התחדשות עירונית. בעת ירידת מחירים הליווי הבנקאי בסכנה / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
*** הכתבה בשיתוף קבוצת רייק
שוק הנדל"ן למגורים בישראל עומד לראשונה מזה תקופה ארוכה בפני מצב חדש, בו גרף המחירים כבר אינו במגמה עולה ונשאלת השאלה האם העצירה זמנית בלבד, או שאנו ניצבים לפני עידן חדש של קיפאון ואף ירידת מחירים הדרגתית. במקרה שהאפשרות האחרונה תתברר כנכונה, "תחום ההתחדשות העירונית צפוי להיפגע באופן מהותי ולבטח קשה יותר משאר ענפי הנדל"ן המסורתי למגורים", כך מעריך יוסי רייק, בעליה ומנהלה של קבוצת רייק, המתמחה בייזום פרויקטים של התחדשות עירונית בעיקר במרכז הארץ.
לצורך ניתוח עוצמת הפגיעה מחלק רייק את תחום ההתחדשות העירונית לשתי קטגוריות, הקבוצה הראשונה היא פרויקטים שטרם הבשילו, קרי כאלו הנמצאים בשלבים ראשוניים של מו"מ וכאלו שדיירי הבניינים בהם טרם הרימו את הכפפה; הקבוצה השנייה כוללת פרויקטים עם חוזים חתומים בהליכי רישוי מתקדמים, אשר נמצאים בסיכון לא מבוטל במקרים של ירידות מחירים, גם אם מדובר בירידה מינורית לכאורה. זאת מאחר ש"כיום יזם נבחר לאחר שעבר הליך לא פשוט של מכרז יזמים, שבו עליו להיות אגרסיבי על מנת לזכות בפרויקט. בשל כך הוא משאיר לעצמו 'שוליים' צרים יחסית למקרים של בצ"מים כאלו ואחרים", אומר רייק.
הוא מספר כי השוק עובד כיום על שולי רווח יזמי של כ-20% (לפני מס) אשר מאפשר ליזם "לעבור בנק", דהיינו לקבל ליווי בנקאי לתקופת הפרויקט. לדבריו, "נניח שהמחירים בשוק יירדו ב-5%, הרי שלהערכתי הרווח היזמי צפוי לרדת בכ-30% לכדי 14%, שיעור שלרוב לא יזכה את היזם בליווי בנקאי. תסריט קיצוני יותר של ירידת מחירים בשיעור של 10%, יקצץ מהרווח היזמי כ-60%, כך שהשורה התחתונה תעיד על רווחיות של כ-7% בלבד, שיעור שאינו מותיר כל סיכוי לקידום הפרויקט".
עוד הוא אומר כי "מאחר ובפרויקטים של התחדשות עירונית מרכיב ההוצאות הקבועות גבוה יותר מאשר בפרויקטים מסורתיים, לדוגמה תקופת השכירות הזמנית המשולמת לדיירים למשך הבנייה, הרי שכל ירידה במחיר מנחיתה מכה אנושה על היזם". בהקשר זה מוסיף רייק כי "התחום נתון לחסדיהן של הרשויות המוניציפליות השונות, אשר משנות מדיניות לאורך תקופת הבשלת הפרויקט וקובעות תקנים שהולכים ומחמירים. זאת, בשונה מפרויקטים מסורתיים בהם 'ההפתעות' הרגולטוריות כמעט ואינן קיימות (מאחר והם פועלים על פי תב"ע - א.ש.). מכאן שכל תזוזה במרכיב ההכנסות משפיע הרבה יותר בהתחדשות עירונית".
- מה יזמים עושים במקרים בהם החוזה מול הדיירים חתום, המחירים יורדים והפרויקט הופך ללא כדאי על הנייר?
"לשמחתי לנו זה לא קרה, אך ישנם יזמים רבים אשר נאלצו לחזור לדיירים ולנסות לפתוח את החוזה ולהפחית את גובה התמורות, כך ששורת הרווח תעמוד במבחן המציאות. במקרים אחרים, היזמים ינסו למכור את הפרויקט הלאה, ליזם אמיץ ואגרסיבי יותר, אך מאחר והשוק הופך למשוכלל, לרוב הם לא ימצאו קונה והפרויקט ייגנז".
- מה יקרה בשוק יורד לאותם חוזים שטרם נחתמו סופית?
"התממשותם של פרויקטים בבניינים שטרם חתמו על חוזה מול יזם או שטרם החלו כלל בהליך, הופכת לקשה הרבה יותר. בתקופות שבהן המחירים יורדים, מעבר להשפעת ירידת המחירים על הפרויקט, היזמים זהירים יותר וכן הגופים המממנים 'לא עושים להם הנחות' ודורשים לעמוד בשיעור ריווחיות זהה ואף גבוה יותר מאשר בתקופות של עליות מחירים. לכן התמורות אותן יוכל היזם להציע לדיירים יפחתו באופן מובהק. דיירים רבים יעשו את החשבון הפנימי ולפחות חלק מהם יחליטו לוותר על הפרויקט, שכן גובה התמורות המוצע עשוי לדעתם לא להצדיק את התהליך כולו. כך למשל, דייר שסבר כי יקבל דירה חדשה בשטח מ"ר העולה מהותית על זה בדירתו הקיימת, יקבל הצעה לשדרוג הדירה במטרים בודדים עם מפרט סטנדרטי. אותו אחד יבחן אם בכלל כדאי לו להתקדם בתהליך, מאחר ושינוי זה מתמורות גבוהות לתמורות נמוכות, פסיכולוגית קשה מאוד לעיכול לבעלי דירות. חשוב לציין שגם היום, בשוק בו המחירים התייצבו, התמורות המוצעות לדיירים מעט פחותות מבעבר וזאת בשל ההתייקרות העקבית בעלויות הבנייה ובשל המגבלות שהרשויות מנחיתות בכל פעם מחדש על היזמים".
רייק מוסיף כי אפקט נוסף שתופעת ירידת המחירים עלולה ליצור, היא חזרה לימי תחילת הדרך של תמ"א 38, וזאת בניגוד למגמה הרווחת. "המחירים בשוק כיום, בעיקר בתל אביב ובערי המרכז, מאפשרים ליזמים להציע לדיירים פרויקטים של תמ"א 38 הריסה ובנייה, למרות שבפועל פרויקטים של חיזוק מבנים ריווחיים יותר, וזאת בשל שיקולים אסטרטגיים כאלו ואחרים וכן בשל דרישת הדיירים עצמם. במקרה שהמחירים יירדו, חלק מהפרויקטים של הריסה ובנייה יהפכו לא כלכליים ולכן הברירה היחידה להתחדשות עירונית תהיה באמצעות פרויקט חיזוק, אשר מהווה פתרון מאולץ ושלם פחות מהאלטרנטיבה המודרנית יותר.
רייק מסכם ואומר כי "ככל שהמחירים יירדו כך תתהדק הטבעת ותצמצם את אזורי ההתחדשות העירונית. כבר כיום, בעידן של מחירים עולים ויציבים, ערים בארץ מהמעגל השני והשלישי נמצאות 'על הגבול' מבחינת כדאיות כלכלית. כל ירידה קטנה תטרוף את הקלפים ותצמצם באופן קריטי את כמות הפרויקטים ואת כמות העוסקים במלאכה".
קבוצת רייק מתמחה בבניית פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית.
לכניסה לאתר הקליקו כאן