איך להאיץ בנייה למגורים? שינוי חלוקת הארנונה והשקעה בתשתיות עירוניות

נסיקת מחירי הדירות היא סימפטום של בעיות התכנון והבנייה בישראל. לכן, עסקנו בוועידת ישראל לעסקים של גלובס באבן הנגף המרכזית בתחום - המתח בין השלטון המרכזי למקומי. במסגרת השולחנות העגולים בוועידה, דיברנו על חוסר ההלימה בין האינטרסים של כל צד. ועל איך בזמן שהמדינה רוצה להגדיל את ההיצע כדי לענות על הביקוש, הרשויות המקומיות מתמודדות עם גרעון מובנה בארנונה למגורים ועם מחסור אדיר בתשתיות.

להציף את השוק, גם על הראש של הרשויות

מנהל רשות מקרקעי ישראל, ינקי קוינט, משוכנע שאין כרגע ברירה ומוכרחים להציף את השוק בקרקעות לבנייה, גם על הראש של ראשי הרשויות המקומיות. הדוגמה הטרייה והמוצלחת מבחינתו היא הצלחת השיווק של קרקע לכ־650 דירות בזכרון יעקב, חרף הפרסומים והמודעות של המועצה ה"מזהירה יזמים לא להשתתף במכרזים הללו".

  

קוינט: "קיבלנו כמות מכובדת של 26 הצעות בזיכרון, למרות כל המודעות, האיומים והאזהרות. אני הראשון שמאמין שהרשויות המקומיות צריכות לקבל יותר, ודאי כשהשנה נגיע להיקף הכנסות של למעלה מ־30 מיליארד שקל ונעקוף את שנה שעברה. אבל צריך לקחת חלק מכובד מההכנסות של רשות מקרקעי ישראל ולהקים קרן חוץ תקציבית לפיתוח תשתיות מוניציפליות ותשתיות־על. אי אפשר לפתח את הפריפריה ולפתח שכונות וערים חדשות, בלי תעסוקה ותחבורה, אבל גם אי אפשר לעצור שיווקים".

"המדינה בריונית והרשויות תקועות"

מהצד השני של המתרס עומדת ליזי דלריצ'ה, ראש מועצת גני תקווה. "אני הפסקתי להיות תמימה ואני מרחמת על ראש מועצת זיכרון יעקב, שהיה צריך לעבור את הפרסום והקמפיין הזה", היא אומרת. "אני למשל לא אחתום יותר על היתרים בגני תקווה, גם אם ינסו ללכת לי על הראש. הממשלה לא בשטח ולא מבינה את עומק הבעיה. התחבורה זו הבעיה האסטרטגית הכי חמורה ומוכרחים להבין שאני אחראית, לא אויב. זה בריוני, המדינה לא רואה אותנו. אני מגיעה לדיונים, מסמנים עליי וי, יש דיון ואני זועקת את זעקתה של גני תקווה, והכל זו אילוזיה. מה יש לכם? כבר אי אפשר היום לצאת מהבית. במשבר הקורונה כולם טיפלו, אז תטפלו במשבר התחבורה. לפחות שיהיה לי אופק. אבל שום הבטחה של הממשלה לא קוימה, הכל בעלמא, ואני עומדת בחזית ומגינה על התושבים שלי".

יש מי שטוען שהבעיה נעוצה במקום אחר, כוח האדם בוועדות התכנון. כך למשל אמר רפי אלמליח, מנכ"ל מינהל התכנון: "הגופים האמונים על התשתיות - אם זה תחבורה, רשות המים, משרד הבריאות וכו', מעסיקים אולי 2-3 מתכננים, שחושבים על דברים בשוטף, רצים אחרי הזנב ופותרים בעיות יותר אקוטיות. אני מנסה לייצר ראייה כוללת של כל האלמנטים, לעשות סדרי עדיפויות לתכנון, ולא לחכות שנגיע למצב שאנחנו מחכים להיתרים ושואלים למה לא חיברנו כביש. הקצינו לזה תקציבים, וצוותים יושבים ממש על זה. הבעיה היא שמשרד הפנים חילק את המדינה לאשכולות ולוועדות גאוגרפיות, אבל זה לא חלחל ולא הגיע למינהל התכנון. אין ראייה של אשכולות. אני הולך להכניס את זה".

היזמים רואים את המריבות הללו, את המתח המסרס בין הממשלה לרשויות המקומיות, והם תקועים בין הפטיש לסדן.

שמחה גריידינגר, יו"ר ובעלים של קבוצת נתיב פיתוח הציע להקים גוף רגולטורי חדש. "מוכרחים סוף סוף לאחד כוחות", הוא אומר. "לקחת לא רק את התחבורה, אלא גם חינוך, סעד, כל המשרדים, להתיישב ביחד פעם בחודש־חודשיים, תחת ראש ממשלה, ולתת סוף סוף שיניים לישיבה הזו. הפתרון הוא קביעת תנאי סף - מגורים של שנתיים לפני הצבעה בבחירות המקומיות. שלא ישגעו את האנשים ושראש העיר לא יילחץ מהוספת תושבים".

שחר זיו, לעומת זאת, טוען שבעיה מרכזית אחרת חוסמת כל אפשרות לפתרון. "אם לא יפתרו את הסבסוד הצולב של מגורים ותעסוקה - לא יפתרו את הבעיה", הוא טוען. "10-15 ממשלות עשו תרגילים שונים, אבל חייבים פתרון מערכתי. היום מודל ההכנסות של הרשויות המקומיות הוא גרעוני, סדר גודל של 15 מיליארד שקל, כמה אלפי שקלים לכל משק בית. אז לא בונים למשקי בית, אבל לא תראה מחסור באזורי תעסוקה מניבי ארנונה. פתרון אחד הוא מניעת הסבסוד הזה, אפשר באמצעות העברה מעודף של נדל"ן עסקי, וזה חייב ללכת ביחד עם בנייה לגובה. יש גם פתרונות להקצות נכסים למגורים לעיריות, ולתת להן הכנסה מזה. יש 5-6 פתרונות ידועים בעולם, אבל מישהו צריך לקחת החלטה גדולה".

"אם היו מחלקים את הכנסות הארנונה מתעסוקה לפי כמות התושבים, אולי זה היה נותן מוטיבציה ליישובים להגדיל את כמות התושבים", אומרת שרון שוויפי, יו"ר דירקטוריון מניבים, קרן הריט החדשה בע"מ. "אם זה יהיה כלכלי, אפשר יהיה לתת את הכוח לכוחות השוק בשינוי יעוד. אפשר גם להסב בקלות את הבנייה הישנה של תעסוקה למגורים".

תחום ההתחדשות העירונית זו דוגמה מצוינת. הדיירים מקבלים דירה, היזם מקבל דירות למכירה, והמדינה מקבלת תוספת היצע. אבל הרשות המקומיות נתקעת כמעט בלי גידול בהכנסות ועם תושבים חדשים שצריך לסבסד.

"ובכל זאת, השיח השוטף שלי עם ראשי הערים סופר חיובי", מספר אלעזר במברגר, ראש הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. "אבל כן - יש בקצה התנגדויות, חלק זה התנגדות אובייקטיבית מחסמים אמיתיים וחלק לא. אני רואה את הפקפוק באפשרות שלנו ללכת להם על הראש, אבל אנחנו עושים דברים שלא עשינו בעבר. אם יזם מגיע ומראה לנו תוכנית התחדשות עירונית טובה, והרשות העירונית מונעת ממנו, יש לנו יתרון שזו קרקע פרטית. אנחנו יודעים להצטרף למגיש התוכנית, גם על הראש של הרשות המקומיות. התוכנית עולה לוועדה מחוזית, היא לא מצריכה חתימה של אף אחד, ולפעמים עצם האיום מספיק".

מה עם פיצוי הוגן לבעלי הקרקעות הפרטיים?

נחמה בוגין, שמאית מקרקעין ומומחית נדל"ן סיפקה זווית אחרת: "שוכחים את הפיצויים, והברדק הזה תוקע הרבה פעמים פיתוח. אם לא ישכחו את הציבור שיושב על הקרקעות, ואם במקום לענות אותו, יתנו לו פיצוי ראוי, זה יכול לשחרר קרקעות יותר מהר גם לבנייה וגם לתחבורה".

***גילוי מלא: הוועידה בשיתוף בנק הפועלים, בחסות הפניקס, אמדוקס, BDO, הוט, ג'ילי, שופרסל, אל על, תנובה, פרופימקס, ההסתדרות הרפואית, מיי דסק, קונטיגו, סיסקו ובהשתתפות מקורות, רשות החדשנות, מובילאיי, Start Up nation central, נמל אשדוד וחברת החשמל