גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

המשבר יוצר הזדמנויות: 13 מניות נדל"ן בסיכון נמוך יחסית

שי ליפמן, אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות ווליו בייס, פרסם בעקבות המשבר ולקראת חג הפסח סקירה הכוללת המלצות על מניות סולידיות באופן יחסי, בארבעת תחומי נדל"ן: מסחרי, משרדים, ענף הלוגיסטיקה ומגורים ● מהן המניות המומלצות שלו?

פרויקט פינוי-בינוי של דוניץ ביד אליהו / צילום: האחים דוניץ
פרויקט פינוי-בינוי של דוניץ ביד אליהו / צילום: האחים דוניץ

בעקבות משבר הקורונה והעצירה הכמעט מוחלטת של הפעילות במשק, התרסקו מדדי הבורסה בת"א בעשרות אחוזים בשבועות האחרונים, ואיתם גם סקטור הנדל"ן על סוגיו השונים. הנפילות, מן הסתם, יוצרות הזדמנויות השקעה לטווח הארוך. אז מה נשתנה?

שי ליפמן, אנליסט הנדל"ן של בנק ההשקעות ווליו בייס, פרסם בעקבות המשבר סקירה תחת השם "מַה נִּשְׁתַּנָּה? 4 קושיות נדל"ן בימי קורונה" ובו הוא סוקר את תחומי הנדל"ן המסחרי, המשרדים, הלוגיסטיקה והמגורים - מהן ההשפעות על כל אחד מהם, כיצד ניתן להיחשף לתחום בצורה סולידית יחסית ומה המניות המומלצות שלו לכל תחום.

המניות המומלצות של ווליו בייס

נדלן מסחרי: ביג, רני צים ולהב

נראה, כותב ליפמן, כי הקניונים הם הנפגעים העיקריים ממשבר הקורונה - פגיעה ישירה של סגירת הקניונים היא אובדן הכנסה מדמי שכירות. לנוכח העובדה שרוב בעלי הנכסים הביעו נכונות לעבור בתקופה הקרובה למודל של אחוז מפדיון (כשהחנויות סגורות הפדיון הוא אפס), פגיעה עקיפה אך עם פוטנציאל נזק גדול הרבה יותר תנבע מהיחלשות משמעותית ואפילו קריסה של לקוחות. "להערכתנו מספר רשתות אופנה לא יעמדו בנזקי התקופה ללא שיפוי נזקים משמעותי מהמדינה, ויפסיקו לפעול, מה שיביא לירידה בתפוסה".

"תחום הפנאי שתפס מקום בתמהיל הקניונים לאחרונה יחווה מכה קשה גם הוא, בעיקר על רקע העובדה שחלק גדול משוכרי התחום הם חדשים יחסית בקניונים וכניסתם לוותה בהשקעות גבוהות בשטחים המושכרים, שלא החזירו את עצמן עדיין. מעל כל אלה כמובן, מצב של אבטלה גבוהה יגרור ירידה בהכנסה הפנויה של הציבור שתביא לירידה בפדיונות, מה שיקשה עוד יותר על השוכרים, ויביא לדרישה לשינוי מודל השכירות כך שיתבסס יותר על אחוזים מהפדיון. מסחר במרכזים פתוחים ייפגע פחות להערכתנו, שכן העומס על השוכרים בו נמוך יותר וכך גם מחיר השכירות למ"ר אבסולוטית".

בשורה התחתונה, חשיפה סולידית לתחום המסחר צריכה להתמקד להערכתו במרכזים פתוחים או במסחר ברחובות מרכזיים. מניות מומלצות: ביג , רני צים , להב .

משרדים: ריט1, סלע נדלן, אדגר, דורסל

הסיכון בתחום המשרדים, כותב ליפמן, יבוא מהאטה בכלכלה. "תקופות מיתון מאופיינות יותר בשמירה על הקיים ובקיצוצים, ופחות במעבר למשרדים חדשים. תחום המשרדים נכנס למשבר עם תפוסות גבוהות (מעל ל- 95%) ומתאפיין בחוזי שכירות בעלי מח"מ של 5 שנים, כך שכל שנה כ-20% מהחוזים נפתחים לחידוש. בטווח הקצר יהיה לחץ להורדה בדמי השכירות בעת חידושים".

"שוק המשרדים בתל אביב נהנה בשנים האחרונות מביקוש גבוה מתעשיית ההייטק; ביקוש זה צפוי להתמתן להערכתנו. בנוסף, השוק רווי מאוד בבנייה חדשה שצפויה להתאכלס ב- 2020-2021 (מתחם חסן עראפה, ציר יגאל אלון ומנחם בגין). מעבר של השוכרים למשכנם החדש יקשה על הנכסים שמהם עוזבים לשמור על תפוסה גבוהה ויכול גם הוא ללחוץ לירידת מחירים. להערכתנו, פרויקטים חדשים בייזום שטרם ביצעו השכרות משמעותיות ושנמצאים בשלב של חפירה או בניית חניונים בלבד יוקפאו לעת עתה".

לגבי תחום חללי העבודה המשותפים הוא מציין כי הפגיעה בו בהחלט תלויה באורך המשבר, אך גם לשינויים בצפיפות או בתקנות בתחום שאולי ייוצרו לאחר המשבר יכולה להיות השפעה מכרעת על התחום.

בשורה התחתונה: חשיפה סולידית לתחום המשרדים נכון לבצע על ידי קרנות הריט, ריט 1  וסלע נדלן  (חשיפה נמוכה לייזום, מינוף סביר ונכסים לא משועבדים), ועל ידי השקעה באדגר  ובדורסל , שנסחרות במכפילי הון נמוכים של כ-0.5. ו-0.7 בהתאמה.

לוגיסטיקה: וילאר, מגה אור, אייאיאס

לדברי ליפמן, כרגע נראה כי הלוגיסטיקה צפויה להיפגע הכי פחות מהמצב ואולי אף תתחזק. נקודות החוזק של התחום נשמרות ואף מתחדדות; מחיר נמוך של שכ"ד למ"ר, התאמת המרכזים הלוגיסטיים ללקוחות, השקעות מסיביות של הלקוחות בנכסים (ברוב המקרים עלות ההתאמות עולה על עלות הבנייה). "מעל לכל, שינוי הרגלי הצריכה של הלקוחות שיוביל לצריכה מוגברת בשיטת הקנייה המקוונת יכול לתרום לגידול בביקוש למרכזים לוגיסטיים חדשים. רוב החוזים בתחום הם ארוכי טווח".

בשורה התחתונה , חשיפה סולידית לתחום ניתן לדעתו לבצע על ידי השקעה במניות וילאר  ומגה אור . חשיפה משיקה ניתן לבצע ע"י השקעה במניית אייאיאס , שמחיר השוק שלה גוזר מחיר של פחות מ- 1.5 מיליון שקל לדונם בפארק פלמחים.

מגורים: דמרי, פרשקובסקי, דוניץ

לגבי תחום המגורים כותב ליפמן כי "נקודת האור היא שכרגע תחום זה מוגדר עדיין כחיוני למשק והעבודה בו מותרת ונמשכת ברוב אתרי הבנייה (יתרון לפועלים הסיניים על פני עובדים מהשטחים). לאור העובדה שכ-8% מהתוצר נובעים מתחום זה ומהתעשיות הנלוות אליו, ענף הנדל"ן למגורים מהווה מרכיב משמעותי בתמ"ג".

עם זאת, "התחום מאופיין בהרבה רגולציה והתערבות ממשלתית וצפוי לתקופה מאתגרת. הגידול המשמעותי באבטלה יביא לירידה בביקוש לדירות ולהקפאה של תכניות שיפור דיור של אזרחים (שמהווים את עיקר מנוע הצמיחה), השיתוק בו מצויות הרשויות המקומיות יביא לעיכובים נוספים בהוצאת היתרים ובשינויי תכניות, ועתידה של תכנית מחיר למשתכן נראה שהוכרע לנוכח העלויות הגבוהות שלה עד היום, שלא סביר שהמדינה תוכל להמשיך ולממן. נראה כי מחירי הדיור לא יירדו באופן משמעותי בטווח הקצר, שכן הירידה בביקוש תפגוש ירידה בהיצע בצורה של קיטון בהתחלות הבנייה".

בשורה התחתונה, אומר ליפמן, חשיפה סולידית לתחום נכון לבצע על ידי השקעה בחברות משכנות איתנות, עם בסיס הון גבוה, עתודות קרקע ואחוז מכירות גבוה מסך היחידות בבנייה. החברות שמתאימות לקריטריונים הללו הן: דמרי , פרשקובסקי  ודוניץ .

 גילוי נאות: אין לראות במסמך זה ככולל כמידע מספק לשם רכישת ניירות הערך ו/או הנכסים הפיננסים הנזכרים בו ולכן אין לקבל על סמך מסמך זה בלבד החלטות השקעה כלשהן. מסמך זה אינו מהווה בשום דרך ייעוץ לרכישת ני"ע ובוודאי אינו מתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. לפיכך קורא הדוח אינו יכול להניח כי ביצוע השקעה בשים לב לאמור במסמך זה תניב לו רווחים כלשהן .

עוד כתבות

אבי חורמרו / צילום: קבוצת נקש

ההסתדרות לארקיע: צאו מהדממה וקבלו 1.5 מיליון דולר כהלוואה

ההצעה, מסביר יו"ר איגוד עובדי התחבורה בהסתדרות אבי אדרי באה במטרה "לעודד את החברה ולעזור לה להשתקם והיא מותנית בחזרה לפעילות של החברה. כל עוד החברה לא מתחילה לפעול, היא לא תקבל את הכסף"

מנכ"ל רשות החדשנות אהרון אהרון / צילום: איל יצהר

אושרה תוכנית המדינה לתמרץ מוסדיים להשקיע בהייטק

המדינה נותנת הגנה של עד 40% מירידת ערך של השקעות המוסדיים ● המדינה מקווה שהמוסדיים יזרימו סכום של 2 מיליארד שקל

גן אירועים "Ocean", תל אביב. האולמות וגני האירועים יתחילו לחזור לפעילות תחת הגבלות משרד הבריאות / צילום: תמר מצפי, גלובס

פרטנר משיקה מערכת מיוחדת לקראת פתיחת המסעדות ומתחמי האירועים

המערכת תאפשר לבית העסק ולמנהל המתחם לדעת בכל רגע נתון ובזמן אמת כמה אנשים נמצאים במקום ● "המעבר לשגרת קורונה על כל המגבלות והשינויים בהרגלים שלנו כעסקים וכצרכנים, מחייב התאמה של העסק למציאות החדשה"

יעקב הלפרין /    צילום:  יהונתן הלפרין

קניון הזהב נגד אופטיקה הלפרין: תביעה של למעלה מחצי מיליון שקל על סירובה לפתוח את החנות בקניון

ככל הידוע, מדובר בתביעה ראשונה מסוגה מאז הפתיחה המחודשת של הקניונים ומתחמי המסחר עם החזרה לפעילות מחודשת בצל משבר הקורונה לפני כשלושה שבועות, בגין סירוב בית עסק לפתוח את החנות בקניון

הפגנת העצמאים בישראל / צילום: טל קירשנבאום

סיבוב פרסה של הממשלה או טענות סרק של העצמאים? המחלוקת סביב המענק לעצמאים על חודש מאי

לטענת ארגוני העצמאים משרד האוצר קבע כי המענק שהובטח לעצמאים בגין חודש מאי יבוטל, בשל החזרה לשגרה של המשק ופתיחת העסקים ● גורמים באוצר טוענים כי לא התקיים דיון להעניק מענק נוסף בגין חודש מאי, וכך גם לא בוטל כל מענק מתוכנן

עודד פורר/ צילום: איל יצהר

טיפול במובטלים? הח"כים מעדיפים להתקוטט על איוש ועדות הכנסת

למעלה משבוע אחרי השבעת הממשלה, ובראש הוועדות הכלכליות עדיין יושבים יו”רים זמניים - דבר הפוגע בהזרמת כספים לנפגעי הקורונה

יאיר אבידן / צילום: רמי זרניגר, יח"צ

המפקח על הבנקים החדש לא יטפל ישירות בדיסקונט ושב"א עד אפריל 2021

ההסדר למניעת ניגודי עניינים של יאיר אבידן פורסם באתר עמותת הצלחה ● אבידן נכנס לתפקידו לאחר עיכוב של חודש שנדרש בשל משבר הקורונה

חומוס כספי בזמן הסגר / צילום: שני מוזס, גלובס

הממשלה אישרה: מסעדות וברים יחזרו לפעול החל ממחר

עדיין חלה הגבלה על ישיבה במתחמי מזון מהיר בקניונים ● עוד נקבע כי במקום הפתוח לציבור בו מצוי דלפק שירות, תוצב מחיצה למניעת העברת רסס בין נותן למקבל השירות, בהתאם לחובה החלה כיום על חנויות

עו"ד מיכה פטמן / צילום: איל יצהר, גלובס

כמה זמן דרוש כדי לנהל "תיק צווארון לבן גדול ומתוקשר"?

וגם: קצת חדשות טובות בימי קורונה וזהר זיסאפל מבטיח עבודה בהייטק

נתי כהן/  צילום: כדיה לוי

משרד התקשורת הטיל על על הוט טלקום קנס בסך 1.4 מיליון שקל

הסיבה: פגיעה בתחרות ע"י שיווק סל שירותים משותף (חבילת אינטרנט הכוללת תשתית וספק), בניגוד להוראות המשרד והרישיון

יו"ר שלמה החזקות אסי שמלצר / צילום: אוראל כהן

פרשת העלמת המס של חברת שלמה Sixt: תשלם כופר של 400-500 אלף שקל

קבוצת הרכב הגיעה להסדר עם רשות המסים, שלפיו התיק הפלילי בגין גביית יתר מלקוחות ייסגר בתשלום כופר, ללא העמדה לדין פלילי ● במקביל אושרה הפשרה בייצוגית שהוגשה בפרשה, ולפיה הקבוצה תעניק ימי השכרת רכבים בעלות של כ-38 מיליון שקל בחינם ללקוחות הליסינג

מכשור רפואי / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

חברות המכשור הרפואי מתאגדות: "ישראל לא יכולה להיות 'מדינת חדשנות' ללא תעשייה"

ארגון מדטק החדש, בהובלת מדטרוניק, ג'נרל אלקטרוניק, טבע ופיליפס, מבקש תמיכה מהמדינה כדי להרחיב את תעשיית הייצור הרפואי, מתכוון להכניס מכשור רפואי חדשני לסל התרופות ורוצה להיות גוף שהרגולטורים מתייעצים איתו לפני קבלת החלטות בתחום המכשור הרפואי

רובוט לניקוי בריכות של מיטרוניקס / צילום: יח"צ

מצליחה לשחות גם בימי קורונה: הרווח הנקי של מיטרוניקס צמח ברבעון בכ-7% ל-64 מיליון שקל

מניית יצרנית הרובוטים לניקוי בריכות השלימה זינוק של 65% מהשפל שאליו צנחה ב-23 במרץ השנה, וחזרה להציג תשואה חיובית מתחילת השנה

מתקן ההתפלה בשורק. /  צילום: מוטי יאיר

הלחץ האמריקאי עבד? IDE טכנולוגיות תקים את מתקן ההתפלה החדש בשורק

ממשל טראמפ הפעיל על ישראל לחץ כבד כדי למנוע את זכייתה של האצ'יסון הסינית במכרז ● הצעתה של IDE עמדה על מחיר של כ-1.45 שקל לקוב מים - נמוך בכ-65 אגורות מהמחיר הנמוך ביותר לקוב מים המשולם כיום

תושבי העיר ווהאן עומדים בתור לבדיקות החומצה הגרעינית, בשבוע שעבר / צילום: רויטרס, Aly Song

העיר הסינית ווהאן מדהימה את העולם: 9 מיליון בדיקות בתוך 10 ימים

החשש מפני גל נוסף של קורונה הביא את הרשויות בעיר שבה התפרץ הנגיף לראשונה לאסוף בדיקות מרוב תושביה ● רוב הבדיקות כבר עובדו וזוהו 180 נשאים ללא תסמינים

 

שירה גרינברג, מאיר שפיגלר, איציק שמולי / צילום: איל יצהר, דוברות משרד האוצר

הפתרון לכפל הקצבאות: מינורי מדי, מאוחר מדי ולא מטפל בבעיות השורש

האוצר הסכים באופן זמני לשלם ל-40 אלף הזכאים לקצבת הכנסה, שפוטרו או הוצאו לחל"ת, גם דמי אבטלה במקביל ● אבל המאבק להפוך את הזמני לקבוע יצא לדרך, על רקע הנתונים שמראים כי דווקא האוכלוסיות המוחלשות כלכלית הן גם אלו שיחזרו אחרונות לשוק העבודה

אנטנה סלולרית/ צילום: תמר מצפי

דיווח: משרד הביטחון מתנגד להשתתפות חברות סיניות בחברות תקשורת

כרגע היחידה שממתינה להיתר שליטה בפרטנר שמתמודדת במכרז הדור החמישי בסלולר היא האצ'יסון – תאגיד הונג קונגי ששלט בעבר בחברה

פרופ' דפנה ברק ארז, שופטת עליון / צילום: שלומי יוסף

הלכה חדשה: צירוף העתק מצולם של כתב הערבות להצעה במכרז מצדיק את פסילתו על הסף של המציע

ביהמ"ש העליון שם סוף לשנים רבות של פסיקות סותרות שנתנו בתי המשפט המחוזיים בסוגיה, וקובע כי עיקרון השוויון בין המציעים מחייב פסילת הצעה למכרז שהוגשה ללא כתב הערבות המקורי

מגדל TOHA/ צילום: אמיר מאירי

האם הקורונה והעבודה מהבית ישפיעו על הקמת הפרויקט הגרנדיוזי על איילון

טלטלת הקורונה עשויה להשפיע על ההחלטה בנוגע לעתידו של פרויקט ההמשך הגרנדיוזי, שתתקבל ב-2021 ● בינתיים משדרים היזמים עסקים כרגיל, למרות ששש קומות ב-TOHA1 מושכרות לחברת חללי העבודה המשותפים וויוורק שנקלעה לקשיים

בורסת ניו יורק / צילום:  אנדרו קלי, רויטרס

עם ריחוק חברתי, מסכות ובלי אורחים: הסוחרים שבים לוול סטריט

רצפת המסחר של בורסת ניו יורק תפתח מחדש עם כרבע מהסוחרים בלבד ● בשל איסור על כניסת אורחים, צלצול הפעמון המסורתי של מסחר במניה חדשה לא יתרחש עד להודעה חדשה