מיסוי נדל"ן

ההוראה המאפשרת לנכות מן השבח במכירת המקרקעין את הרווח הנוסף השלילי, נועדה להביא בחשבון את השקעתם של בעלי המניות ברכישת מניותיהם. הפער בין הוראות התחולה של הרווח הנוסף השלילי לבין ההוראות הקובעות את יום ושווי הרכישה של מקרקעין שהתקבלו אגב פירוק איגוד, עשוי בנסיבות מסוימות לגרום לתוצאת מס בלתי רצויה

ביצוע עסקת נטו במקרקעין הוא דרך מקובלת, בייחוד בין צדדים המצויים ביחסי כוחות שאינם שווים. להלן נסקור את השלכות ההתקשרות בעסקת נטו וכן נקודות שחשוב לקחת בחשבון בהקשר זה, לאור פסיקה אחרונה

בית המשפט קבע, כי בתכנון מס המתבסס על רכישת חברה אחת בידי חברה אחרת, חלוקת דיבידנד מהחברה הנרכשת, ומכירת מניות החברה הנרכשת במחיר נמוך יותר ממחיר רכישתה, לא נוצר הפסד הון. הפיצול כאמור יכול וישפיע גם על האפשרות לפיצול התמורה בעסקת מקרקעין

לעיתים רבות הסכמים שונים מופיעים בתחפושת, ומה שכתוב בהם איננו מעיד על מהותם. עסקינן הפעם דווקא בסוגי הסכמים שממ"י או רשויות מקומיות הינם צד להם

לפי הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 5/2007, בעת מכירת דירה שהושכרה בעבר יש לנכות ממחיר הרכישה הוצאות פחת רעיוני. לעיתים הפחת יחושב ע"י הרשות כאחוז משווי מרכיב עלות המבנה מתוך כלל מחיר רכישת הדירה, לפי 2/3 מסך המחיר. חישוב זה בד"כ מעוות, ועל מנת לצמצם את המס יש להציג לרשות תחשיב כלכלי-שמאי מפורט

תיקון החוק המצמצם את תשלום מס הרכישה ביחס לדירת מגורים יוצר השלכות מרחיקות לכת דווקא לגבי קבוצות רכישה. לעתים עשויים לשלם יותר מס רכישה דווקא אם התכנון כקבוצה יוכר כתקף

ועדת הערר קבעה, כי בהיעדר ראיות לפיהן הקונים ראו לפניהם רכישת דירת מגורים מוגמרת, אין למסות מוכרים של קרקע, שעליה שלד של דירת מגורים, כאילו מכרו דירת מגורים מוגמרת. זאת גם בנסיבות בהן הם היו מעורבים בבניית הבניין על הקרקע (כקבוצת רכישה)

ביהמ"ש קבע כי עסקאות שהוצגו כעסקאות למכירת קרקע לרוכשים והזמנת שירותי בנייה על ידם בנפרד, הן עסקאות כוזבות שתכליתן היתה ליצור מצג של רכישת דירות באמצעות קבוצת בנייה, בעוד שהמהות האמיתית היא מכירת דירות גמורות כקבלן בונה, לרוכשים השונים. נקבע, כי העסקאות שהוצגו הן בדויות וכי יש בהן כדי להשית על מארגנן אחריות פלילית כבדה

לא תמיד מרוויחים בנדל"ן, ולעיתים ההשקעה כרוכה בהפסד. נתייחס להפסדים הנובעים מהשכרת נכס, ולהצביע על האפשרות לנצלם (התלויה בסיווג ההפסד) כמו גם על העיוות החקיקתי הקיים בפקודת מס הכנסה בהקשר זה

לאחרונה הוחלט לרווח את מדרגות מס הרכישה החלות ברכישת דירת מגורים יחידה על-ידי יחיד. לאור העובדה שהמדרגות משתנות מתקופה לתקופה, ביקשנו להבהיר ולהציג תמונה מעודכנת ומסודרת של ההקלות הניתנות במס רכישה

לאחרונה הורחבה האפשרות לתשלום מס בשיעור של 10% על הכנסה משכר דירה, במסגרת תיקון חקיקה המאפשר את דחיית מועד התשלום. להלן נסקור את תנאי הזכאות לשיעור המופחת, ונציע עצות פרקטיות

לאחרונה ניתן ע"י ביהמ"ש העליון פסק דין עקרוני בעניין פי גלילות, הקובע בין היתר מהם התנאים במסגרתם חוכר יוכל להכיר בדמי החכירה המשולמים על-ידו כהוצאה פירותית, ומתי יאלץ לחכות עד למכירה העתידית ולהפחיתם ממס השבח

לכאורה מוסמכות כיום רשויות מקומיות, על-פי פסק הדין בעניין חברה קדישא, להטיל חיוב בארנונה כללית על בתי עלמין. ואולם לנו נראה כי מבחינה עניינית אין כל מקום לכך וכי ניתן לתקוף את מסקנות פסק הדין

רכישת קרקע ע"י בעל שליטה בחברה קבלנית, במקביל לרכישת חלק מן הקרקע ע"י החברה בעסקת קומבינציה, ולאחר מכן הזמנת שירותי בנייה ע"י בעל השליטה מן החברה שבבעלותו, מהווה תכנון מס המוכר ע"י ועדות הערר

מי שרכש דירה בין אוגוסט לאוקטובר יקבל פטור מתשלום מס רכישה רק עד 850 אלף שקל