בנייני מגורים בברלין / צילום: Shutterstock
שוק הדיור של ברלין ריכז בשנים האחרונות עניין בינלאומי: מהזדמנויות ההשקעה בתחילת שנות ה-2000 באחת הערים המתפתחות הזולות ביותר במערב אירופה, דרך חוקים בסגנון מזרח-גרמניה להפחתה מלאכותית של מחירי השכירות ועד למצוקה הגדולה של דירות להשכרה בשלב הנוכחי, שמאיימת על הצמיחה של בירת גרמניה. כעת, דוח עדכני של בנק ההשקעות של ברלין (IBB) המסכם את שנת 2023, מראה עד כמה יצא השוק הברלינאי מאיזון.
● נתונים חדשים מגלים: מחירי השכירות בתל אביב בירידה, במיוחד באזורים האלה
● השיטה החדשה של רשות המסים לתפוס משכירי דירות שלא מדווחים על הכנסות
לפי הדוח, "ברומטר הדיור של ברלין לשנת 2023", לראשונה בהיסטוריה העכשווית של העיר, מספר נכסי הנדל"ן שהוצעו למכירה עקף את מספר הנכסים המוצעים להשכרה. זהו אולי מצב נורמלי במדינות כמו ישראל שבהן יש רוב מכריע של קונים ובעלות על דירה היא הנורמה. אבל בגרמניה, שבה רק מחצית מהתושבים הם גם בעלי דירות ובתים (ובברלין מדובר לפי הערכות על 20% בלבד), מדובר בשיקוף של העיוות החריף הקיים בשוק - אין בנייה חדשה, שוכרים "נצמדים" לדירות שלהם כדי ליהנות ממחירים מפוקחים וישנים, ואין היצע גדול של דירות בשכירות. לפי הדוח, כ-25,600 דירות הוצעו למכירה בשנת 2023, לעומת 24,000 דירות בלבד שהוצעו להשכרה.
המצוקה הזו מתבטאת גם בזינוק משמעותי במחירי השכירות המבוקשים: אלו עלו ב-21.2% בשנת 2023 בלבד. אמנם, הזינוק המטאורי הוא במחירים המבוקשים לפי אתרי הנדל"ן הברלינאים בלבד ולא במחירים הנגבים בפועל, אולם ההשוואה לשנים קודמות ממחישה את עומק המחסור בדירות.
בשל החוקים הקיימים בברלין בנוגע לפיקוח על שכר דירה, במקרים רבים השכירות המבוקשת באתרים המקוונים היא גבוהה מזו המותרת. ישנם חריגים לעניין, כמו דירות מרוהטות, חוזים קצרי-טווח, דירות חדשות ועוד, אך ישנם גם מקרים בהם שוכרים עוברים לגור בשכירות הגבוהה המבוקשת במודעות, ואז מתניעים תהליכים חוקיים שמפחיתים להם את השכירות לרמה המפוקחת, אם החוזה שלהם אינו מנוסח לרעתם. אחרים מוכנים לשלם את המחירים הלא-חוקיים רק כדי למצוא דירה, ולא להסתכן בסילוק מצד בעל הבית.
השכירות כוללת ריהוט
לפי נתוני ה-IBB שכר הדירה הממוצע המבוקש באתרים היה 13.99 אירו למ"ר בשנה החולפת, בעוד שכר הדירה המקסימלי הממוצע המפוקח המותר בעיר הוא 7.16 אירו. בדירות חדשות שבהן אין גבול לשכר הדירה שניתן לגבות מטפסת השכירות המבוקשת לכ-19.85 אירו לחודש. למעשה, מעין שוק אפור התפתח בסצינת הנדל"ן של ברלין, שבו דיירים שאינם מודעים לזכויותיהם, או שמוכנים לשלם הרבה, בשילוב עם בעלי דירות שמסתכנים ולוקחים מחירי שוק במקום מחירי מפוקחים, יוצרים שונות רבה בדמי השכירות. הפער בין המחירים בשוק הזה למחירים בשוק המפוקח, כאמור, יכולים להגיע ליותר משישה אירו למ"ר.
לפיכך, הדוח גם מציג זינוק במספר הדירות המרוהטות שמוצעות באתרי הנדל"ן, כחלק מניסיון להצדיק את העלאת השכירות מעבר לרמה המפוקחת. למרות שרפורמת הקפאת השכירות של ברלין בוטלה על ידי בית המשפט העליון של גרמניה לפני כשלוש שנים, ישנם עדיין חסמים עליונים ברמה הפדרלית לשכירות שניתן לגבות עם התחלפות דייר, וגם מניעה להעלות את השכירות ביותר מ-10% על פני שלוש שנים (אם העלאה בכלל מותרת). אחת השיטות לעקוף זאת היא להציע דירות מרוהטות עבור פרמיה גדולה. למעשה, הדוח מצא כי רוב הדירות שהוצעו להשכרה היו כאלו שהמחיר בהם היה לדירה מרוהטת וכולל חשבונות כמו חשמל, אינטרנט וחימום, מה שמאפשר לבעלי הדירות לרשום רווחים נאים, שהשכרה במחיר מפוקח לא מאפשרת.
עוד מהממצאים של הדוח: דירות שנבנו אחרי 2011 הן היקרות ביותר, עם מחירים של עד 23.21 אירו למ"ר; דירות קטנות של 40 מ"ר ומטה היו בעלות ערך המחיר למ"ר הגבוה ביותר (לראשונה מעל 20 אירו) ודירות שנבנו בין השנים 2002 ל-2010 הושכרו במחיר מבוקש של 14 אירו למ"ר.
הרפורמות נכשלו
ברלין, אחד מ-16 מדינות המחוז המרכיבות את הרפובליקה הפדרלית של גרמניה, מקבלת תמיכות בשווי מיליארדי אירו מדי שנה, והחוב שלה גבוה פי שניים מההכנסות שלה. היא רק הפכה לבירה החדשה-ישנה ב-1990 ומאז דורשת הזרמות כספים עקביות. בשנים האחרונות היא ליעד להגירה חיוביות, של עשרות אלפי בני אדם מדי שנה. שוק הדיור החופשי יחסית שלה איפשר לכל תושב זר למעשה לקנות דירה, ובשנים האחרונות נתח המשקיעים הזרים היה כ-70% מבין כל המשקיעים. רבים מהם הרוויחו הרבה כאשר המחירים הלכו ועלו בשני העשורים האחרונים. אבל עליות המחירים עוררו זעם ציבורי, שהתבטא ברפורמות שנועדו להיטיב עם השוכרים, שהם הרוב בעיר. כאשר רפורמות אלו נכשלו במבחן החוקתי, נותר כעת שוק הדיור של ברלין במצב של תוהו ובוהו.
לפי הדוח של IBB אין כלל מספיק התחלות בנייה כדי לפצות על המחסור, ומחירי הבנייה ביחד עם הריביות המשתקות מונעים פעילות יזמית בתחום הנדל"ן. הביורוקרטיה וזמני התכנון הרבים הדרושים להקמת דירות חדשות גם הם תורמים לעיכובים, ו"אין צפי בשנים הקרובות למתן מענה למחסור החריף בדירות", נכתב.
בניגוד למחירי השכירות, מחירי רכישת הדירות בברלין דווקא ירדו בשנה החולפת, ב-1.2%, במגמה שנרשמה ברחבי אירופה אולם בברלין הורגשה ברמה מינורית יותר. הגורם העיקרי לירידות המחירים היתה הריבית הגבוהה בגוש האירו, שהקפיצה את המשכנתאות לגבהים חדשים, והפכה נכסים לבלתי אפשריים לרוכשים רבים. הדבר הפחית את הביקוש לדירות (והגדיל את הביקוש לשכירות), והתבטא כאמור בירידה. לפי הדוח של IBB, המחיר הממוצע למ"ר בברלין ירד בשנה שעברה ב-71 אירו ל-5,746 אירו. בבתים חדשים עמד המחיר המבוקש על 8,038 אירו, ירידה של קרוב ל-5% לעומת המחירים בשנה שעברה, חישבו מומחי הבנק.
אי שביעות הרצון ממצב הדיור היתה אחת הסיבות לחילופי השלטון בבחירות המקומיות שהתקיימו בברלין לפני כשנה, ושהעלו לשלטון קואליציה של השמרנים עם הסוציאל-דמוקרטים. הממשלה החדשה הבטיחה ליצור "גל בנייה" אולם זה נתקל בחסמים ביורוקרטיים רבים, וגם באי-ודאות סביב סוגיות סביבתיות, ברמה המקומית או הפדרלית, במחסור חמור בעובדים ובסינגל השלילי למשקיעים שבירת גרמניה שלחה עד כה.
התגובות לדוח הנוכחי היו חריפות. "הירוקים", שהיו שותפים לניהול המדיניות הכושלת עד כה, אמרו כי לא ייתכן שהממשלה המובילה את ברלין תתמקד רק בבנייה חדשה, וכי יש להגביר את הפיקוח והאכיפה של החוקים הקיימים. "העובדה שהתקנות הקיימות לא מספיקות מוכחת על ידי המספר המזנק של מודעות לדירות מרוהטות שמתחמקות מפיקוח מחירים", אמר גם ראש אגודת הדיירים המקומית (BMV). מפלגות אחרות קראו ליצור "צונאמי של דירות חדשות" ובמיוחד לקצר את זמני התכנון והאישורים הנדרשים.