חניה בעיר / / צלם:תמר מצפי
*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני
חניה צמודה בפרוייקטי נדל"ן חדשים נחשבת לברורה מעליה וחלק בלתי נפרד מהעסקה, בכל פרויקט רגיל החניה ולעיתים אף שתיים, עילית או תת קרקעית, נחשבת לסטנדרט המגיע כעסקת חבילה ביחד עם הדירה החדשה. בתמ"א 38, הפרוצדורות מורכבות יותר ומכאן שגם לנושא החניה חוקים והתניות משלו, במיוחד לאור העובדה כי בפרויקטים של תוספות בנייה, לא מתחילים פרויקט חדש מאפס ולכן תנאי השטח הקיימים הם אלו המכתיבים את האפשרויות העומדות בפני הצדדים ולעיתים מובילים להתקיימותם של פתרונות חניה, שאינם נחשבים לסטנדרטיים ולמקובלים בפרויקטים רגילים.
כעקרון, בפרויקטים של תמ"א 38 חיזוק מבנים מחויב היזם לספק פתרונות חניה עבור הדירות החדשות. יחד עם זאת, תנאי השטח, כאמור, משחקים תפקיד מרכזי, כך שלעיתים עצם החיוב מוביל לפרויקט יקר מאוד ומסובך הן כלכלית והן תכנונית, שלעיתים אינו כדאי ליזם. כמו כן ישנם מקרים בהם הדיירים עצמם מתנגדים לכך כי השטח הציבורי של הבניין יוסב למגרש חניה ולכן על היזם לתכנן פרויקט נטול חניות. במקרים שכאלו, הרשות המקומית מאפשרת לעיתים ליזם לשלם כופר חניה שהינו מעין קנס/תשלום לעירייה עבור קבלת פטור מהקמת חניה. בתמורה המתקבלת, העיריה למעשה מתחייבת לספק פתרון חלופי בדמות חניון ציבורי שיוקם בסמוך לפרויקט שאמור לשרת את דיירי הבניין והסמוכים לו כאלטרנטיבת חניה. במידה והעיריה לא עומדת בטווח הזמן שהוקצב, היא מתחייבת להחזיר את שווי הקנס הריאלי ליזם לאחר תקופה מסוימת (לרוב 10 שנים). מאחר ונושא ההתחדשות העירונית הוא צעיר, בן שנים ספורות, נצטרך להמתין עוד מספר שנים על מנת לבדוק האם הרשויות אכן עומדות בהסכמי הכופר.
"נושא החניה בפרויקטים של תמ"א 38 הוא מכריע ונחשב לאחד מהקשיים להם צריך היזם למצוא פתרון", כך מעיד רון חן, בעלים ומנכ"ל חברת אנשי העיר העוסקת בהתחדשות עירונית. "במקרים מסוימים אין לנו אפשרות לנצל את השטחים הפנויים במגרש הקיים לצורך חניה שכן לעיתים הרשות המקומית לא מאפשרת לייצר כניסה למגרש, אשר תבוא על חשבון חניה ברחוב". לרוב קיים יחס מינימאלי של 1:3, קרי רק אם יוכח כי ביצירת כניסה לחניה אשר באה על חשבון מקום חניה ברחוב, ניתן לייצר 3 מקומות חניה לדיירי הבניין, הרי שרק בהתקיימות תנאים אלו, הרשות המקומית תדון בבקשה שכזו. מכאן שלעיתים תנאי השטח ודרישות הדיירים מצריכים מהיזמים לבוא עם פתרונות אחרים, כאשר עיקר הכוונה היא למתקנים של מכפילי או משלשלי חניה, ומתקנים אוטומטיים תת קרקעיים, אשר מהווים תחליף לחניה הסטנדרטית.
בחירת פתרון החניה כפוף אף הוא לתנאי השטח הקיימים. מכפיל החניה העילי נחשב לזול יותר ועלותו נאמדת בכ-50-100 אלף שקל למקום חניה. אולם "מתקנים מכאניים על-קרקעיים לרוב יוצרים סוג של מפגע ציבורי אז לא מאפשרים להקימם", מסברי חן, "כך, בין היתר, ישנה הגבלה באשר להצבתם בחזית הבניין ומגבלות נוספות אשר מונעות לעיתים את הקמתם". הפתרון היקר יותר הוא המתקנים האוטומטיים התת קרקעיים שעלותם נמדדת בכ-250-300 אלף שקל מטר למקום חניה בודד, כך שעול כלכלי שכזה על הפרויקט לעיתים אינו מאפשר את התכנותו.
- האם המתקנים השונים מרתיעים את הרוכשים החדשים ואת הדיירים הקיימים?
"רוב האנשים יעדיפו כמובן חניה רגילה והמתקנים עדיין מרתיעים חלק מהלקוחות והדיירים במובן מסוים בעיקר לאור העובדה כי עדיין אין חשיפה כל כך גדולה לפרויקטים בהם הוצעו פתרונות אלו. אבל חייבים להבין כי במקרים מסיימים אין פתרון אחר ובאירופה זה רץ כבר שנים רבות ובהצלחה. השוק הישראלי, למרות החששות מקרב חלק מהאוכלוסייה, הוא בין המובילים בביקוש לפתרונות חנייה שכאלו ויש תחרות די עזה, בקרב חברות בינלאומיות וביניהן שלוש גרמניות מובילות להיכנס אליו. ככל שנושא ההתחדשות העירונית יצבור תאוצה, כך החשיפה לפתרונות אלו תגבר והחשש המסוים שעדיין קיים יעלם".
- האם חוסר חניה מהווה חסם מהותי בשיקול רכישת הדירה?
"מאחר ורוב הפרויקטים של תמ"א 38 חיזוק מבנים מבוצעים בערי הביקוש, ושיעורן של הדירות המיוחדות מבין כלל דירות הפרויקט הוא גבוה יחסית לשיעורן בפרויקטים רגילים, הרי שהמחיר האבסולוטי של דירות המכירה, גבוה בהרבה מהממוצע הכלל ארצי. אדם שמוכן לשלם סכומי כסף גבוהים עבור הדירה מחפש פתרון מגורים מושלם. מכאן שבפרויקטים בהם לא ניתן לייצר מקומות חניה, במקרים רבים, יעדיפו יזמים לוותר על הפרויקט. בשל כך, במיוחד באזורי ביקוש, לא יהיו הרבה יזמים שיכנסו לפרויקטים של תמ"א 38 ללא פתרונות חניה".
- האם ניתן להעריך כמה תוסיף חניה לערך הדירה?
"דירה ללא חניה היא דירה 'נכה' ולכן הביקוש אליה נמוך והשיווק שלה קשה יותר וההתפשרות על המחיר גדולה יותר. אנשים שקונים דירה של 4-5 מיליון שקל, חניה עבורם היא ברורה מעליה, ולכן גם אם נמצא קונים שיסכימו לרכוש דירה יקרה ללא חניה, המחיר שלה יהיה נמוך לפעמים במעל מיליון שקל מהמחיר שלה עם חניה. דירות יוקרה המוצעות למכירה ללא חניה, משך מכירתן יכול לקחת חודשים רבים ולעיתים הפער בין המחיר המבוקש למחיר בפועל עובר את רף המיליון שקלים וחצי. הפער בין חניה אחת לשתי חניות יכול אף הוא להגיע לרמה של מאות אלפי שקלים, שכן לרוב מדובר על אנשים שיש להם את האמצעים ולכן יעדיפו לשלם אקסטרא עבור נוחות".
בתמ"א הריסה ובנייה קל יותר
בפרויקטים של תמ"א 38 הריסה ובניה, החיים של היזם, לפחות בתחום תכנון החניה קלים יותר. מאחר והורסים את הבניין, היזם מקבל מגרש נקי, כך, שלמעשה, מדובר על פרויקט חדש. "עלות הקמת מרתפי חניה עומדת לרוב על שיעור של כ-3,500 שקל למ"ר, כאשר תנאי המגרש, מכתיבים כמה מ"ר בממוצע יוקצו לחניה בודדת", מציין חן. שטחה הסטנדרטי של חניה עומד על כ-15 מ"ר (3*5), אך בהתחשב בשטחי הברוטו (רמפה, חדרים טכניים, מחסנים, בניין ממ"דים וכו'), הרי שככלל אצבע בתחשיבים של פרויקטים חדשים מעמיס היזם לרוב כ-35 מ"ר לכל חניה, כך שעלות הבניה הממוצעת עומדת על כ-100 אלף שקל. "בפרויקטים של תמ"א 38 לעיתים עוברים את הממוצע הזה ולכן מדובר בעלות יקרה מאוד. "בשל חשיבות נושא המרתפים, ועל מנת לייעל את התהליכים ולפתור בעיות תכנוניות מוקדם ככל האפשר, אנו מכניסים לתמונה ישר מן ההתחלה יועץ תנועה ומתחילים לתכנן בניין מלמטה ומשם ממשיכים אל עבר שאר השטחים הציבוריים והדירות עצמן", מסביר חן.
ככל פרויקט חדש, גם בתמ"א 38 הריסה ובנייה, כמות החניות נקבעת על פי התב"ע ובתקנות הקיימות. לרוב יידרש היזם להקים חניון תת קרקעי כאשר תקני החניה נקבעים על פי שטח הדירות (ברוב המקרים, באזור המרכז, דירות עד 120 מ"ר יקבלו חניה בודדת ומעל לשטח זה התקן יחייב 2 חניות).
- לאחרונה עולים קולות שונים המעודדים את הקטנת התקן, האם לדעתך מדובר על צעד נכון?
"כל עוד התחבורה הציבורית לא תנפק פתרון מלא, לדעתי לא יהיה נכון להקטין את תקני החניה. הקמת הרכבת הקלה אולי תוריד בשוליים את כמות הרכבים, אך לא את הדרישה לחניות. כך, לדוגמה, בשבת, אין תחבורה ציבורית, והמשפחות לא נשארות בבית, ובשאר ימי השבוע תמיד מעדיפים להתנייד עם רכב".