קידוח ניסוי של המטרו בחולון / צילום: אלידור חדד
חברת נת"ע הודיעה השבוע על השלב הראשון בהליך המורכב שלהפקעת הקרקעות הרבות הנדרשות לצורך הקמת מערכת המטרו- הרכבת התחתית הגדולה שמתוכננת לפעול מתחת לכל גוש דן. בשלב זה יישלחו הודעות הפקעה ל־11 אלף בעלים רשומים של נכסים, ביותר מ־800 חלקות שונות. ההליך ההיסטורי מעורר באופן טבעי לא מעט שאלות - גלובס עושה סדר.
● ארה"ב הקפיאה חשבונות ישראליים בצו. האם בנקים בישראל מחויבים לו?
● הפקעת הקרקעות לטובת המטרו יוצאת לדרך: באילו ערים זה יקרה?
איפה נמצאים הנכסים שיופקעו?
פרויקט המטרו כולל 150 ק"מ של שלושת קווי הרכבת התחתית שיוקמו מתחת ל־24 רשויות מקומיות בגוש דן. בנת"ע הודיעו שהשלב הראשון של ההפקעה כולל בסה"כ 2,300 דונם, מתוך 11 אלף דונם שיופקעו בסך הכל לטובת הפרויקט - שכולל כמובן את התחנות, המוסכים ועוד.
הערים שבהן תתמקד ההפקעה בשלב זה הן תל אביב, פתח תקווה, חולון, בת ים, אור יהודה, קריית אונו וראשון לציון. התוכניות שמכוחן הוטלו צווי ההפקעה כוללות את קו M1 שיפעל מצפון לדרום המטרופולין, וקו M3 שהוא קו חצי מעגלי, המחבר בין הקווים השונים.
מרבית בתי המגורים נמצאים בקו M2 שנמצא בהליכי אישור בימים אלו ולכן מתוקפו עדיין לא נחתמו צווי הפקעה. המדינה גם יכולה להפקיע שטחים לא רק לצרכי ציבור אלא גם לצורך שימושים מסחריים של הפרויקט, שמהווים חלק מהמודל הכלכלי למימונו.
האם ניתן להפקיע כל סוג של נכסים?
התשובה העקרונית היא חיובית, אולם בשלב זה לא יופקעו בתי מגורים. מי שיופקעו כעת הם שטחים פתוחים, עסקים, מסחר ותעשייה מסוגים שונים (כך למשל יבוצעו הפקעות באזור התעשייה בחולון), גני משחקים, מוסדות ציבור וחניות. בכל הקשור למוסדות ציבור, מבוצעים הליכים אחרים שבהם נת"ע והרשות המקומית מוצאים קרקע ציבורית חלופית ונת"ע משלמת על הקמת מבנה חדש בו.
מה כולל הליך ההפקעה?
תחילת ההפקעה היא אישור התוכניות הסטטוטוריות וחתימה על תוכניות הרכישה של הקרקעות הנדרשות להפקעה. לאחר מכן, מבוצע השלב הנוכחי של שליחת הודעות אישיות לבעלי הנכסים. בשלב הבא נקבעת פגישה אישית בנכס עם צוותי נת"ע ונערכת חוות דעת שמאית על ידי החברה. בסופו של דבר, החלקה מגודרת ונתפסת על ידי נת"ע ואז מועבר התשלום לבעלים.
כיצד מחושבים הפיצויים שניתנים?
נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל, מסבירה כי "הפקעה היא רכישה כפויה שמתבצעת על ידי הגורם המפקיע. לצורך חישוב פיצויים כלשהם, מעריכים את שווי השוק של הנכס הנפגע, אילו נמכר באותה נקודת זמן בשוק החופשי - קרי המדינה צריכה לשלם את השווי שהיה מתקבל במכירה חופשית. השווי, כמו בכל נכס נדל"ן, מושפע בין היתר מהמקום שלו, משטח הקרקע, מהשטח הבנוי עליה, מזכויות בנייה נוספות שקיימות ולא נוצלו ומהמצב הפיזי".
יחד עם זאת, במטרה להפוך את שלב ההפקעות למהיר יותר, קבעה המדינה כי בעל נכס שמיועד להפקעה וישתף פעולה עם ההליך - יזכה לפיצוי מוגדל. עו"ד ענבל קנקה, הממונה על הליך ההפקעות בנת"ע, מסבירה כי בהפקעות המטרו ישנו תמריץ של הגדלת הפיצוי ב־25% ועד תקרה של מיליון שקל למי שיגיע להסכמה מול החברה על מסירת הנכס וויתור על תביעות. בנוסף, החוק מאפשר גם לגבש תוכניות של איחוד וחלוקה סביב החלקות המופקעות, וכך להשביח את ערך הנכסים בקרבת מקום, במקום לפצות בכסף.
לדברי קנקה, "אם התוכנית משנה את ייעוד השטח לייעוד של מטרו, בתוכנית איחוד וחלוקה אנחנו לוקחים את החלקות השונות כשלכל אחת מהן ייעוד אחר - אנחנו מאחדים את החלקות ואז מחלקים אותן מחדש לבעלי המגרשים, בתוספת אחוזי בנייה לפי חלקם היחסי. בקו הירוק של הרכבת הקלה עשינו זאת בפרויקט במתחם התחנה המרכזית הישנה בתל אביב, וכן במתחם חוף התכלת בהרצליה".
האם ניתן כבר לדעת כמה יקבל בעל נכס שיופקע ממנו שטח?
בנת"ע ובקרב מומחים מסבירים שאין כלל אצבע לשווי של כל מטר או דונם, שכן דין של שטח פתוח בטבעת השלישית של המטרופולין אינו כדין שטח למגורים במרכז תל אביב. בכל זאת, ההערכה היא שכלל הפיצויים יגיעו לסכומים של מיליארדי שקלים, כשעלות פרויקט המטרו כולו כוללת 150 מיליארד שקלים שאמורים לכלול גם את רכיבים אלו.
מה הם רכיבי הפיצוי?
עו"ד קנקה מסבירה שיש שני רכיבים של פיצויי ההפקעה. האחד נקבע עם אישור התוכנית, ועל הגשת התביעה חלה תקופת התיישנות של שלוש שנים והיא דנה רק בירידת הערך של הקרקע כתוצאה משינוי הייעוד, למשל ממגורים לדרך. זאת, לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.
קנקה מוסיפה כי "ניתן לממש את הפיצוי הזה באופן מיידי ומבלי שחל ביצוע של הפרויקט או הפקעה בפועל, משום שהשינוי בתוכנית משפיע על ערך הנכס ובעיקר על זכויות הבנייה".
השלב הנוסף, שמהווה להערכתה רק כ־10% מכלל סכום הפיצוי המתוכנן, נקבע עם הליך ההפקעה עצמו בנוגע לשווי הקרקע והבניינים הנמצאים במקום ויצטרכו להיהרס. בתיקון חוק המטרו איחדו את ההליכים במסגרת ועדת פיצויים ייעודית שהוקמה לפרויקט המטרו. עד כה הוגשו אליה תביעות בודדות בלבד.
מתי סוף סוף נוכל לנסוע במטרו של ישראל?
לאחרונה חתמה נת"ע על הסכמים בעלות של 8 מיליארד שקל מול שלוש חברות קבלניות, שכל אחת מהן תנהל ותתכנן את העבודות על כל אחד משלושת הקווים של המטרו. העבודות בפועל אמורות היו להתחיל עד כה, אך נדחו בינתיים.
מנכ"ל נת"ע חיים גליק הצהיר כי להערכתו הפרויקט יחל לפעול רק בשנת 2040. זאת, אף שאותן חברות חתמו על הסכמים לפיהן מערכת המטרו תתחיל לנסוע, בהדרגה, החל משנת 2032.