שכונת אגמים בנתניה. עוד ועוד פתרונות דיור שימיטו עלינו איכות חיים גרועה (צילום: תמר מצפי)
כשאנשים קונים את דירתם הראשונה הם מקבלים את ההחלטה היקרה ביותר שקיבלו בחייהם עד כה, וברוב המקרים זו תהיה גם ההחלטה היקרה ביותר שיקבלו מכאן והלאה, כלומר אם לא יחליפו אותה בדירה יקרה יותר בעתיד. אחד הגורמים העיקריים המשפיעים על החלטה זו הוא מחיר הדירה.
אולם ממחקר שבוצע במסגרת תואר שני בהנדסה וניהול מערכות תשתית במכללת אפקה עולה שלשיקולי הבחירה בדירה יש פרמטר נוסף שווה בחשיבותו: קרבה המאפשרת הליכה ברגל מהדירה אל אזורי מסחר, מוסדות ציבוריים, אתרי בילוי ושטחים פתוחים.
במילים אחרות, בהינתן שתי דירות זהות לחלוטין מבחינת המפרט, מיקום הדירה (ביחס אל "שימושי הקרקע" - אזורי מסחר, בילוי וכו') משפיע על החלטת הצרכנים כשם שמשפיע מחיר הדירה.
מדגם מייצג
על מנת לבדוק את העדפות צרכני הדיור נבחר מדגם מייצג שבו 91% מהמשיבים היו בגילי 20 עד 50 אשר מתגוררים באזור המרכז ובאזור ירושלים. למחצית מהמשיבים אין ילדים בבית.
9.72% מהמשיבים היו בעלי הכנסה גבוהה בהרבה מהממוצע, 27.78% היו בעלי הכנסה גבוהה מעט מהממוצע, 11.11% היו בעלי הכנסה ממוצעת, שיעור דומה היה של בעלי הכנסה נמוכה מעט מההכנסה הממוצעת, 40.28% היו בעלי הכנסה נמוכה בהרבה מתחת לרמת ההכנסה הממוצעת במשק. הנתונים לגבי ההכנסות תואמים את נתוני הלמ"ס הקיימים לגבי השכר החציוני במשק.
רוב המשיבים (61.12%) לא רכשו דירה אף פעם, 26.39% מהמשיבים רכשו דירה פעם אחת והשאר רכשו דירה פעמיים או יותר. 65% מהמשיבים מתכננים לעבור דירה בחמש השנים הקרובות, מתוכם 21.27% ציינו שירכשו דירה ואילו 57.45% ציינו שישכרו דירה.
שתי דרכים לזיהוי צרכי לקוחות
צרכני הדיור בונים את מערכת השיקולים וההעדפות האישיות שלהם בהתאם לצרכיהם, לרצונותיהם וכמובן בהתאם להישג ידם. ישנם שני סוגים של שיטות נפוצות לזיהוי העדפות אלו.
הסוג הראשון מבוסס על העדפות גלויות של צרכנים (כגון מדד המחירים והמודל ההדוני). ההנחה לגבי העדפות גלויות היא שההחלטות שמקבלים הצרכנים משקפות בדיעבד את פונקציית התועלת שלהם ואת העדפותיהם האמיתיות. אך שיטות אלה סובלות ממגבלות כגון ההנחה שבעת הרכישה, בידי הלקוח נמצא כל המידע על מאפייני הנכס וסביבתו ועל השפעתם על מחיר הנכס.
הסוג השני מבוסס על העדפות מוצהרות. אחד הכלים הנפוצים בעולם לעריכת סקרי שוק ומדידת העדפות צרכנים בשיטה מסוג זה הוא מודל הקונג'וינט. זוהי השיטה בה נעשה שימוש במחקר הנ"ל - המשתתפים בסקר התבקשו לבחור את העדיפה מבין חלופות שהוצגו בפניהם, באופן המדמה את תהליך הבחירה המתקיים במציאות. הנה התוצאות.
חשיבות המאפיין: מחיר הדירה
כצפוי, מאפיין מחיר הדירה הוא בעל החשיבות הגבוהה ביותר בפער ניכר ביחס לשאר המאפיינים, בקרב כלל המדגם ובקרב כל הקבוצות הדמוגרפיות אשר לגביהן נעשה פילוח. בקרב האוכלוסייה שמגיעה לעבודה בתחבורה ציבורית, חשיבות מאפיין מחיר הדירה היה הכי גבוהה ביחס לשאר הקבוצות (63.07%).
מחיר הדירה היה חשוב פחות לאנשים שכבר רכשו דירה בעבר (49.84%) לעומת אלה שלא רכשו דירה אף פעם (55.34%). כמו כן מחיר הדירה היה חשוב פחות עבור בעלי הכנסה ממוצעת ומעלה (45.74%) לעומת בעלי הכנסה מתחת לממוצע (56.21%). בדומה לכך, מאפיין זה היה פחות חשוב בקרב אנשים עם ילדים (46.69%) אל מול אנשים ללא ילדים (55.72%). בקרב המגיעים למקום עבודתם ברכב פרטי, חשיבות מאפיין מחיר הדירה (45.11%) היתה נמוכה יחסית לאלו שמגיעים למקום עבודתם בדרכים אחרות וביחס לשאר הקבוצות הדמוגרפיות גם כן.
המשמעות הנובעת מהעובדה שלמאפיין המחיר היתה חשיבות נמוכה יותר בקרב הקבוצות הללו היא, שמאפיינים אחרים זכו אצלם לחשיבות גבוהה יותר. למשל בקרב המגיעים לעבודה ברכב פרטי - היו אלה מאפייני מרחק הליכה לשטחים פתוחים (17.46%) ולמקומות בילוי (11.58%) אשר זכו לחשיבות גבוהה ביחס לשאר הקבוצות.
חשיבות המאפיין: אזורי מסחר במרחק הליכה
חשיבות המאפיין בקרב כלל המדגם היא 15.48%. חשוב לציין כי רחוב מסחרי במרחק הליכה מהבית הועדף על פני קניון מקורה באופן עקבי בכל הקבוצות.
החשיבות הגבוהה ביותר שיוחסה למאפיין אזורי מסחר במרחק הליכה מהבית היתה בקרב אלו המגיעים למקום עבודתם ברגל או באופניים (21.49%). וזאת בהפרש גדול על פני אלו המגיעים למקום עבודתם ברכב פרטי (11.44%) או בתחבורה ציבורית (6.81%).
כמו כן, שיעורים גבוהים של חשיבות נרשמו בקרב אנשים בני שלושים (20.41%) ובגילי הארבעים (17.13%) בהפרש גדול מול החשיבות שיחסו לה בני העשרים (8.02%) ובני חמישים ומעלה (5.42%).
חשיבות המאפיין היתה גבוה יותר בקרב בעלי הכנסה ממוצעת ומעלה (19.35%) אל מול אלו שהכנסתם נמוכה מהממוצע (11.47%). פרטים עם ילדים (18.62%) נתנו חשיבות גבוהה יותר למאפיין זה מאשר פרטים ללא ילדים (11.41%).
חשיבות המאפיין: מוסדות ושירותים במרחק הליכה
המאפיין נמצא כבעל חשיבות גבוהה יותר עבור אנשים עם ילדים (15.44%) מאשר אלו ללא ילדים (10.46%), שעבורם המאפיין היה הכי פחות חשוב בהשוואה לשאר הקבוצות (למעט קבוצת גילי הארבעים). חשיבות מוסדות ושירותים במרחק הליכה מהבית נמצאה גבוהה ביחס לשאר הקבוצות בקרב נשאלים אשר רכשו דירה בעבר (18.01%) ובהשוואה לאלו שלא רכשו דירה מעולם (11.24%). קבוצה נוספת שעבורה המאפיין היה חשוב ביחס לכל השאר היא אוכלוסיית בני השלושים (17.28%).
פרופסור אראל אבינרי הוא ראש התוכנית להנדסה וניהול מערכות תשתית במכללת אפקה. מיכאל אוליצקי הוא סמנכ"ל חברת גדליה אוליצקי הנדסה בע"מ, ומאמר זה מבוסס על עבודת הגמר שלו לתואר שני במכללת אפקה.
נגישות, נגישות, נגישות
במקרים רבים, דירות ישנות וצנועות במיקום מרכזי יעלו יותר מדירות חדשות ומרווחות בשולי העיר. גם העומסים, זיהום האויר והרעש שמזוהים עם מרכזי ערים, לרוב אינם מביאים לירידה במחירי פנינות נדל"ן אלו. האמרה המפורסמת "מיקום, מיקום, מיקום" תקפה כמו תמיד.
כאן בדיוק טמון החידוש בגישה שקובעי המדיניות, מוסדות התכנון והיזמים בישראל טרם השכילו להפנים או ליישם. מילת המפתח בפתרונות דיור היא נגישות; או אם תרצו: "נגישות, נגישות, נגישות".
בית הממוקם בשכונה מוטת הליכה, בית שממנו אפשר להגיע ברגל לנקודות עניין ואין צורך להיכנס לאוטו, או להשתמש בתחבורה הציבורית (שאיננה תמיד נגישה או זמינה), מספק נוחות, עצמאות וחופש. שכונה מוטת הליכה היא בעצם תשתית פיזית המאפשרת מגוון של פעילויות והזדמנויות למפגש בין אנשים ובין ילדים. זאת באמצעות שיפור הנגישות במרחב למוסדות ציבור ולשירותים, מוקדי תרבות, חינוך, מסחר בילוי ופנאי. וכן, מסתבר כי אנשים מייחסים למאפיין מגורים זה חשיבות גבוהה ביותר.
