יגאל צמח / צילום: איל יצהר
"פרויקט שהוא סופר יוקרתי (Super Luxury) הוא בדרך כלל לא השקעה נדל"נית טובה. תמיד בודקים את ההשקעה יחסית לאלטרנטיבות אחרות באותה נקודת זמן, ואז מגלים שהמחיר למ"ר בדירות כאלה הוא גבוה. נדיר שאפשר למצוא דירת יוקרה שתיתן יותר מ-2% תשואה", אומר יגאל צמח, שבעשור האחרון היה אחראי למכירה של כמה מהנכסים היוקרתיים ביותר בתל אביב.
לדבריו, ההסתכלות של אוכלוסיית ה"סופר ריץ’" שונה לגמרי. "הם מסתכלים על דירות ובתים שכאלה לא כהשקעה וכמרכיב לעליית ערך אלא כבחירה אמוציונלית. אם המחיר עולה - יופי. אבל זה נועד לשרת אותם ולמלא את הצורך שלהם בבית נפלא".
בעצם כל נכסי היוקרה אנחנו שאנחנו רואים לא נקנו להשקעה אלא כבית שבו בעלי ממון רוצים לגור?
"כשמדובר בסופר-יוקרה, כן. וילות ענקיות בהרצליה פיתוח, בסביון או בצהלה הן לא דרך להשקיע, אלא מקום שאנשים רוצים לגור בו ומוכנים לשלם פרמיה של ירידת תשואה על מרכיב ההון שהם שמים בנכס", מסביר צמח.
למרות ה"כלל" עליו הוא מצביע, יש לדבריו גם מקרים חריגים. "אם אתה יכול לראות לעתיד ולהבין שבלוקיישן הזה עם האדריכל הזה מדובר בפרויקט שעכשיו נמכר בזול יחסית, אז אפשר להרוויח אבל אחרי שהמוצר כבר גמור, הוא בדרך כלל משווק בפול פרייס ויחסית לאלטרנטיבות הוא יידע רק לשמר את ערך הכסף ביחס לאינפלציה ויעלה כמו ששוק הנדל"ן יעלה, אבל לא מעבר לכך".
גם אם אותו נכס נקנה לא כהשקעה, אני יוצא מנקודת הנחה שלאותם אנשים כבר יש נכסים, אז איך הם מתמודדים עם מס הרכישה שעל נכסי יוקרה עומד על 10%?
"ברור שיש להם עוד נכסים. אם הם יכולים לקנות על שם בן משפחה וזה חוקי, הם ירשמו על שם הבן ואז הם עשויים להרוויח משהו במדרגות המס. מצד שני, צריך לזכור שגם על דירה יחידה ממחיר מסוים המס גבוה", הוא אומר ורומז שהתודעה כאן היא אחרת לגמרי. אולי המס לא נעים בכיס, אבל זה פחות העניין בנכסים שכאלה.
"לא כלי טוב מול האלטרנטיבות"
את צמח אירחנו ב"כסף בקיר" - פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס, בפרק חדש שבו ביקשנו לברר האם שוק נכסי היוקרה מהווה גם יעד להשקעות נדל"ן.
צמח מכיר היטב את הפלח הזה. הוא ניהל את מכירת הדירות במגדל מאייר - פרויקט המגורים היוקרתי במפגש הרחובות אלנבי ושדרות רוטשילד בתל אביב. הפרויקט נקרא על שם האדריכל שתכנן אותו, ריצ’רד מאייר. הדירה הראשונה בפרויקט נמכרה ב-2007, והאחרונה (גלובס חשף בעבר שהדירה נרכשה על ידי איש העסקים מתיו ברונפמן) שווקה ב-2018 במחיר של 50 מיליון שקל.
צמח מספר כי הדירות, שלעתים שווקו כחצאי קומות או כקומות שלמות, נרכשו למטרות מגורים ולא כהשקעה. "זה נמצא בתחום של ‘אני רוצה’ ולא ‘אני אראה על זה תשואה’. אנשים כן יכולים להרוויח על זה המון כסף מעליית ערך עם עליית שווקים. נגיד שעכשיו הערך של הווילות עלה בגלל הקורונה. אז במקרה הם הרוויחו, אבל זה לא כלי מספיק טוב מול אלטרנטיבות ליצירת תשואה", הוא אומר.
מאז שסיים את ניהול פרויקט מאייר הקים צמח קרן למתן אשראי חוץ בנקאי בשם גשרים, שלדבריו כבר ביצעה עסקאות ביותר מ-100 מיליון שקל. לדבריו, אם פרויקט כמו מאייר נחשב למאוד מסוכן, מכיוון שלאורך זמן נתקלים בלא מעט משברים כלכליים, התחום החדש שבו הוא פועל הינו "שמרני" מבחינת הסיכונים. "מדובר בהעמדת אשראי לפרטיים כנגד בטחות נדל"ניות. אנשים שלא מצליחים לעובר בנקים כתוצאה מזה שהם בגיל לא נכון או היסטוריית אשראי לא תקינה או שהם צריכים כסף מהר והם לא מתאימים לתהליכים המובנים בבנקים או ברגולציה והם פונים לקבל אשראי חוץ בנקאי".
לאחרונה נתקלנו בכמה דוגמאות של קשיים שחוו קרנות כאלה, כמו אקספו שנחשפו מול אלדד פרי, או דוגמה להשקעה שנחשפה אצלנו ב"כסף בקיר" במסגרת קרן וולת’סטון. איך משקיע יכול לדעת שהוא במקום בטוח?
"בכל השקעה יש אלמנט של סיכון. אני תמיד צוחק עם אשתי שאני אומר שהמשקיעים שלי אוהבים אותי בעיקר כשאני שולח להם את הצ’קים. אני יכול להיות בחור נחמד, אבל בסוף בתחום ההשקעות אתה מדבר בתשואות: או שאתה מביא את הצ’ק של הריבית, או שאתה מתחיל לספר סיפורים, ‘תקשיב, היה באמת סיפור, שב רגע, תבין’.
"משקיעים לא אוהבים דרמות ולא אוהבים סיפורים והמוניטין חשוב. כולם יודעים הכול על כולם. אני חושב שאקספו היא קרן טובה ויש שם ניהול מקצועי ובסופו של דבר המשקיעים שלהם יראו את כספם. היה להם חוסר מזל. קרן בונה את המוניטין שלה לאורך זמן כאשר כל המשקיעים רואים את כל הכסף שלה שהם הבטיחו להם. זה מה שמשקיע צריך לבדוק".
אין רציונל לדירה במחיר של 100 מיליון שקל | אריק מירובסקי, פרשנות
רוב הפודקסטים בסדרת "כסף בקיר" עוסקים באנשים שהכסף עבורם הוא מוצר במחסור. אנשים רוצים להשקיע בנדל"ן או בכל אפיק אחר הוא משום שהם רוצים יותר כסף ורוצים אפיק להגדלת הכנסות בעתיד.
במקרה של דירות סופר-יוקרתיות, מדובר באנשים שיש להם יותר מדי כסף. כמה מטוסים, כמה יאכטות, כמה בתי פאר, בנאדם צריך? אז ברור שהשיקולים שלהם שונים לחלוטין.
הרבה פעמים הם קונים דירה שהיא יחידת דיור שנייה ושלישית שלהם, אולי רביעית, שפוקדים אותה מדי פעם. מקום המגורים הראשי שלהם נמצא במקום אחר ולפעמים לא בארץ, אז השיקולים שלהם שונים לחלוטין.
יש רציונל במספרים האלה? תג מחיר של 100 מיליון דולר, זה שווה את הכסף? אנחנו חיים בשוק, ואם יש מישהו שמוכן לשלם, אז כנראה שזה שווה ככה. בגדול אין לזה הצדקה. איך מודדים תשואה? לפי שכר הדירה מהנכס. אם ניקח את התשואה המצופה מנכס באזור הזה, לא נגיע למספרים האלה. זה לא ריאלי, אבל יש אנשים שמסיבותיהם שלהם, מוכנים לשלם את הכסף הזה.
כשיש משבר או מיתון, הנכסים האלה הם בין הראשונים לרדת בשווים בשיעורים הגבוהים ביותר. זה מראה לנו שמלכתחילה המחירים ששולמו היו מנופחים מבחינה כלכלית, אבל לרוכשים היו נסיבות משלהם.
יגאל צמח
אישי: בן 54, נשוי + 3, מתגורר בתל אביב
מקצועי: יזם נדל"ן, כלכלן ובעלי קרן גשרים שמספקת אשראי חוץ בנקאי בתחום הנדל"ן
עוד משהו: יזם ועמד בראש מערך השיווק של פרויקט המגורים היוקרתי "מגדל מאייר" בתל אביב