פרויקט הגדנ''ע בתל אביב / צילום: שלומי יוסף
עבור שוכרי הדירות, שוק השכירות הוא ג'ונגל. חוסר הוודאות שולט, הדרישות לעתים מופרכות וזולת תקופות קצרות, כמו בתחילת המלחמה או בקורונה, המחירים נעים לרוב רק כלפי מעלה. ההתערבות הרגולטורית בשוק מינימלית והשוכרים לא אחת מופקרים לבחור בין שתי חלופות רעות - לשלם הרבה יותר בעת חידוש חוזה, או למצוא דירה אחרת ולעבור אליה, דבר שדורש הרבה זמן, אנרגיה ומשאבים ואינו מבטיח שקט לטווח ארוך.
● ניתוח |שני דיירים יוכלו לבטל פרויקט פינוי־בינוי? פסק הדין שמטלטל את הענף
● דוחות חברת הנדל"ן שחשפו: בכמה נמכרה דירה במגדל היוקרה החדש?
כדי לספק לשוכרים ודאות החליטה הממשלה לפני כעשור להקים חברה ממשלתית - דירה להשכיר - שכל תכליתה תהיה הקמת פרויקטים שמיועדים לשכירות לטווח ארוך. המטרה: ודאות לתקופת זמן של 10 שנים שבהן השוכר יכול לבחור אם להישאר או לעזוב את הדירה.
עד כה, אכלסה החברה 14 פרויקטים כאלו ברחבי הארץ: בתל אביב, חיפה, כרמיאל, כפר יונה, ראשל"צ, אור יהודה ועוד. על פי תנאי המכרזים, החברות שזוכות במכרזים של דירה להשכיר משכירות את רוב הדירות בפרויקטים בשוק החופשי וכרבע מהדירות שמורות לזכאי משרד השיכון, הזכאים להנחה של 20%. הקריטריונים לזכאות דומים לאלו המקנים אפשרות להתמודד על רכישת "דירה בהנחה" (לשעבר מחיר למשתכן). מדובר בפתרון לאנשים שאינם רוצים או יכולים לרכוש דירה אך בכל זאת לגור במיקומים אטרקטיביים ובפרויקטים חדשים וליהנות מוודאות גבוהה.
סעיף סטנדרטי בחוזה
אלא שהוודאות הזו עלולה להתערער. כך למשל קרה לדיירת בפרויקט הגדנ"ע בתל אביב, שהקימה ומפעילה חברת אשטרום בשכונת נווה עופר בעיר. "לפני שלוש שנים זו הייתה ממש מציאה עבורי. זכיתי בדירת 4 חדרים חדשה מקבלן תמורת שכר דירה חודשי של 4,300 שקל בלבד. זאת, בנוסף לתשלומי אחזקה שוטפים וחשבונות נוספים כמו ארנונה, חשמל ומים". הזכייה הייתה לתקופה של עשר שנים, שבנויה בצורה של 3+3+4. כלומר, בכל שלוש שנים יש לה אופציה להארכת ההסכם. גם לפני שלוש שנים זה נחשב מחיר אטרקטיבי.
"אלא שאז המחירים התחילו לעלות ולא התכוננתי לזה", היא מספרת. "נתחיל מהעובדה שהמחירים צמודים למדד המחירים לצרכן, ובשנים האחרונות הייתה אינפלציה שלא הכרנו במשך תקופה ארוכה". בשונה מהשכרת דירה בשוק הפרטי, בשוק המוסדי מדובר בסעיף די סטנדרטי. ועדיין מדובר במאות שקלים - הפער בין שכר הדירה בשנה הראשונה לאחרונה הגיע ל־500 שקל בחודש. בשנה השלישית, שכר הדירה הגיע ל־4,800 שקל בחודש. קפיצה משמעותית, אולם עדיין נמוך ממחיר השוק החופשי.
המכה הגדולה הגיעה עכשיו, כשהגיעה העת לחדש את החוזה לתקופה של שלוש שנים נוספות. "שלחו לי מכתב שבו נאמר לי כי דמי השכירות שלי עומדים לזנק בכ־20% כתוצאה משמאות חדשה שנערכה. המשמעות היא תוספת של עוד כמעט 1,000 שקל לחודש", סיפרה לגלובס. על פי השמאות החדשה, המחיר למ"ר עלה מ־50 שקל לרמה של 63־66 שקל.
נדגיש כי בחוזה בין הצדדים קיים סעיף שמאפשר לערוך שמאות מחודשת בתום תקופת השכירות הראשונה, אך לסיטואציה שבה המחיר עולה ב־1,500 שקל בתוך שלוש שנים קשה לקרוא "ודאות". כך, הפער בין השוק החופשי לדירות שמיועדות לזכאים בפועל מצטמצם. נציין כי לא בכל הדירות בפרויקט הפער בין השמאות הראשונה לנוכחית עומד על 20%, בדירות אחרות, חלקן קטנות יותר וחלקן גדולות יותר, הפער עומד על 6%-14%.
עוד נזכיר כי גם אחרי ההעלאה וגם אחרי שנה של קיפאון בשוק השכירות בתל אביב, מדובר במחירים שנמוכים ממחיר השוק של דירות, בטח כשמדובר בדירות חדשות שכוללות ממ"ד, וכי החוזה פועל "לטובת" הדייר במישורים אחרים: הוא יכול לצאת בכל שנה אולם החברה אינה יכולה להוציא אותו. אבל גם אם מדובר במודל הכלכלי שמאפשר את הפרויקטים הללו, עבור השוכרים שנאלצים להוסיף בבת אחת אלף שקל בחודש, זה קשה.
תגובה: 35% הנחה בפועל
הסיפור רלוונטי לכל מתחמי הדיור של החברה הממשלתית. דיירים רבים שמסיימים בימים אלו או בשנים הקרובות את התקופה הראשונה בחוזה שלהם, עלולים למצוא עצמם מול שומה חדשה שתקפיץ את המחיר כלפי מעלה. האחריות לכך היא של החברה הממשלתית, ולא של החברות היזמיות שמפעילות את הפרויקט, כמו אשטרום במקרה הנוכחי.
תגובת דירה להשכיר:
1. יש לציין כי לפני עדכון השומה הצפוי, שכר הדירה על הדירה הספציפית משקף למעלה מ35% אחוזי הנחה בפועל, היות ודירות 'שוק חופשי' זהות בפרויקט זה מושכרות בפועל במחירים אף גבוהים מהשומה. ה'קפיצה' בשכר הדירה ממחישה כי בשלוש השנים האחרונות על דירה זו שולם שכר דירה נמוך ביחס לשוק. בעוד שוק השכירות עלה באופן חד בשנים הללו, כאן התווספו רק הפרשי הצמדה. רק עתה, כפי שקובע החוזה, מתעדכן שכר הדירה. בעצם, היזם הוא שספג את הפער היות ולא יכול היה לעדכן במשך התקופה.
2. לאחר העדכון הקרוב, הדיירת תשלם שכ"ד שמשקף 20% הנחה ממחירי השוק לפחות.
3. מודל השכירות ארוכת הטווח מייצר לשוכרים ודאות ויציבות, הן בהתייחס לתקופת השכירות (10 שנים, עם גמישות לשוכר לצאת בכל שנה), הן בגובה שכר הדירה (בדירות בשכ"ד מופחת) והן במנגנון עדכון שכר הדירה.