מפת השכירות של ישראל משתנה: השכונות החדשות שמושכות את המשקיעים

מפת השכירות בישראל עברה שינוי משמעותי במהלך מלחמות "חרבות ברזל" ומבצע "עם כלביא". מבדיקה מקיפה שערכנו על נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), עולה כי חלק גדול מהשכונות החדשות בערי המרכז והפריפריה הפכו לשכונות של משקיעים, חלקם משקיעים פרטיים וחלקם רוכשי דירות מוזלות במסגרת תוכניות הדיור המסובסד נוסח "מחיר למשתכן" ו"דירה בהנחה".

● הצגת המבצעים בדוחות לא עזרה לפזר את הערפל מעל מחירי הדירות
● חברת הנדל"ן תובעת מנהל בכיר: חייב לנו מיליונים וסידר לעצמו דירה

בשנתיים האחרונות השכונות החדשות הללו אוכלסו בהדרגה, ואז התבררה מידת המעורבות של משקיעי הנדל"ן בהן, באמצעות שיעור הדירות להשכרה שמצוי בהן.

באופן כללי, נתוני הדירות להשכרה של הלמ"ס מלמדים כי בסוף השנה שעברה היו בישראל 893 אלף דירות להשכרה, תוספת של 41 אלף דירות בהשוואה ל־2024. זוהי תוספת שיא, לפחות מאז 2013, וזאת על אף ששוק השכירות בישראל מצוי באחד מרגעי השפל שלו.

באוצר כוללים גם קרנות ריט

על פי נתוני הכלכלן הראשי באוצר, רק כ־14 אלף דירות להשקעה נרכשו בשנה שעברה; על פי בנק ישראל המספר נמוך אך יותר ועומד על כ־11 אלף דירות. ייתכן שאחד ההסברים לפערים הוא שבאוצר כוללים ברשימת המשקיעים גם קרנות ריט וחברות שרוכשות דירות לצרכי השקעה.

להערכתנו הפערים הגדולים בין מספר הדירות שנוספו לבין מספר הרכישות הנמוך, נובע בראש ובראשונה מאיכלוס דירות חדשות שנרכשו להשקעה כשהן עדיין "על הנייר" לפני מספר שנים; מדירות המושכרות על ידי יורשים; ומדירות שנרכשו על ידי מחוסרי דיור, שמשתמשים בדירתם הראשונה כדירה להשקעה.

ואכן, הבדיקה שלנו מראה בצורה ברורה למדי כי השכונות שמובילות בתוספת הדירות להשכרה הן שכונות חדשות שהשתתפו לפני מספר שנים בהגרלות "מחיר למשתכן" ובמבצעים שנועדו למשקיעים.

האם הם רואים נחת מהשקעותיהם? סביר להניח שבעיקר מעליית המחיר שנוספה על ההנחות הראשונות שהרוכשים קיבלו כמשתתפים ב"מחיר למשתכן", וכמשקיעים מ"חבר" למשל. אנחנו יותר ספקנים לגבי הכדאיות הכלכלית שנובעת מהתשואה השוטפת בגין השכרת הדירות הללו - שלגבי חלק מהמקומות לפחות, לא ברור עד כמה הביקוש לדיור להשכרה בהם מגיע להיצע הגדול שיש בהם.

חישובים גולמיים שאנו ערכנו, שמבוססים על ממוצע מחירי דירות ארבעה חדרים בשכונות הללו ועל שכר הדירה הממוצע שנקוב בלוח המקוון יד2, העלו כי התשואות אכן יכולות להיחשב לגבוהות יחסית לממוצע הכלל ארצי שעל פי הלמ"ס הגיע בסוף השנה שעברה ל־2.5% בלבד, אך משקיע עכשווי יתקשה למצוא אותן אטרקטיביות.

שכונת מורשת, מודיעין: הקפיצה הגבוהה ביותר בזמן המלחמה

מספר יח"ד מאוכלס: 3,600
מחיר דירת 4 חדרים: 3 מיליון שקל
שכר דירה חודשי ממוצע: 7,000 שקל
תשואה שנתית: 3%

מדובר בשכונה חדשה שהוקמה על שטח בן 1,600 דונם במערב העיר. כששווקו בה הקרקעות על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) היא הייתה מוכרת יותר בשם "מתחם P". עם סיומה יהיו בה כ־4,200 יחידות דיור (יח"ד). ב־2017 שווקו בשכונה קרקעות ל־3,600 יח"ד במסגרת "מחיר למשתכן".

השכונה בנויה כיום ברובה, ועל פי הלמ"ס יש בה כיום כ־3,600 יח"ד מאוכלסות - לעומת כ־120 יח"ד שהיו בה בסוף 2023. כ־39% מהדירות בשכונה מיועדות להשכרה, לעומת 14 בלבד ב־2023. בסך הכל נוספו לשכונה זו כ־1,400 דירות להשכרה, וזו השכונה שהקפיצה את מספר הדירות להשכרה בה במספר הגבוה ביותר במהלך המלחמה.

מחיר דירת 4 חדרים ממוצעת בשכונה מגיע לכ־3 מיליון שקל, ושכר דירה ממוצע לדירה כזו מגיע לכ־7,000 שקל, על פי נתוני יד2. מדובר בתשואה שנתית של 3%, שאינה יוצאת דופן בימים אלה.

עיר היין, אשקלון: פי שלושה דירות מושכרות תוך שנתיים

מספר יח"ד מאוכלס: 3,501
מחיר דירת 4 חדרים: 1.9 מיליון שקל
שכר דירה חודשי ממוצע: 4,800 שקל
תשואה שנתית: 3%

שכונת עיר היין היא שכונת ענק במזרח אשקלון, המתוכננת בסופו של דבר - עוד שנים רבות מהיום - לכלול כ־11 אלף יח"ד.

גם עיר היין כיכבה בהגרלות "מחיר למשתכן" ו"מחיר מטרה", במכרזים ובהגרלות שנערכו בסוף העשור הקודם ובתחילת העשור הנוכחי, ובשנים האחרונות היא מצוייה בבנייה מרובה.

ב־2023 היו בה 1,685 יח"ד, מהן חמישית מושכרות. בסוף שנה שעברה היו בה כבר 3,501 יח"ד מתוכן כמעט 1,700 מושכרות. בסך הכל נוספו בשכונה עוד כ־970 דירות להשכרה, כמעט פי שלושה ממה שהיה בתחילת המלחמה לפני שנתיים וחצי.

מחירי דירות 4 חדרים בשכונה נעים בסביבות 1.9 מיליון שקל ועל פי יד2 דירות אלה מושכרות ברמות מחיר של סביב ה־4,800 שקל בחודש, דבר שמניב תשואה של 3%, שמעט גבוהה מהממוצע הארצי, אבל קשה להאמין שמשקיע שיגיע למקום יסתפק בה.

 עיר היין, אשקלון / הדמיה: viewpoint

אור ים, אור עקיבא: תוספת של 700 דירות להשכרה בשנתיים

מספר יח"ד מאוכלסות: 2,400
מחיר דירת 4 חדרים: 2.15 מיליון שקל
שכר דירה חודשי ממוצע: 6,000 שקל
תשואה שנתית: 3.3%

שכונת אור ים באור עקיבא היא שכונה "טרייה", שהחלה להיבנות בסוף העשור הקודם, על סמך תוכנית מ־2017 שחלה על כ־1,100 דונם בדרום העיר, שהיו שייכים לחברה לפיתוח קיסריה. על פי התוכנית אמורות להיבנות בשכונה 3,500 יח"ד.

בהתבסס על תוכנית "מחיר מופחת" הוגרלו בשכונה למעלה מ־1,000 יח"ד. נוסף לאלה, יזמים ערכו מבצעים ל"חבר" ולמועדוני צרכנות נוספים, דבר שמשך אליו לשכונה משקיעים רבים.

התוצאה: כיום יש בשכונה כ־2,400 יח"ד מאוכלסות, מתוכן 47% מצויות בשכירות. בשנתיים האחרונות נוספו בשכונה למעלה מ־700 יח"ד להשכרה.

מחירי דירות 4 חדרים בשכונה מגיעים לממוצע של 2.15 מיליון שקל, ואילו שכר הדירה עבורן מגיע לסביבות 6,000 שקל בחודש בממוצע, תשואה ממוצעת של 3.3%, שבימים אלה נחשבת לתשואה לא רעה.

נאות שמיר, רמלה: הכפלה של מספר הדירות המושכרות בשנתיים

מספר יח"ד מאוכלס: 3,700
מחיר דירת 4 חדרים: 2.18 מיליון שקל
שכר דירה חודשי ממוצע: 5,700 שקל
תשואה שנתית: 3.2%

נאות שמיר ברמלה היא השכונה השלישית במספר הדירות להשכרה שנוספו בה. מדובר בשכונת ענק שמתוכננת להיות בת כ־4,000 יח"ד, ומצויה בשנים האחרונות בהליכי בנייה.

כמו שכונת מורשת במודיעין ועיר היין באשקלון, גם בנאות שמיר נרשמה נוכחות נאה בהגרלות של דירות מוזלות במסגרת "מחיר למשתכן", וכמו בשתיהן נראה כי חלק משמעותי מהזוכים העדיפו להתנהל כמשקיעים ולהשכיר את הדירות שרכשו.

ב־2023 היו בשכונה 2,500 יח"ד, מאז נוספו לה עוד 1,200 יח"ד וכיום היא כוללת 3,700 יח"ד. והנה, מספר הדירות להשכרה יותר מהוכפל במהלך השנתיים הללו מכ־650 לכ־1,500.

מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים בנאות שמיר מגיע ל־2.18 מיליון שקל, ודמי השכירות הממוצעים החודשיים על דירה כזו מגיעים לכ־5,700 שקל. בסך הכל התשואה על נכס כזה מגיעה ל־3.2% בשנה.

 שכונת נאות שמיר ברמלה / צילום: רמ''י

יצחק שמיר, נהריה: חצי שכונה הוקמה, שליש מהדירות בשכירות

מספר יח"ד מאוכלס: 1,800
מחיר קנייה ממוצע: 1.74 מיליון שקל
שכר דירה חודשי ממוצע: 4,500 שקל
תשואה שנתית: 3.1%

השכונה הזו נבנתה על שדות בחלקה הדרום־מזרחי של גבעת טרומפלדור, שהייתה יעד ותיק למשקיעים שמחפשים דירות שיכון ישנות. השכונה החדשה החלה להיבנות בסוף העשור הקודם, על סמך תוכנית מ־2017, המייעדת את השכונה להקמת 3,600 יח"ד.

כמו בשכונות האחרות המשתתפות בסקירה שלנו, גם שכונה זו היוותה יעד להגרלות במסגרת "מחיר למשתכן", שהתקיימו ב־2019. גם כאן חוזר על עצמו המודל של חלק משמעותי מהזוכים בהגרלות אלה, שהחליטו להשתמש בדירות שרכשו לצורכי השקעה, ומשקיעים שנכנסו לשכונה באמצעות רכישת דירות שנמכרו בשוק החופשי.

בסוף 2025 היו בשכונה כ־1,800 יח"ד מאוכלסות, מהן כשליש מושכרות. כ־539 דירות מושכרות נוספו לשוק הדירות להשכרה הנהרייני, מאז סוף 2023.

מחירי דירות ממוצעים בשכונה מגיעים ל־1.74 מיליון שקל, ואילו שכר דירה החודשי הממוצע מגיע לפי יד2 כ־4,500 שקל, וביחד מניבים תשואה שנתית תיאורטית של 3.1%, שהיא גבוהה במקצת מהממוצע הכללי.

 יצחק שמיר, נהריה / הדמיה: 3DIVISON

כרמי גת, קריית גת: קפיצה של 50% בדירות המושכרות בשנתיים

מספר יח"ד מאוכלס: 5,800
מחיר קנייה ממוצע: 2.3 מיליון שקל
שכר דירה חודשי ממוצע: 6,000 שקל
תשואה שנתית: 3.1%

שכונת כרמי גת בקריית גת היא שכונת ענק בדרום הארץ, שמתוכננת ל־10,000 יח"ד, לא כולל החלק הצפוני שלה, שטרם נבנה, ומיועד לציבור החרדי. היא מצויה בחלק הצפוני החדש של העיר. אזור זה מצוי צפונית לכביש 35, המקשר בין אשקלון לכביש 6, והוא מבוסס על תוכנית מ־2013, שהפשירה שטח חקלאי לשכונת מגורים.

שיווק הדירות בשכונה החל עוד בעשור הקודם, ואל השכונה נהרו הן רוכשי דירות מוזלות במסגרת "מחיר למשתכן", אך גם משקיעים רבים, באמצעות מבצעי "חבר" ואחרים, שנמשכו למחירי הדירות הזולים שבשכונה.

39% מהדירות בשכונה היו להשכרה ב־2023, ואילו בסוף השנה שעברה מספרן עלה בכ־50% לכ־2,500 דירות, מתוך סך של 5,800 דירות שמצויות בשכונה (בצוותא עם שכונת הבנים הדרומית לה).

מחיר דירות בשכונה מגיע ל־2.3 מיליון שקל בממוצע ואילו שכר דירה, על פי יד2, עומד על כ־6,000 שקל בחודש. מדובר בתשואה של 3.1% שגבוהה מהממוצע הארצי, אך רחוקה מלהיחשב לאטרקטיבית.

 כרמי גת, קריית גת / צילום: אייז און

מערב העיר, נתיבות: מספר הדירות להשכרה קפץ פי 4 במלחמה

מספר יח"ד מאוכלס: 1,600
מחיר דירת 4 חדרים: 1.5 מיליון שקל
שכר דירה חודשי ממוצע: 4,500 שקל
תשואה שנתית: 3.6%

בכמה שכונות מערביות בעיר נתיבות, בהן החורש, קריית מנחם בגין ונתיבות מערב, נוספו דירות רבות להשכרה, אולם רק האחרונה היא זו שמספקת את הדינמיקה הערה בשנים האחרונות.

כיום מחצית מהדירות בשכונה הן דירות מושכרות. האזור מבוסס ברובו על תוכנית מ־2008 שמייעדת את מערב העיר ל־1,700 יח"ד, כ־1,500 מהן בבנייה רוויה והיתרה - צמודי קרקע. גם לשכונה זו תרומה נרחבת של דירות "מחיר למשתכן" בסוף העשור הקודם, אז החלה להיבנות. נכון להיום הקמתה כמעט הושלמה.

עד כה הושלמו הקמתן ואיכלוסן של 1,600 יח"ד, כמחצית מהן מושכרות. בשנות המלחמה נוספו 642 דירות להשכרה, כלומר יש כיום כמעט פי ארבעה דירות כאלה ממה שהיה בסוף 2023.

מחיר דירת ארבעה חדרים ממוצעת בשכונה מגיע ל־1.5 מיליון שקל ושכר דירה עליה מגיע, על פי נתוני יד2, לכ־4,500 שקל בחודש- תשואה של 3.6% בשנה, שגבוהה מהממוצע הכללי במדינה.

 מערב העיר, נתיבות / צילום: אייל תגר

נוה שמיר, בית שמש: מחירי הדירות קפצו יותר ממחירי השכירות

מספר יח"ד מאוכלס: 1,700
מחיר דירת 4 חדרים: 2.75 מיליון שקל
שכר דירה חודשי ממוצע: 6,000 שקל
תשואה שנתית: 2.6%

נוה שמיר זכורה בין היתר בגלל הפיאסקו שבמסגרתו ניסו משרד השיכון ורמ"י להפוך אותה לשכונה חילונית, בדגש על זוגות צעירים. השיווק כלל מסע פרסומי שאף הדגיש שבשכונה ייבנה קאנטרי קלאב. כל זה נעשה בין היתר בהסתמך על כך שהשכונה מנותקת מהשכונות החרדיות שמוקמות בעיר, ומצויה בחלקה הדרום־מזרחי.

כמובן שזה לא התממש, שכן בית שמש הייתה כבר במהלך קידום התוכנית, ב־2014, בהליכי התחרדות שמנעו אפשרות אמיתית של כניסת אוכלוסייה אחרת.

ב־2018 ניגשו רק יזמים בודדים למכרזים, וההערכה הייתה שרבים מהם נרתעו לאור השאיפה לשווק לחילונים שטחים שמצויים בעיר חרדית. הדירות בשטחים ששווקו הוגרלו, ושלא במפתיע רוב הנרשמים להן היו חרדים. המדינה נכנעה והשכונה הפכה לשכונה חרדית נוספת.

בשכונה כיום כ־1,700 דירות מאוכלסות, וכמחצית מהן מושכרות. במהלך המלחמה נוספו 539 דירות כאלה.

מחיר דירת 4 חדרים בשכונה מגיע לכ־2.75 מיליון שקל בממוצע ואילו שכר דירה על דירה כזו מגיע לכ־6,000 שקל בחודש. התשואה נחשבת לנמוכה ומגיעה ל־2.6%. הדבר נובע ככל הנראה מכך שבית שמש היא עיר הנחשבת למבוקשת מאוד, מה שהקפיץ את מחירי הדירות בה בקצב הרבה יותר חד מאשר את מחירי השכירות.

שכונת הפארק, באר שבע: יעד מבוקש מאוד בקרב משקיעי נדל"ן

​מספר יח"ד מאוכלס: 2,800
מחיר דירת 4 חדרים: 1.6 מיליון שקל
שכר דירה חודשי ממוצע: 4,500 שקל
תשואה שנתית: 3.4%

שכונת הפארק בבאר שבע הוקמה בגבול הדרומי של העיר, על סמך תוכנית מ־2016 ל־4,000 יח"ד. השכונה מהווה יעד מבוקש מאוד בקרב משקיעי נדל"ן. כמו יתר השכונות - גם שכונה זו השתתפה בתוכנית "מחיר למשתכן".

עד כה אוכלסו בה כ־2,800 יח"ד, מהן 38% מושכרות. בשנתיים של המלחמה נוספו לשכונה 536 דירות בשכירות.

מחירי הדירות 4 חדרים בשכונה מגיעים לממוצע של 1.6 מיליון שקל, ואילו שכר הדירה מגיע ל־4,500 שקל לחודש. מדובר בתשואה של 3.4%, שבסך הכל אינה חריגה בנוף הנדל"ן הבאר שבעי.

 שכונת נחל הפארק, באר שבע / צילום: דיאגו מיטלברג

איילת השחר ושפע חיים, בית שמש: המחיר נמוך מבנוה שמיר, התשואה גבוהה יותר

מספר יח"ד מאוכלס: 3,400
מחיר קנייה ממוצע: 2.4 מיליון שקל
שכר דירה חודשי ממוצע: 6,000 שקל
תשואה שנתית: 3%

מדובר כיום בשתי שכונות שונות, אך בעת תכנונן הן כונו "ד'3". שתי השכונות מבוססות על אותה תוכנית מ־2014. הן התחילו להיבנות בתחילת העשור, ונכון לעכשיו שתיהן מאוכלסות רק בחלקן. על פי הגדרת הלמ"ס, השכונות גדולות יותר ממה שהן שבפועל, כך שנראה כי הוסיפו להן יח"ד משכונות נוספות.

יש בהן כיום 3,400 דירות מאוכלסות, מהן 38% לשכירות, אחרי שנוספו בשנתיים האחרונות 520 יחידות דיור.

מחירי הדירות בשכונות מגיעים לממוצע של 2.4 מיליון שקל ושכר הדירה החודשי הממוצע מגיע ל־6,000 שקל. זוהי תשואה של 3%, שגבוהה משמעותית מהתשואה שחישבנו לשכונת נוה שמיר בעיר, דבר שנובע מכך שמחירי הדירות בשכונות אלו נמוכים יותר.