה, אדריכלית ליאורה זיידמן, יועצת לאגף רגולציה ורחלה ינאי, יועצת לאגף רגולציה במינהל התכנון. 

במסמך מופיעים כללי "עשה ואל תעשה", בהם כאלו נחרצים יותר וכאלו נחרצים פחות. נראה כי אחת הקביעות המרכזיות בה נוגעת לאותו איסור לדרוש הכנת תוכנית בינוי ופיתוח בהליך הרישוי, ולצידה הקביעה כי הוראה להכנת תוכנית בינוי ופיתוח בתוכנית הסטטוטורית תישקל רק במצבים חריגים: "בפיתוח מגרשים מורכבים, כאשר נדרש פיתוח או שינוי יוצא דופן של המרחב הציבורי או השטחים הציבוריים הקיימים, או כאשר קיימת תלות הדדית יוצאת דופן בין המבנים לבין השטח הציבורי והליך הרישוי למגרש הבודד אינו מאפשר את ההסתכלות הכוללת הנדרשת". 

מנסחי המדריך מוסיפים וקובעים כי לא ניתן לחייב הכנת תוכנית בינוי ופיתוח באף אחד מהמסמכים או השלבים הללו: ההנחיות המרחביות שמנסחת הוועדה המקומית, במסמכי מדיניות של הוועדה או בתיק המידע להיתר. עוד מצוין במסמך כי את נושאי העיצוב יש להשאיר למסמכי ההנחיות המרחביות בלבד. כך, בעת אישור תוכנית בינוי ופיתוח, אין לעסוק כלל בחלל הפנימי של המבנה ובעיצוב המבנה. עוד כולל המסמך "תכולה מקסימלית מומלצת" של הסעיפים שניתן לכלול בתוכנית בינוי ופיתוח, כדי למנוע אפשרות שתהפוך למסמך עתיר דרישות. 

המדריך כולל גם קביעות נחרצות פחות. בין היתר הוא מציין כי "רצוי להימנע מלקבוע בהוראות התוכנית הסטטוטורית חובת הכנה ואישור של תוכנית בינוי ופיתוח למתחם או למגרש בודד כתנאי להליך הרישוי; ראוי שלא לדרוש הכנת תוכנית בינוי ופיתוח למתחם/מגרש שהוכנה לגביו תוכנית. 

סטטוטורית נקודתית או למספר קטן של מגרשים; ראוי שלא לדרוש הכנתה של תוכנית בינוי ופיתוח נפרדת לכל חלק מן המתחם כשלב ביניים נוסף; מומלץ כי תוכניות הבינוי יפרטו בצורה ברורה". 

לא הוגדרה מסגרת קשיחה ללוחות הזמנים

אחת הבעיות המרכזיות סביב תוכניות העיצוב והפיתוח היא התארכותן לשלב ממושך וארוך מאוד, עד כדי הפיכתן ל"מפלצת בירוקרטית" שנמתחת על פני חודשים רבים. המדריך שהופץ כעת אכן מתייחס גם לעניין זה, אך נמנע מלקבוע מסגרת קשיחה של לוחות זמנים, ומשאיר זאת בידיהן של הרשויות המקומיות. ייתכן כי מדובר במעין פשרה שהושגה מול הרשויות, שכן נציגי השלטון המקומי ואדריכלי הוועדות המקומיות היו חלק מתהליך גיבוש המסמך, לצד נציגי התאחדות הקבלנים בוני הארץ, נציגי יזמים וחברות בנייה. 

"מומלץ שכל ועדה מקומית תכין נוהל עבודה מוסדר להליך אישור תוכנית בינוי ופיתוח שיתאר את אופן ביצועו, שלביו, הגורמים המעורבים בו ויחסי הגומלין ביניהם", נכתב במדריך, שמוסיף המלצה על קציבת לוח הזמנים המשוער לשלב זה מראש, בהתאם להיקף התוכנית, וכן על קביעה מראש של אבני הדרך העיקריות. עוד מוסיף המסמך כי בהוראות תוכנית מפורטת (שמכוחה ניתן להוציא היתר בנייה) "מומלץ לקבוע לוחות זמנים לאישור תוכנית הבינוי והפיתוח. יש לשאוף שהתהליך להכנת תוכנית בינוי ופיתוח ואישורה יהיה ברור, יעיל וקצר ככל האפשר". 

מנכ"ל מינהל התכנון, רפי אלמליח, אמר בעקבות הפצת המדריך: "בשנת 2025 ניכנס למציאות חדשה בתחום הרישוי. היעד הוא היתר בנייה בתוך שנה - וכעת קידמנו צעד נוסף בדרך להשגתו. תדריך תוכנית בינוי ופיתוח הוא חלק מצעדים נוספים שקידמנו בתחום הרישוי, המרכזי שבהם הוא ביטול הקלות הבנייה שייכנס לתוקף כבר בשנה הקרובה". 

יו"ר מטה התכנון הלאומי, הרב נתן אלנתן: "מדובר בצעד נוסף במהפכה שאנחנו עושים השנה בתחום הרישוי, בדרך להשגת היעד שהצבנו להוצאת היתר בתוך שנה. המדריך שקודם בשיתוף פעולה עם הרשויות המקומיות מגדיר כללים ברורים בשלב שבין התוכנית להיתר, ובכך יחסוך זמן משמעותי בהליך הוצאת ההיתר".