מחקר בבנק ישראל: יזמי שוק חופשי מגבילים פעילות במקומות שמוצפים בדיור מסובסד

שיווקי קרקע לבניית דיור בשיטת "מחיר למשתכן" והתוכניות שממשיכות את דרכה פוגעים בשיווקי קרקעות במכרזים רגילים, עד כדי כך, שפעמים רבות מכרזים אלה לא מקבלים כלל הצעות. כמו כן, הבנייה האינטנסיבית במרכז הארץ במסגרת פרויקטים על קרקעות פרטיות והתחדשות עירונית, מיתנו את השפעת שיווקי הקרקעות לדיור מסובסד במרכז הארץ. כך עולה ממחקר שהוציאה מחלקת המחקר בבנק ישראל. 

● בלעדי | יותר מ-7,000 דירות: רמ"י מפרסמת מכרז ענק באזור הכי מבוקש בישראל
● עסקה בשבוע | אחת העסקאות היקרות בעיר: בכמה נמכר פנטהאוז עם 5 חדרים בחיפה?

המחקר שנערך על ידי ד"ר טניה סוחוי וד"ר נטליה פרסמן מחטיבת המחקר של הבנק המרכזי, מבוסס על תוצאות מכרזי מקרקעין לבנייה רוויה שנערכו על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בין השנים 2000 עד 2023. המחקר התמקד בהשפעת הסטת חלק ניכר משיווק הקרקעות לתוכניות דיור בסבסוד ממשלתי על גובה הצעות היזמים במכרזי מקרקעין רגילים לבניית דירות לשוק החופשי. 

ראשית הוברר לחוקרות, כי מכרזים לקרקעות במסגרת פרויקטים של "מחיר למשתכן" ו"דירה בהנחה" פוגעים באטרקטיביות של מכרזים רגילים שנערכים באותם יישובים, עד כדי כך שהם מעלים את הסיכויים לכך שלמכרזים הרגילים לא יוגשו כלל הצעות. 

בבנק ישראל לא מציעים הסבר לתופעה, אך היא מוכרת בעיקר ביישובים בפריפריה, שבהם הביקושים אינם גבוהים, והיזמים מגיעים למסקנה, כי הפרויקטים שיוקמו במסגרת התוכניות המסובסדות, יצמצמו מאוד ביקושים לפרויקטים שיוקמו לפי תנאי שוק רגילים. זאת, משום שחלק מהדירות שיוקמו בפרויקטים המסובסדים, יוקצו למכירה בשוק החופשי.

ואולם בהמשך נמצא, כי הצעות המחיר המוגשות במסגרת מכרזים רגילים יהיו גבוהות יותר, באותם מקומות שבהם שיווק של פרויקטים מסובסדים גדול יותר. זה נובע ככל הנראה מזה, שבמצב כזה יזמים כן רואים אפשרות להשתלב עם פרויקטים בשוק החופשי.

תוכניות הדיור המסובסד חזקות יותר בפריפריה

מצד שני, כשיש שני יישובים שכנים, שבאחד מהם משווקות קרקעות במסגרת "מחיר מטרה", ובשני יש מכרזים במחירי שוק בלבד, ההצעות למכרזים ביישוב השני עולות. בבנק ישראל לא מציעים הסבר לתופעה, אך נראה, כי היא נובעת מכך שליזמים ברור כי לא תתקיים כמעט תחרות בין הפרויקטים שמוקמים בשני היישובים, ומחירי הדירות בפרויקטים שיימכרו בתנאי שוק, יהיו נתונים במידה רבה יותר בשליטתם.

ככלל הוברר, לחוקרות, כי שיווקי הקרקעות במסגרת תוכניות הדיור המסובסד חזקות יותר בפריפריה מאשר באזורי הביקוש, וזאת כתוצאה מכך שבמרכז הארץ יש ריבוי יחסי של קרקעות בבעלות פרטית ובנייה במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית, שמאפשרות ליזמים אלטרנטיבות. 

עוד ממצאים, מוכרים היטב מהפרקטיקה של השנים האחרונות: הראשון - כשיזמי נדל"ן מצויים בשוק של עליות מחירים - הם יצפו להמשך העליות ויתנו הצעות מחיר גבוהות יותר במכרזי רמ"י. עניין זה בולט בעיקר במרכז הארץ; השני - ככל שהריבית הצפויה במשק גבוהה יותר, הצעות המחיר שמגישים היזמים עבור הקרקע נמוכות יותר; השפעת הריבית חזקה יותר על ההצעות הגבוהות ביותר שמוגשות במכרזים באזורי הביקוש.