על הדיירים לעשות עבודת מחקר לפני חתימת חוזה תמ"א 38 / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
*** הכתבה בשיתוף קבוצת רייק
פרויקטים רבים של תמ"א 38 קודמו על ידי יזמים, או לחלופין, על ידי יזמים כביכול, שהחתימו את הדיירים מבלי שהיתה להם היכולת או רצון אמיתי לקדם את הפרויקט עד כדי מימוש. כיום אנו עדים בשטח לכמות רבה מאוד של פרויקטים שקודמו על ידי גופים שונים, שהבינו כי לא יוכלו לבצע את הפרויקט עד סופו ובשל כך מציעים אותו למכירה. זאת על מנת להרוויח על חתימות ההסכמה של הדיירים, או על מנת שיוכלו לכסות את ההוצאות שלהם בתקופת הקידום התכנוני של הפרויקט. יוסי רייק, הבעלים של קבוצת רייק המתמחה בייזום פרויקטים של התחדשות עירונית במיוחד באזורי ביקוש, אומר כי פרויקטים המוצעים למכירה הם לרוב בעייתיים, שכן בנוסף לזמן היקר שהתבזבז לאורך הדרך, סביר כי רווחיותם מוטלת בספק, כך שהסיכוי למימושם נמוך מזה של פרויקטים המובלים על ידי אותו יזם מראשיתם ועד סופם.
על פי רייק, ישנם מספר טיפוסי קבוצות יזמים, אשר מהווים את החלק הארי של מוכרי פרויקטים. הקבוצה הראשונה היא של דמויות, הנחשבות בכירות בשוק, פרסונות נכבדות שעשו מהלכים מרשימים לאורך הקריירה שלהם, אך ללא נגיעה ממשית לעולם הנדל"ן. "ניקח לדוגמה אדם מפורסם מתחום הפיננסיים, בעל יכולת שכנוע ורפרטואר עסקי מרשים בעברו, אשר יצר רושם בקרב הדיירים שביכולתו לקדם פרויקט של תמ"א 38 ובשל כך החתים את הדיירים על חוזה מחייב. אותו אדם לבטח סבר כי ביכולתו לקדם את הפרויקט תכנונית ואף לגייס את הכסף הדרוש להקמת הפרויקט, אך ככל שהתקרב ל-MONEY TIME הבין שעם כל הכבוד ליכולותיו מענפים אחרים, אין לו בפועל את היכולות היזמית בתחום ההתחדשות העירונית ולכן כדאי שיעביר את הפרויקט למי שמתמחה בשוק.
דוגמה קיצונית יותר לדבריו היא זו של המעאכרים. בשונה מאותם פרסונות נכבדות מהפסקה למעלה, הללו התקרבו אל הדיירים, והביאו אותם לחתום על הסכמה לפרויקט. אולם מלכתחילה הם הבינו כי אין באפשרותם לקדם בפועל פרויקטים שכאלו והמהלך נעשה בעצם על מנת לזכות ברווח נאה על ידי מכירת החתימות הלאה ליזמים ראויים.
בניגוד לדוגמאות הקודמות, קבוצה נוספת עליה מספר רייק, היא חלק לגיטימי מענף הבנייה למגורים בארץ, אך לדעתו גם במקרה זה היא פחות מתאימה למימוש פרויקטי תמ"א 38 עד סופם. מדובר בקבלני ביצוע אשר החתימו את הדיירים לאור יכולות הביצוע המוכחות שלהם, שכן הצליחו להציג בפני קהל היעד פרויקטים נדל"ניים שביצעו בעבר. מאחר ורבים מהדיירים נוטים שלא להבין את ההבדלים התהומיים בין עולם הקבלנות לבין עולם הייזום, הם חתמו לאותם קבלנים על חוזה מחייב. אולם ההבדל בין התחום היזמי לבין עולם הביצוע הוא רב, שכן הקבלנות מהווה רק שלב אחד מבין אלו המחכים ליזם בפרויקט. די אם נזכיר את משוכות התכנון, המימון והליווי הבנקאי, הרגולציה, המיסוי, השיווק ועוד. וכך, לעיתים אותו קבלן מבין כי לא יוכל לסיים את הפרויקט ועדיף לו להעביר אותו לידי יזם מומחה בתחום.
לחברות הגדולות עדיף להתעסק בפינוי בינוי
לדעתו של רייק לא כל יזם נדל"ן, יכול להיות גם יזם תמ"א 38 מוצלח. בתור דוגמה הוא מציין את יזמיות הבנייה הגדולות והידועות, שחלקן הלא מבוטל מנסה להיכנס לתחום התמ"א 38 ללא הצלחה יתרה. על פניו נראה כי לאור עברם העשיר ביזמות נדל"ן, פרויקטים של תמ"א 38, קטנים עליהם ולבטח יש להם את היכולת לבצעם על הצד הטוב ביותר. אולם כאן בדיוק מצויה הבעיה, שכן יש להתאים את גודל הפרויקט לגודל היזם. יזמיות אלו מתמחות בפרויקטים רחבי היקף, אשר נמצאים בראש רשימת סדר העדיפויות שלהם, לעומת אותם פרויקטים קטנים של תמ"א 38. רייק מסייג ומדגיש כי חשוב שחברות אלו יעסקו בהתחדשות עירונית, אך בעיקר בפרויקטים של פינוי בינוי, המתאימים להם יותר בהיקפים.
"לאור ריבוי היזמים בשוק, על הדיירים לעשות עבודת מחקר רצינית ולהיעזר באנשי מקצוע על מנת לבחור את היזם הראוי", הוא מסכם. "אסור להם ולנציגות להסתנוור משמות ומהבטחות נוצצות, שכן לא כל מי שאמון על תחום אחד ראוי גם לתחום אחר. לכן השאלה המרכזית שיש לבחון בטרם בוחרים יזם היא מיהו אותו אחד, אשר לגביו קיימים הסיכויים הטובים ביותר שיוביל את הפרויקט מתחילתו ועד סופו. כל זאת מבלי שלאורך הדרך יחפש דרכים לקצר הליכים ולהעביר את הפרויקט יד".
קבוצת רייק מתמחה בבניית פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית.
לכניסה לאתר הקליקו כאן