עמק השלום, יקנעם / צילום: איל יצהר
בכל פעם שמתפרסמות בתקופה האחרונה תוצאות של מכרזי קרקע של רמ"י, בשוק מופתעים מהפער הגדל והולך בין הערכת השמאי לבין התוצאה שהתקבלה במכרז. כבר כמעט שכחנו מצב שבו מכרזים נסגרים במחיר נמוך מהערכת שמאי, אבל עד לפני שנתיים עוד ראינו מקרים כאלה. אז מה קרה למכרזי הקרקעות בשנים האחרונות?
שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין ביצעה השוואה בין מכרזי קרקעות ששיווקה רמ"י בשנת 2019 לבין מכרזים אשר נסגרו בשנים 2020 ו-2021. כל המכרזים כללו דירות שנמכרו בשוק החופשי ולא במסגרת מחיר למשתכן ודיור במחיר מופחת. בבדיקה נמצא כי מרבית הזוכים במכרזים הפומביים של רמ"י לבנייה רוויה שיצאו לשיווק בשנת 2019, הציעו על הקרקע סכום נמוך יותר משומת הקרקע שנקבעה על ידי רמ"י.
למשל במכרז לבניית 33 יחידות דיור ביקנעם, היזם הזוכה הציע סכום של 5.05 מיליון שקל, ואילו שומת הקרקע עמדה על 13.7 מיליון שקל. במכרז עצמו הוגשה הצעה אחת בלבד. אפילו במכרז שנערך בתל אביב עבור 65 יחידות דיור, ההצעה הזוכה עמדה על 74.750 מיליון שקל, ואילו שומת הקרקע הייתה 100.865 מיליון שקל, כלומר מחיר הזכייה היה נמוך ב-26% ממחיר השומה. ואם נביא בחשבון שלמכרז עצמו הוגשו שבע הצעות - זו הייתה ההצעה הגבוהה ביותר.
במכרזים שנסגרו ב-2020 ו-2021 לעומת זאת, נמצא כי שומת הקרקע היוותה המלצה בלבד, והמחירים שהעניקו למגישים את הזכייה היו גבוהים בעשרות ובמאות אחוזים. לא זו בלבד, אלא כמעט בכל מכרז התמודדו מספר רב של יזמים, דבר שהוביל להגשת הצעות גבוהות מאשר בעבר.
כך לדוגמה, במכרז של 173 יחידות ברמת השרון שומת הקרקע עמדה על 186.646 מיליון שקל, ואילו ההצעה הזוכה עמדה על 365.538 מיליון שקל, מחיר הגבוה ב-96% ממחיר השומה. למכרז עצמו הוגשו 13 הצעות אשר 12 מהן במחיר גבוה משומת הקרקע. בלוד, בשכונת בן שמן, במכרז ל-190 יחידות דיור, מחיר השומה עמד על 41.8 מיליון שקל, ואילו ההצעה הזוכה עמדה על 115.5 מיליון שקל, מחיר הגבוה בכ-176%. למכרז עצמו הוגשו 23 הצעות, אשר 22 מהן עם מחיר גבוה יותר משומת הקרקע.
"הצעות שגובלות בחוסר כדאיות כלכלית"
"מרבית ההצעות הזוכות במכרזי רמ"י לבנייה רוויה שנסגרו ב-2019 היו נמוכות משומת הקרקע המוערכת", אומרת בוגין. "בשנה זו הבהלה ל’זהב’ הנדל"ן לא הורגשה בצורה משמעותית ולכן היזמים היו זהירים יותר והגישו הצעות שקולות יותר.
"עם זאת, גם אז היו כמה מכרזים שבהם מספר ההצעות היה גבוה מהרגיל ביחס למכרזים האחרים, ומחיר הזכייה עבר את השומה".
בהתייחסות למכרזים שנסגרו ב-2020 ו-2021 מציינת בוגין כי "ראינו מגמה הפוכה לחלוטין. כמעט בכל המכרזים שבדקנו נמצא שמחיר שומת הקרקע נמוך משמעותית ממחיר הזכייה בקרקע. הסיבה לכך נובעת מהמחסור החמור של הקרקעות לבנייה ולכן יזמים הרוצים לספק לעצמם עתודות קרקע לשנים הקרובות, מציעים הצעות שלעתים גובלות בחוסר כלכליות כדי לזכות בקרקע. לצערי העלייה במחירי הקרקעות תגולם בסופו של דבר, לצרכן הקצה במחירי הדירות".
"היזמים הביאו בחשבון את מחיר למשתכן"
שתי שאלות עולות לאור הנתונים - הראשונה והמעניינת ביותר היא מה בדיוק קרה לשוק הקרקעות בין 2019 ל-2020. רבים סבורים ובהם גם במרכז המחקר והמידע של הכנסת, שיש ל"מחיר למשתכן" השפעה עקיפה על מכרזים בתקופה האחרונה.
"ניתוב רוב קרקעות המדינה לשיווק בתוכנית מחיר למשתכן, עשויה להוביל לירידה בהיצע קרקעות מדינה לפלח השוק החופשי, ועל כן לעלייה בביקוש לקרקעות פרטיות באזורי ביקוש ועקב כך לעליית מחירן", נכתב בסקירה מלפני כחודש על עליות המחירים.
השאלה, אם כך, מדוע גם מכרזים של קרקעות שבוצעו בדירות שוק חופשי ב-2019 לא הניבו מחירים גבוהים. כאן התשובה עשויה להיות, שהיזמים הביאו בחשבון שבפרויקטים של מחיר למשתכן יוקמו דירות גם לשוק החופשי, במחירים נמוכים יחסית. מרגע שהשוק שב להיות רק בשוק החופשי (כשמיעוטו מיועד לדיור במחיר מופחת), היזמים הקפיצו את המחירים; עוד אפשרויות לעליית המחירים הוא תחושת היזמים, במיוחד בשנה האחרונה, שהמחירים עומדים לזנק בשיעורים דו-ספרתיים בשנה.
"השמאי רק רוצה לחזור הביתה בשלום"
שאלה אחרת היא מה קרה לשומות, שבתקופה האחרונה פשוט הפכו ללא רלוונטיות בהתייחס למה שקורה בשוק, ומה קורה ליזמים שנראה שאין גבול למחירים שהם מוכנים לנקוב על קרקעות.
יגאל קרני, יו"ר קבוצת מגידו, מסביר כי "שמאי מקרקעין מעריכים שווי קרקע על פי עסקאות שנעשו בעבר. גם אם הם מבינים ששווי הקרקע גבוה מערכה, השמאים יחששו לחתום על זה, שמא יידרשו לתת הסברים. השמאי בסך-הכול רוצה לחזור הביתה בשלום. זו אגב הסיבה שיזמים רבים אוהבים לקנות קרקע על סמך הערכות שווי ולא על פי התמחרות פומבית או מכרז.
"בעתות מחסור, כמו היום, הערכת השמאי היא סף תחתון שממנו היזם רק מעלה את המחיר. בזמנים רגילים, הערכת השמאי משקפת פחות או יותר את שווי הקרקע. בחודשים האחרונים אנו עדים למצב שלא ראינו כדוגמתו בעבר. ההאטה הדרסטית בשיווק הקרקעות, סביבת הריבית הנמוכה והתארכות הליכי רישוי הבנייה (אסון בפני עצמו), גורמים לקבלנים ויזמים להציע מחירים גבוהים על קרקעות מתוך תקווה שעד שיחלו בשיווק, מחירי הדירות יעלו באופן שיצדיק את ערכי הקרקע האסטרונומיים ששילמו עבורם".
גלעד יפרח, מנכ"ל גלעד מאי, מסביר: "מחירי הזכייה הגבוהים שאנו עדים להם הם תוצאה ישירה של העצירה ועיכוב המכרזים לתקופה ארוכה בתקופת הפלונטר הפוליטי וכן התפרצות הביקושים הכבושים במקביל לפרסום המכרזים. הפערים הגבוהים נובעים מכך שהשומה שנקבעה באותה עת שיקפה את המחירים הריאליים וההערכות לגבי מגמות המחירים באותן נקודות זמן היו ליציבות עם עלייה/ירידה קלה. על כן, במצב של 'שוק עולה' המאפיין את התקופה הנוכחית, שומה שנקבעה כמה חודשים קודם לכן אינה משקפת את המחירים הנוכחיים, לא כל שכן את המחירים המוערכים בשוק לעוד שלוש-ארבע שנים".
"המחירים הגבוהים מהווים סיכון לכל המשק"
יו"ר קבוצת MORE, חנן מור, אומר: "במציאות הנוכחית שבה האשראי זול והתחרות על מתן הון לרכישת נדל"ן גדלה מאוד עם כניסה של שחקנים חדשים רבים (קרנות מימון, חברות חוץ בנקאיות, בתי השקעות ועוד), עם מחסור בקרקע זמינה לבנייה ועם עודפים של הון בידי חברות, מחירי הקרקע עלו בין 25% ל-50% ויותר בתקופה של שנה! נגיע למצב שמחירי הקרקע הגבוהים מהווים סיכון לכלל המשק ולא רק לענף הנדל"ן.
"פתרון מיידי והוא להפסיק עם ספסור הקרקע ולפעול להקצות את הקרקע במכרזים שבהם ההצעה השנייה זוכה. פעולה זו תביא במיידי להפסקת הבעירה והטירוף סביב מחירי הקרקע וכפועל יוצא לריסון מחירי הדירות".
נחמה בוגין: "כמעט בכל המכרזים שבדקנו המחיר גבוה ממחיר השומה. לצערי העלייה במחירי הקרקעות תתגלגל לצרכן הקצה"
חנן מור, יו"ר קבוצת MORE: "פתרון מיידי והוא להפסיק עם ספסור הקרקע ולפעול להקצות את הקרקע במכרזים שבהם ההצעה השנייה זוכה"