המדד כמעט מאופס, אך מחירי הדירות בשיא

מדד מחירי הדירות היה כמעט מאופס, אבל זה לא אומר שלא ארע כלום בשוק הדירות. בניגוד למה שהתרחש בחלקה הראשון של המלחמה, אז מחירי הדירות יד שנייה היו אלה שהכתיבו את העליות, בחודשים האחרונים הדירות החדשות הן אלה שמטפסות במהירות גדולה יותר.

● קפיצה חריגה באינפלציה - עלתה לקצב שנתי של 3.6% באפריל; התמתנות בעליית מחירי הדיור
● מדד המחירים זינק בגלל סעיף אחד בלבד

מחירי השכירות עולים, ואפילו בקצב מהיר למדי, ודמי שכירות ממוצעים בישראל מלטפים מלמטה את ה-5,000 שקל לחודש.

מה הממצאים העיקריים של המדד הנוכחי?

אחרי חודשיים שפתחו את 2025 בסערה, עם עלייה של כ-2%, מדד מחירי הדירות הנוכחי, של פברואר-מרץ 2025, מורה על "עלייה חודשית אקדמית" במחירים של 0.1%, ובפועל מדובר במדד אפס. בהמשך, ננתח את המשמעות של האפס הזה.

המדד השנתי מורה על עלייה של 6.4% במחירי הדירות בשנה האחרונה. מדובר בעלייה נכבדת, אך המדד האחרון מיתן מאוד את הקצב שלה.

עניין נוסף מעניין הוא מחירי העסקאות ברבעון הראשון של השנה, שעלו אף הם בשיעור אפסי של 0.3%, אבל עדיין עלו, ומחיר דירה ממוצעת שנרכשה ברבעון הראשון של 2025 מגיע ל-2.36 מיליון שקל.

כדאי גם לשים לב למחירי השכירות, שנראה כי החלו להגביר קצב עלייה.

מה ניתן לומר על מדד ששואף לאפס?

שהוא אינו משעמם כפי שהוא נראה, ושהוא מורכב מטיפוסי דירות שונים שצריך לבחון את ההתנהגות שלהן, לפי המחוזות ולפי זהות המוכרים - האם מדובר בדירות יד שנייה או שמדובר בדירות חדשות.

מדד מחירי הדירות החדשות עלה בחודש הנבדק בשיעור חודשי של 0.6%, לעומת המדד הכולל שכאמור עלה ב-0.1%. המסקנה היא שמחירי הדירות יד שנייה ירדו. מכיוון שאין מדד למחירי דירות אלה, איננו יכולים לומר בוודאות בכמה מדובר, ככל הנראה בכחצי אחוז.

הסתכלות שנתית מורה על פערים משמעותיים בעליות: בעוד שכלל המדד עלה ב-6.4%, מדד הדירות החדשות עלה ב-6.7%. ואולם מדד זה כולל את הדירות המוזלות שנמכרות במסגרת מבצעי מחיר מטרה ומחיר למשתכן, שאין קשר בינן לבין מחירי השוק. מנתונים שהלמ"ס מפרסמת (אך לא עורכת עליהם מדד) אודות מחירי דירות חדשות שלא כוללים את הדירות המסובסדות מתברר שבשנה האחרונה הם עלו ב-7.4%. מזה גם ניתן להעריך, שמחירי הדירות יד שנייה עלו בשיעורים פחותים בהרבה.

האם יש אזורים שבולטים יותר בעליות מחירים?

כן. מחוז ירושלים, שכולל את ירושלים העיר ואת בית שמש עלה ברבעון הראשון של השנה ב-5.4%, והוא מקדים את מחוז הצפון שבו המחירים עלו ב-4.8% ואת מחוז תל אביב שבו המחירים עלו ב-2.8%. אחריהם מגיע מחוז הדרום, עם עלייה של 1.6%, מחוז חיפה - 1% ומחוז המרכז שמחירי הדירות בו ירדו ברבעון הראשון של השנה ב-0.2%.

מה מחירי הדירות שנמכרו ברבעון הראשון של השנה?

כאמור הם הגיעו לממוצע של 2.36 מיליון שקל. בתל אביב הם היו הגבוהים ביותר. מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים שנמכרה בעיר ברבעון הראשון של השנה הגיע ל-4.98 מיליון שקל; אחריה הרצליה (4.03 מיליון), ירושלים (3.33 מיליון) ורמת גן (3.2 מיליון). בבירות הפריפריה חיפה ובאר שבע מחירי דירות 4 חדרים שנמכרו ברבעון הראשון של השנה הגיעו בהתאמה ל-1.87 ול-1.28 מיליון שקל.

האם ניתן להסיק משהו מהנתונים האחרונים?

שמחירי הדירות עדיין בסנטימנט של עלייה.

גם אם לא חייבת להיות הלימה בין מדד מחירי הדירות למחירי הדירות הנרכשות, בפועל כשיש ירידות מדד מתמשכות - גם מחירי העסקאות יורדים. כך למשל קרה ב-2018 וב-2023, כשמחירי הדירות רשמו ירידות מתמשכות יחסית; כרגע זה לא קורה.

ומה עם מחירי השכירות?

הלמ"ס פירסמה שני נתונים שצריכים להדאיג את שוכרי הדירות: ראשית, מדד שירותי דיור שמתבסס על מחירי השכירות רשם בחודשיים האחרונים עלייה של 2%.

מדובר בעליות חריגות יחסית, מהגבוהות שנרשמו ב-15 השנים האחרונות בחודשיים הללו בחודשים מרץ-אפריל. הן מאפיינות בגובהן נתונים ששמורים בדרך כלל לחודשי הקיץ. האם זה מבשר שהקיץ הקרב יהיה לוהט במיוחד בשוק הזה?

הנתון השני, אולי מחזק את התחושה הזו: בדיקת הלמ"ס את שכר הדירה של שוכרים חדשים וכאלה שעברו דירה מעלה, ששכר הדירה שלהם עלה בחודש אפריל ב-4.7%. מדובר בעלייה הגבוהה ביותר בשמונת החודשים האחרונים.

אז לא ברור עדיין, האם שוק השכירות בתחילת מגמת התלהטות, אבל בהחלט יש סימנים.

האם ניתן לפרט שכר דירה?

שכר הדירה הממוצע בישראל מגיע ל-4,853 שקל לחודש. שכר דירה חודשי ממוצע לדירת 4 חדרים בתל אביב מגיע ל-8,632 שקל, בהרצליה ל-6,816 שקל, ברמת גן ל-6,467 שקל, בירושלים ל-5,922 שקל, בחיפה ל-3,864 שקל ובבאר שבע ל-3,338 שקל.