הבניין ברחוב יהודה בורלא 28 בתל אביב / צילום: רונית גולדנברג
שלוש שנים שממתינים דיירי בניין בורלא 28 בתל אביב לאישור בקשתם לתוספת מרפסת בבתיהם. בתקופה זו עברו דרך חתחתים שממחישה היטב עד כמה בעייתית הצורה שבה מתנהל כיום עולם התכנון והרישוי הישראלי.
● היו"רית החדשה של השמאים: "אולי עליות המחירים ייעצרו, אבל מהר מאוד השוק יתקן את עצמו" | ראיון
● התוכנית של השרה רגב נחשפת: "לסלול כבישים של 5־6 נתיבים, כמו בדובאי"
היתר בנייה עבור תוספת לבניין קיים מתקבל, לרוב, בתוך כמה חודשים. ב־2017 חתם שר האוצר דאז, משה כחלון, על תקנות שאמורות היו לקצר את התהליך וקבעו כי משך הזמן עד לקבלת היתר לתוספת בנייה, מרגע קליטת הבקשה בוועדה המקומית, יהיה 45 ימים בלבד. אלא שבפועל, במקרים רבים, הבקשה פשוט מועברת בחזרה לתחילת "תור" הבקשות, כך שברשויות העמוסות חולפים חודשים רבים עד קבלת ההיתר, והרבה יותר מאותם 45 ימים. כך או כך, הליך קבלת היתר לתוספת מרפסת שנמשך שלוש שנים נחשב חריג מאוד גם במחוזותינו.
הפרשה החלה בראשית שנת 2020, על רקע התפרצות הקורונה, אז הגישו דיירי הבניין בצפון הישן של תל אביב בקשה להקמת מרפסות בדירותיהם. מדובר על בניין בן 32 דירות, שבו שתי חזיתות - האחת לרחוב בורלא עצמו והשנייה לדרך נמיר, ובשתיהן ביקשו הדיירים להוסיף מרפסות. בינואר 2021 נדחתה בקשתם על ידי ועדת המשנה של הוועדה המקומית תל אביב־יפו, מסיבות שונות, ועל כך הגישו הדיירים ערעור לוועדת הערר המחוזית, באמצעות עו"ד מורן גור.
ועדת הערר קבעה בפברואר 2022, כפי שכבר פרסמנו כאן, כי יש לקבל את הערעור ולאפשר את הקמת המרפסות, בין היתר משום שלהשקפתה "המרפסות המבוקשות תואמות את ההנחיות המרחביות". עוד קבעה, באשר למרפסות לכיוון דרך נמיר, כי הן "מבוקשות בהקלה של שני מטרים מקו הבניין, ובשטח כפי שניתן להתיר על פי תקנות התכנון והבנייה". להבדל בין המרפסות לכיוון נמיר לבין המרפסות לכיוון בורלא ישנה חשיבות, ונרחיב על כך מייד.
הוועדה שינתה את דעתה: 4.5 מ"ר יקוזזו משטח המרפסות הפונות לנמיר
עיריית תל אביב־יפו לא ויתרה, ועתרה לבית המשפט נגד החלטת ועדת הערר. בית המשפט מצידו הורה על החזרת הדיון לאותה ועדת ערר - והדיון השני בנושא נערך לאחרונה. בדיון זה טענה הוועדה המקומית טענות דומות לאלו שהציגה מלכתחילה: בבניין המדובר ישנה בליטה, בחזית הפונה אל דרך נמיר, שנבנתה שלא לפי היתר הבנייה שניתן לבניין ב־1973 ומהווה מעין מרפסת סגורה. לדבריה, לעניין זה "יש השלכה הן לעניין שטח הגזוזטראות המוצע והן לעניין היקף ההבלטה המוצעת של הגזוזטראות". לכן, טענה, יש לכלול במסגרת הבקשה הנוכחי גם את שטח המרפסות שבוצעו בפועל בחריגה מהיתר הבנייה, בעת חישוב השטח המותר לגזוזטרה.
במילים אחרות, העירייה נעתרת לבקשה להוספת מרפסות, אך דורשת כי הוספתן תהיה בהתחשב בשטח שכבר הוסף בעבר, שלא על פי ההיתר. לגבי המרפסות לכיוון רחוב בורלא, אגב, לא נרשמה מחלוקת בדיון זה - משמע יתווספו לדירות בצד זה של הבניין מרפסות בשטח 12 מ"ר.
ועדת הערר, בראשות היו"ר עו"ד אפרת דון־יחייא סטולמן, קבעה בדיון הקודם כי "אין ממש בטענת הוועדה המקומית לפיה קיימות מרפסות סגורות שאינן בהיתר, ובולטות מעבר לקווי בניין". הפעם קבעה הוועדה קביעה שונה: "הגענו לכלל מסקנה שאכן יש לכלול במסגרת הבקשה להיתר גם את שטח המרפסת שנבנתה בעת הקמת הבניין בחריגה מהיתר הבנייה". בהתאם לכך החליטה הוועדה כי יש לקזז מ־12 המטרים הרבועים המבוקשים לכל מרפסת 4.5 מ"ר. כך, תותר בחזית לדרך נמיר מרפסת לכל דירה בשטח 7.5 מ"ר בלבד.
יש לציין כי העירייה לא הסכימה להצעה זו, שמהותה "קיזוז" 4.5 מ"ר מהגזוזטרה - אלא ביקשה כתנאי לתוספת המרפסות להרוס את אותה הבליטה המדוברת של הבניין. כאמור, ועדת הערר החליטה בכל זאת על קיזוז השטח, ללא הריסה.
עוד קבעה הוועדה כי ההיתר למרפסות לא יינתן בכל הקומות, אלא רק בקומות 1-7. היא הורתה על ביטול המרפסות המוצעות בקומת הגג, בשל חריגות בנייה שנמצאו גם שם. "יש למחוק מהבקשה את כל המרפסות בקומה השמינית המשמשות דירות אלו", נכתב בהחלטה. "באפשרות העוררים להגיש בקשה נוספת שתתייחס למרפסות אלו, ושבה תוצג הסדרת הבנייה הקיימת על הגג. בדרך זו לא תעוכב האפשרות להוציא היתר בנייה עבור המרפסות בכל יתר הקומות בבניין".
בשורה התחתונה קבעה הוועדה כי ניתן יהיה להנפיק היתר בנייה למרפסות, "בכפוף לתיקון הבקשה מושא הערר להנחת דעת מהנדס הוועדה המקומית". המשמעות היא כי הסיפור, ככל הנראה, לא יתעכב עוד, וכי בקרוב יוכלו הדיירים לקבל את היתר הבנייה המיוחל, כשלוש שנים לאחר שהחלו בהליך.
"לא ייתכן שבעלי דירות ממתינים זמן כה רב"
עו"ד מורן גור, שייצג כאמור את בעלי הדירות בשני הדיונים בוועדת הערר, אמר: "החלטת הוועדה ב'גלגולה' השני היא החלטה נכונה וצודקת. בניגוד לגישת הוועדה המקומית, קיבל הרכב ועדת הערר פה אחד את הטענה שלא ניתן למנוע תוספת מרפסות, וכי נכון לאשרן.
"עם זאת, לא ייתכן שבמדינת ישראל, בשנת 2023, ממתינים בעלי דירות זמן כה רב לאישור תוספת לבניין, שעה שבמדינות מתוקנות בתקופה זו מקימים שכונות שלמות. יעילות ומהירות חייבים להיות נר לרגלי הוועדות המקומיות, ואנו מקווים שהחלטה זו - לצד שורה ארוכה של פסקי דין שנפסקו לאחרונה - תשנה בהקדם מדיניות גרירת הרגליים ותחסוך בירוקרטיה מיותרת".
נזכיר כי לאחר החלטת ועדת הערר הקודמת טען עו"ד גור כי לאישור הקמת המרפסות, ספציפית על דרך נמיר, עשויה להיות השפעה רוחבית, שרלוונטית גם כעת - על אף צמצום שטח המרפסות: "כל הבניינים באזור זה של שכונת ל' - כ־40 בניינים - יוכלו כעת לממש מרפסות בחזית לדרך נמיר", אמר אז, "שכן עד היום לא אושרו מרפסות באזור זה בשל מגבלת קווי הבניין".
מעיריית תל אביב־יפו נמסר בעקבות ההחלטה האחרונה בערר: "החלטת וועדת הערר התקבלה ונבחנת בימים אלו. נציין, כי חלק מטענות הוועדה המקומית התקבלו על ידי ועדת הערר".