עסקאות קומבינציה

הלכה מהפכנית שניתנה בשבוע שעבר ע"י ביהמ"ש העליון במסגרת דיון נוסף אישרה את ההלכה העליונה בעניין נפתלי שדמי, ויצרה עולם חדש של שיקולי מס בתכנון עסקת קומבינציה

פס"ד שניתן לאחרונה מציג את עיקרי השלכות המע"מ בעסקאות קומבינציה. שווי העסקה ייקבע לפי המחיר שהיה משתלם לחברה במצב הדברים הרגיל בגין שירותי הבנייה

על קבלן המתקשר בעסקת קומבינציה לקחת בחשבון כי הפרת התחייבויות רישום או התחייבויות הנוגעות לשטחים ציבוריים בבניין עשויה לחשוף אותו לתביעות של רוכשי הדירות מבעלי הקרקע, בנוסף לתביעות של בעלי הקרקע עצמם. בעל הקרקע מצידו חייב לפעול בתום לב באופן סביר למימוש התחייבויות הקבלן כלפיו, ככל שהן בעלות השלכה על רוכש הדירה ממנו

ועדת הערר בת"א קבעה כי עסקת תמורות המהווה מכירה של מלוא הקרקע בתמורה לחלק מן התקבולים ממכירת היחידות שייבנו, הינה עיסקה שונה מהותית מעסקת הקומבינציה המוכרת

בעלים משותפים בקרקע שערכו עסקת קומבינציה במסגרתה הסכימו כי כל אחד יקבל חלק זהה בקרקע לאחר העיסקה, יחויבו במס עקב עריכת תוספת להסכם הקומבינציה לפיו קיבלו שניים מארבעת הבעלים המשותפים דירה גדולה יותר, ושילמו תשלומי איזון

המערערת, שהינה קבלן בניין, עשתה עסקת קומבינציה בשנת 1992 עם המשיבים. עד שנת 2004 המערערת לא השיגה היתר בנייה, ובית המשפט העליון פסק כי מדובר בהפרה יסודית המזכה את המשיבים לבטל את ההסכם

מועד החיוב במע"מ בעסקאות קומבינציה הינו המוקדם מבין שלושה מועדים, והוא שונה בד"כ מן המועד לצרכי מס שבח, מס רכישה ומס מכירה. כתוצאה מכך, ובניגוד לגישה הנוהגת על-ידי רשויות המס, עשוי להיגזר גם הבדל בשווי לצרכי מס בין מע"מ ומיסי המקרקעין

נהוג לסבור כי בעסקת קומבינציה שווי שירותי הבניה שווה לשווי הקרקע שהתקבלה כנגדם, ומכאן ייגזרו השלכות המע"מ. עם זאת, קיימים לא מעט מקרים בהם משוואה זו אינה מתקיימת. להלן נבחן מקרים אלה ונציג את דעתנו ביחס להשלכות המע"מ והאפשרות לחסכון במע"מ

ועדת הערר קבעה, כי העוררת שפעלה כמארגנת של קבוצת רוכשים שימשה למעשה כיזם אשר רכש את הקרקע מן הבעלים, ומכר לרוכשים דירות מגורים. בהתאם, הוטל על העוררת מס רכישה, מס מכירה וכן מס הכנסה בגין מכירת דירות המגורים

מערכת שיקולים ענפה עומדת בפני בעלים של קרקע המתקשר עם קבלן בעיסקת קומבינציה, והחוכך בדעתו האם לבקש פטור ממס על הדירה הניצבת על המגרש. ברשימה להלן נפרט את מכלול השיקולים בראי הפסיקה האחרונה בנושא

בטור מן השבוע שעבר ציינו מהם תכנוני המס החייבים בדיווח הקשורים קשר הדוק למקרקעין. להלן נצביע על דרכי התמודדות עם החקיקה, בפרט בהתייחסות לפעולה שעניינה רכישת שירותי בניה (או קבלת מימון) כנגד תשלום תמורה המחושבת לפי סכומי מכירה של המקרקעין

עו"ד תבעה את הלקוח לשלם לה הפרשים על שכ"ט בטענה שלו עסקת הקומבינציה היתה נחתמת, היתה מרוויחה סכום גדול יותר, בימ"ש קיבל התביעה בחלקה ע"פ דיני עשיית עושר

הרשימה מסבירה כיצד ניתן להתארגן לעסקת קומבינציה פטורה על-ידי העברת קרקע לחברה והקצאת מניות לקבלן בהתאם לשיעור שלו בעיסקה. ההעברה היא לחברה פטורה ממס. הקצאה איננה חייבת דיווח ופטורה ממס (אך יש להודיע עליה בטופס מיוחד למנהל מס שבח אם הינה באיגוד מקרקעין). חלוקת הרווחים כדיבידנד בין חברות פטורה ממס. חלוקת העלות תעשה על-ידי מינוף והחזר ההלוואה לבנק, קרן וריבית - כמקובל בענף הנדל"ן

רק במקרה בו הצדדים מגלים דעתם בהסכם, כי העיסקה מורכבת משתי עסקאות - עסקת מכר ועסקת מימון, אין מקום לחייב במס את הרווח בעסקת המימון