עמק יזרעאל. על המוכר מוטל לסתור את הטענה שהתמורה נקבעה ללא תום לב / צילום: Shutterstock
בשוק הנדל"ן של היום אין מציאות. כולם מחפשים את הנכס שיימכר להם בפחות משווי השוק - מכינוס נכסים, מזוגות בהליכי גירושים שלחוצים למכור או מכל אדם אחר שחייב למכור מהר - אבל להשיג את עסקת החלומות הזאת זה דבר נדיר.
● בין תל אביב לרמת גן: ערים שכנות ופער של 60% במחירי הדירות
● רפורמת המידע במשכנתאות נכנסה לתוקף. איך זה יעבוד?
● הדוחות מגלים: השכירות בקניון TLV נמוכה בחצי מהמתחרים, אך בעלי עסקים לא באים
פסק דין שניתן בוועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) בבית משפט המחוזי חיפה (ו"ע 48945-03-19) עסק בדיוק בשאלה האם עדיין קיימות מציאות בשוק הנדל"ן או שמא עסקת חלומות שבה נמכר נכס מקרקעין בשטח של 7,131 מטר בבלפוריה (מושב בעמק יזרעאל) בתמורה לרבע מחיר משווי השוק שלו הייתה תחמון מס? ועדת הערר בחרה באופציה השנייה, כאשר קבעה כי "הרושם הברור שנוצר הוא כי המוכר קיבל תמורה בעסקה שהינה בסכום העולה על המוצהר".
מה קובע: תום-הלב או שווי השוק
הסיפור התחיל במאי 2014, אז מכר משה קריימן, אזרח אמריקאי, נכס מקרקעין בשטח של 7,131 מ"ר בבלפוריה. על פי החוזה קיבל קריימן 700 אלף שקל בעבור הנכס, וכך הוא גם הצהיר בדיווח על המכירה לרשות המסים. ההצהרה הזאת הדליקה נורה אדומה ברשות המסים, משום שקריימן עצמו שילם מעל 800 אלף שקל כאשר רכש את אותו נכס ב-1996. איך ייתכן שהוא מוכר את אותו נכס בחלוף 18 שנים ב-100 אלף שקל פחות מהסכום שהוא עצמו שילם עליו? התשובה של מנהל מיסוי מקרקעין חיפה הייתה ש"זה פשוט לא ייתכן", ולכן הוא הוציא לקריימן שומה חדשה, שבה נקבע שווי המכירה על סך 3 מיליון שקל, והמס הנדרש נגזר על פי סכום זה ולא על פי הסכום הרשום בחוזה המכירה.
קריימן הגיש השגה לרשות המסים על החלטת מנהל מסמ"ק חיפה, אך ההשגה נדחתה - וכך הגיעו הצדדים אל ועדת הערר בבית משפט המחוזי חיפה. לטענת קריימן, הוא מכר את הנכס בשווי המוצהר בתום-לב, בהסתמך על שווי שנקבע בעסקה דומה בחלקה סמוכה ולמעשה רומה על ידי הרוכשים. עם זאת, בשום שלב לא הגיש קריימן תביעה או תלונה נגד הרוכשים בגין התרמית הנטענת.
מנהל מיסוי מקרקעין טען בתגובה כי קריימן עצמו רכש את הנכס בשנת 1996 תמורת סך של כ-832 אלף שקל, ולכן ברור כי שווי המכירה בעסקה, בחלוף 18 שנה, לא יכול להיות נמוך יותר משווי הרכישה. עוד טענה רשות המסים כי מנהל מיסוי מקרקעין קבע את שווי המכירה על עסקה להשוואה מאותה חלקה סמוכה שבה נמכר אותו נכס דומה בשנת 2013 תמורת סך של 2.75 מיליון שקל.
מנהל מיסוי מקרקעין הוסיף כי לאורך השנים הייתה עלייה במחירי הנדל"ן ועל כן השווי שנקבע על ידיו הינו שווי השוק הנכון ומשקף את הסכום שניתן היה לצפות לו במכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון. קביעת שווי המכירה חוזקה גם בחוות דעת של שמאי מטעם רשות המסים, אילן בוחניק, שהעריך את שווי הנכס בסכום של 3.5 מיליון שקל.
קריימן לא הגיש חוות דעת שמאית נגדית מטעמו, ואף ויתר על חקירת השמאי מטעם רשות המסים.
במהלך דיוני ההוכחות אמר המוכר קריימן: "לפני 18 שנים קניתי את הקרקע. תמיד רציתי שיהיה לי רכוש בארץ הקודש, וקניתי את חתיכת הקרקע הזו בזול. בזמן הזה היו לי הרבה חובות והייתי לחוץ על כסף והמכירה הייתה הזדמנות לשלם את החובות. שאלתי מה השווי של הקרקע, אז מר קרמר (הרוכש, א' ל"ו) אמר שנמכרה על יד זה קרקע ב-700 אלף שקל. בשבילי 700 אלף שקל זה הרבה כסף". לדבריו הוא הסכים מיד לסכום. על כך כתבה ועדת הערר: "לא ניתן לקבל את עדותו זו של העורר. מדובר בנכס מקרקעין בשטח של מעל 7 דונם, חלקו בייעוד למגורים, ואילו העורר מתייחס אליו כאל 'חתיכת קרקע'".
ההחלטה: "תמורה בסכום העולה על המוצהר"
בהחלטה שדחתה את טענת קריימן ציינה יו"ר ועדת הערר, השופטת אורית וינשטיין, בהסכמת חברי הוועדה אבי שרם ואבישי זיו, כי הפער העצום בין התמורה החוזית לשווי השוק של הנכס "מציב קושי ממשי לקבל את טענותיו". עוד הובהר לקריימן כי מאחר שבחר שלא לנקוט בהליך משפטי נגד הרוכשים אשר לטענתו רימו אותו, אין בפיו עילה להעלות טענות מרמה מצד הרוכשים כלפיו במסגרת הערר. בדיון ההוכחות אף התברר כי קריימן קיבל תשלומים נוספים מהרוכשים, אשר שולמו במקומו למועצת בלפוריה ולרשויות המס, וועדת הערר ציינה כי קריימן "לא הצליח לספק תשובות ברורות באשר לסכום המדויק שאותו קיבל".
השופטת ציינה כי נוכח העובדה כי קיים פער גדול בין שווי המכירה המוצהר לבין שווי השוק, הרי שמתקיימת החזקה לפיה התמורה ההסכמית לא נקבעה בתום-לב, ועל כתפי קריימן מוטל הנטל לסתור את החזקה הזאת - אך הוא לא עמד בנטל האמור. לדבריה, תדפיס שצירף לערר כדי להוכיח כי הסתמך על מחיר מכירת נכס סמוך ב-775 אלף שקל לא צורף לתצהיר שהגיש.
עוד קבעה ועדת הערר כי קריימן לא תמך את "טענתו הלקונית בדבר מצבו הכלכלי" בשום מסמך. "הרושם הברור שנוצר מהעדויות והמסמכים שהוצגו בפנינו הוא כי העורר קיבל תמורה בעסקה מושא הערר שהינה בסכום העולה על המוצהר. לפיכך, גם אילו היה העורר מצליח לעמוד בנטל להוכיח את תום ליבו בקביעת התמורה ההסכמית - ולא זה המצב - עדיין לא ניתן היה לקבל את הערר". ועדת הערר חייבה את קריימן בהוצאות משפט בסך 45 אלף שקל לטובת רשות המסים.
מרשות המסים נמסר כי בכל שנה מדווחות לרשות המסים כ-200 אלף עסקאות נדל"ן. "אחד הפרמטרים העיקריים הנבחנים בדיווח על עסקה הינו שווי העסקה המדווח. בחינת השווי נעשית כיום הן בביקורת אנושית והן גם באמצעות שילוב של כלים מעולם האינטליגנציה המלאכותית. כאשר עולה מהבדיקות האמורות כי לכאורה קיים פער בין שווי השוק לבין השווי המדווח, עובר התיק לביקורת מעמיקה בנוגע לסבירות השווי המדווח".
"נציג רשות המסים אמר שכל החרדים מברוקלין גנבים"
עו"ד אוהד כהן, המייצג את קריימן, מסר בתגובה: "לא נעשה פה משפט צדק. ועדת ערר חרצה את גורלו של מרשי מראש למרות כל ההוכחות שהוצגו בפניה בחרה לא להאמין לאמת. נציג בכיר מרשות המיסים מחוץ לאולם הדיונים אמר שכל החרדים מברוקלין גנבים, ואז הבנו מה באמת קורה שם. נערער לעליון" .